Quelle fiscalité choisir pour votre investissement en immobilier locatif ?

La fiscalité d'un logement au régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Ce système d'imposition fait bénéficier le bailleur d'un abattement forfaitaire de 30 % sur ses recettes locatives. En d'autres termes, seuls 70 % des revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Les avantages fiscaux du régime réel

Le régime réel s'applique lorsque l'investisseur perçoit plus de 15 000 € de revenus fonciers par an ou à tout moment, lorsque le bailleur active l'option.

Dans ce cas, le contribuable peut optimiser sa base imposable. En effet, le régime réel permet de déduire un certain nombre de frais et de charges liés au logement, à leur montant réel :

• Les impôts non récupérables sur le locataire comme la taxe foncière ;
• Les frais de gestion et d'administration (honoraires d'agence immobilière et du syndic) ;
• Les frais de réparation et d'entretien (travaux de rénovation rendus nécessaires par la vétusté ou pour rendre le bien attractif à la location) ;
• Les travaux d'amélioration du bien en cours de location ;
• Les provisions pour charges en copropriété ;
• Les primes d'assurances (garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant)
• Les intérêts et frais d'emprunt en cas de prêt immobilier

Ce mécanisme permet de générer du déficit foncier. Cela se produit lorsque les frais et charges sont supérieurs au montant des revenus fonciers perçus. Dans ce cas, le propriétaire peut utiliser ce déficit foncier pour réduire sa base imposable. Plafonné à 10 700 € par an, le déficit foncier peut être reporté sur les dix années suivantes lorsqu'il n'est pas utilisé en totalité.

Comment ne pas payer d'impôts sur les revenus de la location nue ?

La location nue permet de bénéficier de certains dispositifs fiscaux permettant de récupérer une part du coût d'acquisition du bien sous forme de réduction d'impôt.

Les dispositifs fiscaux Pinel (dans le neuf) et Denormandie (dans l'ancien) permettent une réduction d'impôt en fonction de la durée de location à un loyer inférieur au prix de marché. En échange, les ressources du locataire doivent respecter un barème et le logement doit être sa résidence principale. Voici la réduction d'impôt possible : 

• 12 %, 18% ou 21 % pour respectivement 6, 9 et 12 ans de location (Denormandie)
• 9 %, 12 % et 14 % pour respectivement 6, 9 et 12 ans de location (Pinel)

Dernier dispositif mis en place par l'administration fiscale : le dispositif Loc'avantages. Il permet de favoriser l'accès au logement des personnes modestes en proposant inférieur au prix de marché tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt jusqu'à 65 %. Pour en bénéficier, le bailleur doit contractualiser un engagement de location de minimum 6 ans avec l'ANAH.

La location meublée est très attractive pour les investisseurs en quête d'avantages fiscaux. En effet, les loyers perçus en location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Plusieurs régimes fiscaux sont possibles sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La réduction forfaitaire micro-Bic lors de la déclaration de loyers

Sous réserve de ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles, l'investisseur peut opter pour le régime micro-Bic. Il permet d'obtenir un abattement forfaitaire de 50 %, bien supérieur aux 30 % accordés par le régime micro-foncier de la location vide.

L'amortissement de l'investissement locatif grâce au régime réel

Sur le même principe que le régime réel de la location vide, le régime réel en location meublé permet de déduire les frais et charges à leur véritable montant. Il est également possible de déduire l'amortissement du bien immobilier permettant de générer un déficit foncier. Ces amortissements non utilisés peuvent être reportés sur les 10 années suivantes. Cela permet de ne pas payer d'impôts sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.

Comment calculer les impôts liés aux plus values immobilières sur un bien meublé ?

Un bien immobilier meublé loué sous le statut LMNP présente également des avantages en cas de revente notamment en termes de plus-value : 

• Cette dernière est dégressive selon la durée de détention. Elle débute avec une imposition à 36,2 % (comprenant 17,2 % de prélèvements sociaux). Après 22 ans de détention, le bailleur est exonéré de la plus-value et au bout de 30 ans, des prélèvements sociaux.
• L'amortissement utilisé durant toute la durée d'exploitation n'est pas réintégré pour le calcul de la plus-value.

Bien que la fiscalité meublée au régime réel soit très attractive d'un point de fiscal, certains éléments sont à garder à l'esprit : 

• le turnover de locataire est plus élevé en location meublée, car les baux ne sont conclus que pour une durée d'un an voire 9 mois pour les étudiants ;
• Le cout d'acquisition est plus élevé qu'en location nue compte tenu du surcoût lié à l'équipement en mobilier ;
• La demande locative pour les biens meublés est concentrée dans les centres-villes.

Si la location nue est moins attractive fiscalement, elle est plébiscitée par les locataires qui souhaitent s'installer dans la durée. Pour le propriétaire, cela réduit fortement les contraintes liées à la recherche du locataire et les frais de gestion afférents.

Choisir entre location meublée et nue dépend de vos priorités. La location meublée offre des avantages fiscaux et un rendement potentiellement plus élevé, tandis que la location nue, bien que fiscalement moins attractive, assure une stabilité locative et une gestion plus simplifiée.