Pourquoi et comment louer une partie de sa maison ?

Mettre en location une partie de sa résidence principale peut être une décision motivée par plusieurs raisons, notamment :

• Supplément de revenus : La location d'une partie de sa résidence principale permet de générer des revenus supplémentaires. Cela peut être particulièrement avantageux si le propriétaire a des dépenses élevées à couvrir, comme le remboursement d'un prêt hypothécaire ou des frais d'entretien ;
• Réduction des charges : La location d'une partie de sa résidence peut permettre de partager les charges telles que l'électricité, l'eau, le chauffage, etc. Cela peut alléger la pression financière sur le propriétaire ;
• Optimisation de l'espace : Si une partie de la résidence principale n'est pas régulièrement utilisée, la mettre en location permet de mieux utiliser l'espace disponible et éviter qu'il reste inoccupé ;
• Établir des liens sociaux : Certaines personnes choisissent de louer une partie de leur résidence principale pour rencontrer de nouvelles personnes ou pour créer des liens sociaux avec des locataires ;
• Répondre à une demande locale : Dans certaines régions, il peut y avoir une forte demande de locations à court terme pour les voyageurs, les étudiants ou les travailleurs temporaires. Mettre une partie de sa résidence en location peut répondre à cette demande et aider les gens à trouver un logement temporaire ;
• Évoluer vers un logement plus grand : Lorsque la famille s'agrandit et que la résidence principale devient trop petite, certains propriétaires choisissent de louer une dépendance de la maison pour économiser de l'argent en vue d'acheter une maison plus grande.

Il est important de noter que mettre une partie de sa résidence principale en location peut également entraîner des défis et des responsabilités supplémentaires, tels que la gestion des locataires, le respect des réglementations locales et la prise en compte des implications fiscales.

Louer une partie de sa résidence principale est un droit pour le propriétaire, sans nécessité d’autorisation préalable. Cependant, cette location est encadrée par plusieurs règles à respecter pour garantir la sécurité et le confort du locataire.

Respect des critères de décence et de salubrité

L'espace à louer doit répondre à des critères de décence et de salubrité. En règle générale, il s'agit d'une chambre meublée dans une résidence principale. La pièce doit remplir les conditions suivantes :

• Une surface minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres (volume supérieur à 20 m³).
• Des prises électriques conformes aux normes.
• Une fenêtre donnant sur l'extérieur.
• L'accès à la cuisine, la salle de bain et les toilettes doit être possible depuis la chambre.

Établissement des diagnostics immobiliers obligatoires

Bien qu'aucune autorisation préalable ne soit requise, plusieurs diagnostics doivent être réalisés avant de louer :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ;
• CREP (Constat des Risques d'Exposition au Plomb) ;
• Amiante ;
• ESRIS (État des Servitudes, Risques et d’Information sur les Sols).

Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié. En cas de sous-location, le locataire devra obtenir une autorisation écrite de son propriétaire.

Vérification de l’assurance habitation

Le propriétaire doit informer sa compagnie d'assurance de la location d'une chambre ou de tout autre espace de son logement, afin de garantir une couverture adéquate.

Précautions supplémentaires à prendre

Avant de mettre en location, il est nécessaire de vérifier plusieurs éléments pour assurer une gestion sans problème de la location :

• Vérifier que le règlement de copropriété autorise la location ;
• S’assurer que les meubles et équipements mis à disposition du locataire sont en bon état de fonctionnement ;
• Prendre connaissance des règles locales : certaines régions ou copropriétés peuvent avoir des restrictions spécifiques concernant la location.

Le choix du type de bail dépend de la durée de la location, du bien loué et des objectifs du propriétaire. Voici les types de baux couramment utilisés pour la location d'une dépendance :

Bail de location classique

Le bail de location classique, ou bail d’habitation, est adapté pour une location à long terme (généralement d’un an ou plus). Ce type de bail offre une stabilité aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire.

Bail saisonnier

Le bail saisonnier est destiné aux locations de courte durée, souvent pour des vacances ou des week-ends. Ce type de bail est couramment utilisé pour les locations meublées à court terme et offre une flexibilité en termes de durée.

Bail étudiant

Pour une dépendance située près d’une zone universitaire, un bail étudiant peut être une option idéale. Ce bail, généralement d’une durée d’un an, correspond aux périodes du calendrier académique.

Bail meublé ou non-meublé

Le choix entre un bail meublé ou non-meublé dépend de l'équipement de la dépendance. Le bail meublé est utilisé pour les locations avec un mobilier complet, tandis que le bail non-meublé concerne les locations vides.

Contrat de location saisonnière

Si la location est de très courte durée (moins de trois mois), un contrat de location saisonnière peut être plus approprié qu’un bail classique. Ce type de contrat est destiné aux séjours temporaires et n’implique pas les mêmes formalités que les baux à long terme.

En France, la déclaration de la location d'une partie de sa résidence principale dépend du type de location. Voici les étapes à suivre :

Déterminer le régime d'imposition

Si la location est occasionnelle (saisonnière, chambre d’hôtes, etc.), le propriétaire sera généralement soumis au régime du "loueur en meublé non professionnel" (LMNP), avec un régime d'imposition spécifique. Si la location est à l'année, le régime des "revenus fonciers" s'applique.

Effectuer les démarches administratives

Avant de commencer la location, il est nécessaire de déclarer la location à la mairie si la durée excède 120 jours par an. De plus, il faut s'assurer que l'assurance habitation couvre bien la location, qu'elle soit saisonnière ou à l'année.

Déclarer les revenus locatifs

Les revenus de la location doivent être déclarés dans la déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042 ou 2042 C). En location meublée, le propriétaire doit indiquer le montant total des loyers perçus et, selon le régime choisi (LMNP, micro-BIC, ou réel simplifié), déclarer les bénéfices ou déficits.

Bénéficier des abattements

En location meublée saisonnière ou de courte durée, un abattement forfaitaire de 50 % est applicable pour frais (micro-BIC). Il est également possible de choisir le régime réel (simplifié ou normal), qui permet de déduire les charges réelles, telles que l'entretien, l'amortissement et l'assurance.

Vérifier les possibilités d'exonération 

La location d’une partie de la résidence principale peut donner droit à une exonération partielle ou totale des revenus locatifs, selon le régime d’imposition choisi :

• Régime micro-BIC : Exonération de 50 % des revenus locatifs pour une location meublée de courte durée, seule la moitié des revenus est imposée.
• Régime réel simplifié ou normal : Déduction des charges réelles (entretien, amortissement, assurance, etc.), pouvant entraîner une exonération partielle ou totale des revenus.
• Régime des revenus fonciers : Abattement de 70 % sur les revenus locatifs pour une location non meublée, seule une partie des revenus est imposée.

Pour être éligible à ces exonérations, certaines conditions doivent être remplies :

• Le bien loué doit être la résidence principale du propriétaire, c'est-à-dire qu’il doit y résider une partie de l’année.
• La durée de la location ne doit pas dépasser un certain nombre de jours par an (120 jours pour les locations saisonnières).
• Le prix de location doit être raisonnable et conforme aux prix du marché, afin d'éviter toute surévaluation.