La Fiscalité en Location Meublée : comment déclarer vos revenus ?

L’activité de LMNP est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le choix entre deux régimes d’imposition s’offre au LMNP :

• Le régime réel simplifié,
• Le régime micro-BIC.

En fonction de l’option retenue, la fiscalité de votre location meublée diffère.

Micro-BIC : un régime simplifié d’imposition des revenus locatifs

Le régime fiscal micro-Bic est applicable si les revenus perçus par le LMNP l’année précédente ou l’avant-dernière année n’excèdent pas 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.

Le régime micro-Bic présente des avantages liés à sa simplicité :

• Revenus reportés sur la déclaration annexe à la déclaration des revenus 2042, le formulaire 2042-C-PRO appelé également Cerfa n° 11222*22;
• Absence de déclaration 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux);
• Absence d’obligation de tenue d’une comptabilité LMNP (vous pouvez donc vous dispenser d’un comptable LMNP)
• Application d’un abattement fiscal de 50% pour une location meublée classique ou de 71% pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.

Réel : des obligations spécifiques d’imposition des revenus locatifs

Si les revenus issus de la LMNP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le régime réel d’imposition s’applique.

Un contribuable relevant par défaut du régime micro-BIC peut choisir d’opter pour le régime réel afin de déduire ses charges réelles. Cette option reste possible à condition de la formaliser avant le 1er février de chaque année, même après l’investissement.

Le régime réel d’imposition est plus contraignant que le micro-BIC car il nécessite d’établir une comptabilité. Cependant, le régime réel a l’avantage de faire bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du bien et d’optimiser ainsi le traitement fiscal des loyers.

Il est ainsi possible de déduire les frais et charges réellement supportés (frais de notaire, travaux, frais de gestion, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt, etc.).

L’amortissement permet de déduire une partie du prix d’acquisition sur plusieurs années, en fonction de la nature du bien.

Les démarches fiscales et comptables pour le régime réel incluent :

• Report du bénéfice ou du déficit sur la déclaration de revenus 2042-C-PRO ;
• Tenue d’une comptabilité (bilan, livre journal, etc.) ;
• Conservation des justificatifs et factures ;
• Établissement d’une déclaration Cerfa 2031-SD (bénéfices industriels et commerciaux).

Traitement des déficits du LMNP ?

Les déficits provenant d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans uniquement sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle.

Régimes d’imposition du LMP

Les recettes issues de la LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme pour le LMNP, le régime réel d’imposition s'applique dès lors que les revenus issus de la LMP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique. Le plafond passe à 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC s’applique en deçà de ces limites.

Si l’activité est exercée via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le régime de l’IS s’applique.

Concernant le régime réel d’imposition, les charges locatives sont déduites des loyers perçus pour leur montant réel.

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement de ses locaux et biens y afférents. Il s’agit de déduire une fraction du prix d’acquisition pendant un nombre d’années variable en fonction de la nature du bien.

Traitement des déficits du LMP

Si le LMP est soumis à l’impôt sur le revenu au régime réel, les éventuels déficits retirés de son activité sont imputables sur son revenu global sans limitation de montant.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit du LMP, un déficit global est généré. Ce déficit global s’impute sur le revenu global du foyer fiscal. Il est reportable pendant 6 ans.

Les règles d'imposition des plus-values peuvent constituer un avantage fiscal significatif pour une location meublée, selon que l'on soit en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou en LMP (Location Meublée Professionnelle).

En LMNP

Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMNP sont imposées au titre des plus-values privées.

La plus-value correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat corrigée éventuellement d’un abattement pour durée de détention.

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.

En LMP

Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles.

Ces gains bénéficient d’une exonération totale dans certains cas spécifiques visés par l'article 151 serties du Code général des impôts.

À défaut d’exonération, ces plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme prévu par l’article 39 duodecies du Code général des impôts.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Les locations meublées professionnelles, comme non professionnelles, sont exonérées de TVA si elles concernent des locaux d’habitation. Une exception est prévue pour les prestations d'hébergement fournies dans certains hôtels de tourisme classés.

Si la location porte sur un local professionnel aménagé (mobilier, matériel, équipements, etc.), les loyers sont en principe soumis à TVA.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Sauf exonération prévue de plein droit ou sur délibération des collectivités locales, l’activité de location meublée est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

Sauf exonération de plein droit ou en raison de délibérations des collectivités locales, les loueurs en meublé sont soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont redevables de la CFE et si leur chiffre d’affaires excède 152 500 €.