Comment fonctionne la TVA en location meublée ?

L’assujettissement à la TVA en location meublée repose sur deux critères principaux : les prestations de services proposées et la nature des biens loués. 

Les prestations para-hôtelières nécessaires à l’assujettissement

Conformément à l'article 261 D-4° du Code général des impôts, une location meublée est soumise à la TVA si elle propose au moins trois des quatre services suivants :

• Fourniture de linge de maison : draps, serviettes ou autres articles destinés au confort des locataires ;
• Nettoyage régulier des locaux : prestations effectuées pendant la durée du séjour des locataires ;
• Service de petit-déjeuner : proposé en complément de la location ;
• Réception et accueil des clients : présence physique pour accueillir, informer ou assister les locataires ;

Ces services doivent être fournis de manière régulière et continue. Une offre occasionnelle, comme un simple nettoyage avant l’arrivée des locataires, ne suffit pas.

Les biens éligibles à la TVA

Certains biens, en raison de leur vocation commerciale ou touristique, sont automatiquement soumis à la TVA. Il s’agit notamment des :

• Hôtels de tourisme classés.
• Villages de vacances classés ou agréés.
• Résidences de tourisme classées : ces biens doivent être affectés à une activité touristique et loués par contrat d’au moins neuf ans à un exploitant chargé de promouvoir l’établissement à l’international.
• Gîtes déclarés : généralement situés dans des zones rurales ou naturelles, ils accueillent une clientèle de passage.
• Locaux nus ou meublés loués à des gestionnaires d’établissements d’hébergement spécialisés, tels que les résidences pour étudiants, les EHPAD ou autres structures similaires. Ces biens sont soumis à la TVA lorsque leur exploitant remplit lui-même les critères d’assujettissement, notamment en proposant des services para-hôteliers.

La location meublée est généralement exonérée de TVA. Si le loueur propose au moins trois services para-hôteliers, la location est assujettie à la TVA au taux réduit de 10%. Par ailleurs, les structures telles que les maisons de retraite, les établissements pour personnes handicapées, les logements-foyers et les centres d’accueil bénéficient d’un taux réduit de 5,5%.

La franchise de TVA, ou « franchise en base », est un régime simplifié défini par l'article 293 B du Code général des impôts (CGI). Elle s’applique automatiquement aux LMNP soumis au régime réel simplifié, à condition que leurs recettes annuelles ne dépassent pas certains seuils.

Les avantages et les limites de la franchise de TVA

La franchise de TVA accorde au bailleur :

• Une dispense de déclaration et de paiement de la TVA sur les loyers perçus ;
• Une simplification administrative, car aucune formalité spécifique liée à la TVA n'est requise.

Néanmoins, ce régime ne permet pas au propriétaire de récupérer la TVA sur les dépenses engagées, notamment sur :

• L’achat de mobiliers ou d’équipements nécessaires à la location meublée ;
• Les travaux de rénovation ou d’amélioration du bien loué ;
• Les frais liés à la gestion de l’activité.

Les seuils de recettes pour la franchise en base

La franchise en base de TVA est applicable lorsque les recettes issues de l'activité de location meublée respectent les seuils suivants :

- Pour la para-hôtellerie (services liés à l'hébergement, comme le petit-déjeuner ou le ménage) :

• Recettes annuelles inférieures à 91 900 euros ;
• Seuil relevé à 101 000 euros si les recettes de l'année précédente (N-2) étaient inférieures à 91 900 euros.

- Pour la location meublée classique (sans services para-hôteliers) :

• Recettes annuelles inférieures à 36 800 euros ;
• Seuil relevé à 39 100 euros si les recettes de l'année précédente (N-2) étaient inférieures à 36 800 euros.

Les bailleurs soumis au régime de la franchise de TVA peuvent, malgré leur exonération, choisir de renoncer à cette franchise en optant pour l’assujettissement volontaire. Cette démarche permet de récupérer la TVA sur les investissements et charges liés à l’activité locative.

Toutefois, cette option implique le respect de plusieurs obligations spécifiques :

• Une comptabilité détaillée mentionnant la TVA collectée et déductible (registre des revenus et des dépenses éligibles) ;
• Des déclarations périodiques de TVA auprès des services fiscaux (mensuelles, trimestrielles ou annuelles selon le régime) ;
• L’immatriculation de l’activité locative auprès de l'INPI via le guichet unique des formalités des entreprises.

L’assujettissement volontaire doit être formulé par écrit auprès de l’administration fiscale. Il engage le bailleur pour une durée minimale de deux ans.

Les loueurs meublés assujettis à la TVA doivent déclarer les montants collectés et déductibles auprès du Service des impôts des entreprises (SIE). Ces démarches s’effectuent en ligne via l’espace professionnel du site impots.gouv.fr. Les modalités varient selon le régime fiscal appliqué.

Déclaration pour le régime simplifié d’imposition

Les entreprises au régime simplifié doivent respecter les obligations suivantes :

1. Acomptes provisionnels : En juillet, un premier versement correspondant à 55% de la TVA due au titre de l’exercice précédent. En décembre, un deuxième acompte de 40%.
2. Déclaration annuelle : le formulaire CA12 doit être transmis avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivante. Ce document permet de régulariser la TVA sur la base des acomptes déjà versés.

Déclaration pour le régime réel normal

• Déclarations mensuelles (formulaire CA3) : elles permettent un ajustement régulier entre la TVA collectée sur les loyers et la TVA déductible sur les dépenses.
• Déclarations trimestrielles : si le montant annuel de TVA exigible ne dépasse pas 4 000 €, la déclaration peut être effectuée tous les trois mois.

La récupération de la TVA en location meublée concerne uniquement les dépenses directement liées à l’activité locative. Voici les principales situations éligibles à cette récupération, ainsi que les démarches à suivre.

Les dépenses éligibles à la récupération de TVA

Acquisition d’un bien immobilier

La TVA acquittée lors de l’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) est récupérable sous certaines conditions :

• Le bien doit être destiné à une activité de location meublée assujettie à la TVA.
• Il doit être situé dans une résidence de services proposant des prestations para-hôtelières (résidence de tourisme classée, gîte déclaré...) ;
• Le logement doit être confié à un gestionnaire exploitant sous un bail commercial d'une durée minimale de neuf ans.

Travaux d’amélioration ou de rénovation

Les travaux réalisés sur le bien loué permettent également de récupérer la TVA, notamment :

• Les travaux de modernisation ;
• Les travaux d’embellissement ;
• Les rénovations lourdes.

Mobilier et les équipements

Les dépenses liées à l’ameublement et aux équipements du logement sont éligibles à la récupération de TVA. Cela inclut :

• Les mobiliers (lits, tables, chaises) ;
• Les équipements électroménagers (réfrigérateurs, lave-vaisselle, micro-ondes) ;
• Les accessoires de confort (téléviseurs, décorations).

Frais professionnels

Certains frais engagés dans le cadre de la gestion locative permettent également de récupérer la TVA, comme :

• Les honoraires de gestion locative ;
• Les frais de comptabilité ;
• Les frais d’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) ;
• Les abonnements à des services annexes (internet, logiciels de gestion).

Les démarches pour récupérer la TVA

Pour récupérer la TVA sur les dépenses engagées, les bailleurs doivent respecter les étapes suivantes :

• Facturation avec TVA : la taxe doit être incluse dans les factures émises et collectée auprès des locataires ;
• Déclarations périodiques : les déclarations de TVA doivent être établies dans les délais impartis (mensuelles, trimestrielles ou annuelles, selon le régime fiscal) ;
• Justificatifs des dépenses : toutes les charges doivent être accompagnées de factures comportant la TVA déductible.