Comment faire sa déclaration LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) aux impôts ?

Le statut de LMNP est aujourd’hui le principal statut fiscal de la location meublée auprès des propriétaires bailleurs non professionnels. Concrètement, il permet au bailleur de proposer à la location sa maison, son appartement, son gîte ou bien une chambre du moment que les recettes issues de la location ne dépassent pas un certain seuil. 

À la différence du loueur meublé professionnel (LMP), le loueur meublé non professionnel est limité par ses revenus locatifs. Pour être éligible à ce statut, il doit respecter deux critères : 

• Ses recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC ; 
• Les loyers payés par le locataire ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. 

Ces deux conditions sont cumulatives, ce qui signifie que seule la réunion de ces deux critères vous permet de bénéficier du statut de LMNP.

Le formulaire P0i (cerfa 11921*05) : la déclaration de début d’activité loueur meublé préalable

Vous avez fait vos calculs et votre activité intègre le statut de LMNP ? Très bien, il va maintenant falloir le faire savoir à l’administration fiscale. Pour cela, nous vous invitons à utiliser le formulaire P0i (cerfa 11921*05). Ce document permet de déclarer le début de votre activité en tant que loueur meublé non professionnel auprès du service des impôts. 

C’est une formalité obligatoire qui doit être réalisée dans les 15 jours suivant le lancement de votre activité de louer meublé. 

En pratique, il vous suffit de :

1. Télécharger le formulaire ;
2. Le renseigner (directement en ligne ou sur papier) en indiquant le date de début de votre activité, le régime d’imposition souhaité… ;
3. Transmettre le formulaire à l’administration fiscale par télédéclaration ou voie postale au tribunal de commerce du lieu où se situe le logement.  

Une fois ces différentes étapes réalisées, un numéro de SIRET vous est alors attribué. Ce dernier est essentiel pour votre activité dans la mesure et doit apparaître sur la grande majorité des documents administratifs et fiscaux rattachés à votre statut de loueur meublé non professionnel. 

Quand faire sa déclaration LMNP ?

Ça y est, vous avez enfin votre numéro de SIRET et louez régulièrement votre logement en tant que LMNP. La location fonctionne très bien et vous êtes satisfait de votre investissement locatif. Bonne nouvelle ! Mais pour éviter les mauvaises surprises, et développer votre activité dans les règles, vous allez ensuite devoir déclarer chaque année les recettes générées par la location dans votre déclaration d’impôts sur le revenu. Déclaration LMNP, quelles sont les dates clés ? 

Retenez que votre déclaration en tant que LMNP est à remplir chaque année avant la fin du mois de mai (au plus tard début juin). 

Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?

Nous l’avons vu, le statut de LMNP vous permet d’obtenir un statut et d’indiquer à l’administration fiscale que vous êtes un loueur meublé non professionnel. À ce statut sont rattachés trois régimes d’imposition différents : 

• Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ; 
• Le régime réel simplifié ; 
• Le régime réel normal. 

Si le statut de LMNP n’emporte aucun avantage fiscal, le régime choisi vous permettra quant à lui de profiter d’une fiscalité plus ou moins intéressante en fonction de votre situation. À ce stade le loueur meublé non professionnel ne sera donc pas imposé de la même manière selon s’il est rattaché au régime micro-BIC ou au régime réel.

Le régime micro-BIC représente le plus simple des trois options. Pour en bénéficier, il existe certains seuils à respecter, à savoir : 

• Un plafond de 72 600 € pour le la location classique ; 
• Un seuil de 176 200 € pour une location tourisme ; 
• Un seuil de 23 000 € rattaché au statut de LMNP.  

À qui s’adresse le régime micro-BIC ?

Passons maintenant à la question de l’éligibilité au régime micro-BIC. Retenez que le régime s’adresse à toutes les professions commerciales, industrielles, artisanales ou encore commerciales assimilées dont le chiffre d’affaires n’outrepasse pas les seuils précédemment évoqués. Cela peut aller de la vente de marchandises aux prestations de services en passant par les locations immobilières.

En résumé, le régime micro-BIC s’adresse à toute personne percevant des Bénéfices industriels et commerciaux et ce peu importe qu’il s’agisse d’un micro-entrepreneur ou d’un particulier percevant des revenus fonciers au titre de la location d’un logement. 

Comment déclarer ses revenus en micro-BIC ?

En pratique, en tant que loueur meublé non professionnel vous allez devoir déclarer le chiffre d’affaires perçu au titre de vos recettes locatives. Puis ce chiffre d’affaires sera ensuite soumis à l’impôt sur le revenu (après un abattement forfaitaire appliqué dans le régime micro-BIC). 

Comment déclarer alors ses revenus en micro-BIC ? Et bien sachez que l’arrivée du printemps signe également le début des déclarations fiscales pour les propriétaires bailleurs. Pour ce faire vous n’avez qu’une chose à penser : remplir le formulaire 2042 C-PRO. Et si sa simple vue vous tétanise, pas d’inquiétude, nous vous accompagnons pas à pas pour remplir les formulaires.

Comment remplir la 2042 C PRO LMNP ?

Décortiquons la déclaration complémentaire 2042 C-PRO relative aux professions non salariées. Dans ce document 2 encarts vont nous intéresser.

1. L’identification du loueur meublé non professionnel 

La première étape consiste à indiquer votre identité à l’administration fiscale en inscrivant :

• Le nom et le prénom ; 
• L’adresse ; 
• Le numéro de Siret ; 
• La nature des revenus, en l’occurrence des BIC.

2. Les revenus issus de la location meublée non professionnelle 

Renseignez dans un second temps le montant des recettes brutes perçues en indiquant les montants dans la case 5 NA ou 5 NK selon que vous êtes adhérent ou non à un centre de gestion agréé.

La déduction des charges locatives

Dans le régime micro-BIC, les charges ne sont pas véritablement allégées, mais en revanche les recettes locatives sont considérées comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et se retrouvent par la même occasion moins imposées. Dans les faits, un abattement de 50 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale qui considère que vos charges représentent la moitié de vos loyers. Le montant de votre impôt locatif est donc directement divisé par deux !

Les avantages du micro-BIC

Vous l’aurez compris, la simplicité du régime micro-BIC est un avantage de taille pour le propriétaire bailleur. Facilité d’utilisation, aucune obligation de comptabilité, il vous suffit de renseigner les recettes perçues dans votre déclaration de revenus, l’administration se charge du reste. Sans compter son abattement automatique de 50 % !

Mais attention, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC n’est pas toujours le plus intéressant. Le régime réel peut, selon votre situation, être une option à privilégier sur le plan fiscal. 

Qu’est-ce que le régime réel LMNP ?

Le régime réel est la seconde option possible si vous relevez du statut de LMNP. Comme son nom l’indique, vous déclarez ici vos charges locatives au réel et non pas au forfait comme c’est le cas pour le régime micro-BIC. Le contribuable est dans cette situation imposé à hauteur du résultat généré par son activité de loueur meublé non professionnel. 

Selon les recettes locatives perçues ainsi que les frais et charges engagés, le résultat peut alors être : 

• Un bénéfice : les recettes dépassent les charges ;
• Un déficit : les charges dépassent les recettes. 

Ce mode d’imposition permet également de bénéficier du mécanisme de l’amortissement. En somme, le propriétaire bailleur soumis au régime réel dégage des revenus peu fiscalisés. Mais en contrepartie, le mécanisme génère aussi des obligations fiscales et comptables plus lourdes. Ainsi vous pourriez considérer de votre appel à un comptable LMNP. 

À qui s’adresse le régime réel ?

Le régime réel s’adresse de façon automatique à tous les contribuables dont les recettes sont comprises entre la fourchette de 72 600 € et 818 000 € hors taxe. 

Il peut également s’appliquer sur option si les recettes du propriétaire bailleur sont inférieures à 72 600 €, mais que ce dernier estime que le régime réel reste plus avantageux que le régime micro-BIC (il devrait en principe lui être automatiquement attribué). 

Attention, ce régime réel est en réalité un régime réel simplifié. Cela signifie qu’au-delà de 818 000 € de recettes annuelles, vous passez dans la catégorie supérieure à savoir : le régime réel normal et non simplifié.

Comment déclarer ses revenus en régime réel ?

Pour déclarer vos revenus en régime réel simplifié, il vous suffit d’adresser à l’administration fiscale le formulaire 2031 accompagné de ses annexes (formulaire 2033-A à 2033-E) par voie électronique via le logiciel de télédéclaration. 

Pour constater le bénéfice, le déficit ainsi que les éventuels déficits reportables, vous devez également renseigner la déclaration 2042 C-PRO. 

Pour résumer, trois documents sont attendus pour déclarer ses revenus au régime réel :

• Le formulaire 2031 ;
• Les annexes (formulaires 2033-A à 2033-E) ; 
• La déclaration 2042 C-PRO.

Comment remplir la déclaration n° 2031 ?

L’en-tête

Pour remplir la déclaration n° 2031, dans le premier encart, vous devez penser à renseigner : 

1. La date de début de la mise en location du logement ; 
2. Le choix du régime d’imposition fiscal. 

L’entête est simple à remplir, par conséquent cette étape ne devrait pas présenter de difficultés. Passons à la suite. 

L’identification 

Dans un second temps il s’agira de renseigner l’encadré A. À présent, vous devez indiquer les éléments suivants :

1. Votre identité ; 
2. Votre numéro de SIRET ; 
3. Votre nouvelle adresse en cas de changement d’adresse ; 
4. Préciser votre activité principale.

Le récapitulatif des éléments d’imposition

Avez-vous réussi les étapes précédentes ? Très bien ! C’est à ce stade que la déclaration n° 2031 démarre véritablement ! Comme vous pouvez le voir, l’encadré C est bien plus conséquent que les autres. Il se divise en 8 points et presque tous sont à remplir. Vous devez y indiquer les informations suivantes : 

• Le C1 : indiquez les bénéfices et déficits générés par votre activité locative. 
• Le C2 : renseignez vos revenus immobiliers : vos revenus exonérés d’impôt dans le C2a ainsi que les frais et charges dans le C2b et les revenus soumis à l’impôt sur le revenu C2c (calcul sur la base des cases précédentes pour obtenir le montant à déclarer).
• Le C4 : si vous avez subi un ou plusieurs déficits (charges supérieures aux recettes) durant l’année, vous devez l’indiquer en case C4. 
• Le C5 : cette case correspond à la plus-value obtenue suite à la vente de votre bien. Toutefois, dans les cas prévus par l’article 151 septies A du CGI il est possible que votre plus-value soit exonérée d’impôt. 
• Le C6 : il doit être essentiellement renseigné par les entreprises nouvelles, implantées en zones franches urbaines ou bien en Corse. 
• Le C7 : la partie C7 est exclusivement réservée au régime micro-BIC non professionnel. C’est donc une zone qui peut vous intéresser ! Mais pour remplir cette partie, rien de plus simple, il vous suffit d’indiquer : vos bénéfices, déficits et l’éventuelle plus-value en cas de vente du bien dans les cases prévues à cet effet. 

Ce formulaire est à remplir chaque année. Attention, un oubli ou un retard pourrait être de nature à générer des pénalités.

La déduction des charges locatives

Bonne nouvelle ! Avec le régime réel, le loueur meublé non professionnel peut (sous certaines conditions) déduire des loyers perçus certaines charges que ce dernier a pu supporter durant l’exercice de son activité. 

Vous vous demandez sans doute quelles charges peuvent faire l’objet d’une déduction ? Et bien, sachez qu’il n’existe pas de liste exhaustive en la matière. En revanche, pour que votre charge soit déductible, cette dernière doit répondre à des critères bien précis à savoir : 

1. Elle doit se rattacher à la gestion du bien ou agir dans l’intérêt de l’activité ; 
2. Elle correspond à une charge effective que vous êtes en mesure de justifier au moyen de différents documents ; 
3. Elle intègre les charges de l’exercice durant lequel elle a été engagée.

Une charge déductible peut par exemple correspondre à la taxe d’habitation, l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, etc.

Quels sont les avantages du régime réel ?

Le régime réel présente les deux avantages majeurs suivants : 

1. Il peut vous faire bénéficier du mécanisme de l’amortissement ; 
2. Il permet la déduction de certaines charges réduisant ainsi la fiscalité de votre bien chaque année. 

Le régime réel simplifié est donc un excellent moyen d’optimiser votre imposition lorsque le montant de vos charges dépasse 50 %. En deçà de ce seuil, nous vous recommandons plutôt d’opter le régime micro-BIC.