Quelle exonération à l'IFI pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) ?

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent bénéficier d'une exonération pour les biens immobiliers affectés à leur activité de location. Cependant, pour que ces biens soient exclus de l’assiette taxable de l’IFI, plusieurs critères doivent être respectés, notamment des conditions liées aux revenus, à la qualification professionnelle de l'activité, ainsi qu'à des obligations fiscales et administratives spécifiques.

Revenus et activité professionnelle

Pour être reconnue comme loueur meublé professionnel (LMP), et bénéficier de l'exonération à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'activité doit être exercée par une personne physique, à titre principal, et être de nature commerciale. Dès lors, le LMP doit répondre à deux critères principaux :

• Recettes locatives : le montant annuel doit dépasser 23 000 euros.
• Pourcentage des revenus : les revenus annuels issus de la location meublée, nets de charges et d'amortissement, doivent représenter plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal de référence. Autrement dit, les revenus générés par l'activité de location doivent être supérieurs à l'ensemble des autres revenus professionnels du foyer (salaires, traitements, bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, bénéfices non commerciaux, etc.).

Lorsque ces conditions sont respectées, l'activité de location meublée est reconnue comme professionnelle. Par conséquent, les biens affectés à cette exploitation peuvent être exclus de l’assiette de l’IFI, permettant ainsi une exonération sur ces actifs.

À noter que, depuis l'entrée en vigueur de l'IFI en 2018, la condition qui imposait que l'un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur professionnel n'est plus requise. 

Régime d'imposition et exonération d'impôt sur la fortune immobilière

Le régime fiscal du LMP influence directement la taxation des revenus locatifs et, par extension, l'exonération de l’IFI.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à l'activité de location meublée, et réduire ainsi le revenu imposable. Parmi les charges déductibles, on retrouve les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, ainsi que l'amortissement du bien immobilier.

Ce régime est particulièrement avantageux pour les LMP ayant des charges importantes, car il réduit les montants soumis à l'imposition. Toutefois, cette réduction des revenus imposables peut compliquer le respect du seuil de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal nécessaire pour conserver le statut de LMP. Ce seuil est particulièrement difficile à atteindre pendant les périodes d'amortissement du bien. 

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est un régime simplifié qui s'applique automatiquement si les recettes locatives ne dépassent pas certains seuils : 77 700 euros pour la location meublée classique et 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.

Sous ce régime, un abattement forfaitaire est appliqué, soit 50 % pour la location meublée classique et 71 % pour les meublés classés et chambres d'hôtes.

Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles. Cela peut rendre plus facile le respect des conditions d’exonération de l’IFI, à condition que les seuils de recettes locatives et de revenus soient respectés.

Formalités administratives liées à l'IFI en cas d'exonération du LMP

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) doivent évaluer l'ensemble de leur patrimoine immobilier pour déterminer s'ils sont assujettis à l'IFI. Pour que l'IFI soit applicable, la valeur nette taxable de tous les biens et droits immobiliers du foyer fiscal, après déduction des dettes, doit dépasser le seuil de 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année concernée.

Si le seuil est dépassé, le propriétaire doit remplir le formulaire 2042-IFI en même temps que sa déclaration d'impôt sur le revenu.

S'il ne perçoit pas de revenus taxables à l'impôt sur le revenu, il doit remplir le formulaire 2042-IFI-COV.

Il est important de distinguer les biens susceptibles d'être exonérés, tels que les actifs professionnels du LMP, d’autres biens immobiliers du foyer comme les résidences principales ou secondaires qui entrent dans le calcul du seuil et restent soumis à l'impôt en cas de dépassement. 

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique aux types de biens immobiliers suivants, réglementés en fonction de leur usage et de leur statut :

• Immeubles bâtis : maisons, appartements et dépendances, qu’ils soient loués ou non. 
• Immeubles en construction : tout bien immobilier en construction au 1er janvier de l'année d'imposition.
• Terrains : les terrains constructibles ou agricoles.
• Parts de sociétés immobilières : les parts détenues dans des sociétés civiles immobilières (SCI) ou toutes autres sociétés détenant des biens immobiliers.
• Places de parking.

Pour tous ces biens, une exemption peut être appliquée s'ils sont affectés à l’activité de location meublée professionnelle (LMP) et considérés comme des actifs professionnels. 

Par ailleurs, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur pour l'IFI, indépendamment de son lien avec l’activité de LMP.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) retraités peuvent bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les biens affectés à leur activité de location meublée, sous certaines conditions :

1. Recettes locatives annuelles brutes : elles doivent dépasser 23 000 euros, charges comprises. Ce seuil permet de maintenir le statut LMP et donc l'exonération d'IFI.
2. Proportion des recettes locatives : ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Dans le cas des retraités, cette condition est généralement remplie automatiquement, car les pensions de retraite ne sont pas incluses dans les revenus professionnels, les salaires ou traitements étant nuls. 
3. Résultat positif : la location meublée doit générer des bénéfices, c'est-à-dire un résultat positif. Une activité déficitaire ne permettrait pas de maintenir le caractère professionnel requis pour l'exonération de l'IFI.

Les propriétaires non-résidents sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour leur patrimoine immobilier situé en France. Celui-ci inclut les biens et droits immobiliers ainsi que les parts et actions de sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France. Cette imposition s'applique si la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition, sous réserve de conventions internationales qui pourraient modifier cette règle.

Pour les biens utilisés dans le cadre d'une activité de location meublée professionnelle, une exonération de l'IFI peut être appliquée si ces biens répondent aux critères du statut LMP. Les conditions requises concernent des recettes locatives brutes annuelles supérieures à 23 000 euros et représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Les non-résidents qui exercent une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) doivent, comme les résidents français, déclarer leur IFI en remplissant le formulaire 2042-IFI s'ils perçoivent des revenus relevant de l'IR. En l'absence de tels revenus, le formulaire 2042-IFI-COV doit être utilisé. 

La gestion des déclarations d'IFI pour les LMP non-résidents est assurée par le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR). La procédure de déclaration peut être complétée en ligne.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) qui exercent leur activité via une SARL de famille peuvent bénéficier d'une exonération d'IFI, sous réserve de respecter certaines conditions :

• Recettes locatives : les recettes locatives brutes générées par l'activité doivent dépasser 23 000 euros par an et représenter plus de 50 % des revenus professionnels de la société. Ces recettes doivent être réparties entre les associés, qui doivent obligatoirement être membres d'une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs).
• Biens immobiliers : les biens détenus par la SARL doivent être directement affectés à l'activité de location meublée et qualifiés d'actifs professionnels pour être éligibles à l'exonération d'IFI. L’activité doit être exercée de manière professionnelle et continue, générer des revenus réguliers, et respecter les obligations comptables et fiscales associées au statut de LMP.

Les biens non affectés à l’activité professionnelle, tels que les résidences secondaires, restent soumis à l'IFI, et ne bénéficient pas de l'exonération.