Quels sont les avantages fiscaux d'une location meublée ?

Les revenus issus de la location de logements meublés sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que les recettes annuelles issues de cette activité ne dépassent pas 23 000 €, les propriétaires sont considérés comme des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Ils peuvent alors choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel, chacun présentant des bénéfices spécifiques.

L'abattement en micro-BIC

Le régime micro-BIC est particulièrement avantageux pour les petits investisseurs. En effet, il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs issus des locations meublées traditionnelles. Pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes, l'abattement s'élève à 71 %.

Ce régime est automatiquement applicable si les revenus annuels du propriétaire ne dépassent pas le seuil de 77 700 euros.

La déduction des frais au régime réel

Lorsque les revenus locatifs du propriétaire excèdent le seuil de 77 700 € par an, il est soumis automatiquement au régime réel. Le propriétaire peut aussi le choisir volontairement. 

Le régime réel permet à l'investisseur de déduire de ses revenus locatifs l'ensemble des charges réelles et justifiables engagées pour la location. Celles-ci comprennent notamment les frais d'entretien et de réparation, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien, ainsi que les taxes foncières.

L'amortissement du logement 

Le régime réel permet l'amortissement du coût d'acquisition des biens immobiliers (à l'exception du terrain), ainsi que celui du mobilier et d'éventuels travaux de rénovation ou d'amélioration. 

Cet amortissement constitue une charge déductible qui permet de réduire les revenus imposables issus de la location.

L'exonération d'impôts de certaines locations meublées

La location meublée peut bénéficier d'une exonération d'impôts lorsque le propriétaire loue une partie de son logement principal à un locataire qui y établit sa résidence principale, ou de manière temporaire à un salarié saisonnier. Cette exonération est soumise à la condition que le loyer reste raisonnable.

Pour 2024, le plafond des loyers à respecter pour bénéficier de cette exonération est fixé à 206 € par mètre carré par an en Île-de-France et à 152 € par mètre carré par an dans les autres régions de France. 

Avantages du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement avantageux pour les bailleurs dont les recettes brutes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas leurs autres revenus d'activité. Ce statut propose des avantages fiscaux notables :

• Régime micro-BIC : ce régime accessible si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes.
• Régime réel simplifié : il est applicable lorsque les recettes dépassent les seuils du micro-BIC ou par choix délibéré pour optimiser les déductions. Il permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'activité, y compris l'amortissement du bien immobilier, du mobilier (à condition d'être inscrits à l'actif), et des éventuels travaux de rénovation ou d'amélioration.

En outre, les LMNP peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts pour les frais de comptabilité s'ils adhèrent à un organisme de gestion agréé (OGA), avec un plafond de déduction de 915 € par an. 

Concernant les plus-values réalisées par les LMNP, elles sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Celui-ci inclut des abattements pour durée de détention qui peuvent aller jusqu'à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cette disposition rend le statut LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs envisageant des stratégies de placement immobilier sur le long terme.

Enfin, les LMNP ont la possibilité de réduire leur base imposable en reportant les déficits générés sur les revenus de leurs activités de location meublée sur les dix années suivantes, sans limite de montant.

Avantages du loueur meublé professionnel (LMP)

Les bailleurs qui ne répondent pas aux critères du statut de LMNP sont soumis au régime du loueur meublé professionnel (LMP). Voici les principaux avantages de ce statut :

Imputation des déficits

Les déficits générés lorsque les charges excèdent les recettes peuvent être imputés sur le revenu global du bailleur sans limitation de montant. Lorsque le revenu global est insuffisant, le déficit est reportable pendant 6 ans.

Exonération de plus-value à la revente

Les LMP bénéficient d'une exonération totale des plus-values à la revente sous certaines conditions, notamment si l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes locatives étaient inférieures à 90 000 € HT annuellement lors des 2 années précédant la vente.
Une exonération partielle est également disponible si les recettes annuelles se situent entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

Exonération de TVA

La location meublée professionnelle n'est pas soumise à TVA, sauf si le propriétaire propose des services para-hôteliers tels que l'accueil, le ménage, la fourniture de linge de maison et le petit-déjeuner.

Exonération d'IFI

Le LMP est exonéré de l'impôt sur la fortune immobilière à condition que :

• La location meublée constitue son activité professionnelle principale.
• Ses recettes annuelles excèdent 23 000 €.
• Les revenus nets locatifs de cette activité représentent plus de 50 % de l'ensemble de ses revenus professionnels, hors pensions et retraites.

La fiscalité applicable aux locations saisonnières varie en fonction du régime fiscal du propriétaire :

• Micro-BIC : pour un propriétaire de meublé de tourisme dont les recettes locatives n'excèdent pas 15 000 €, un abattement de 50 % sur les recettes brutes est appliqué. Si le meublé est classé, cet abattement s'élève à 71 %.
• Régime réel : ce régime permet au propriétaire de déduire toutes les charges réelles associées à l'exploitation du meublé de tourisme. 

Les exploitants de chambres d'hôtes bénéficient d'une exonération d'impôt sur le revenu s'ils ne perçoivent pas plus de 760 € de loyers par an. Cette mesure est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026.