Comment louer une dépendance dans sa maison et pourquoi cela est intéressant ?

Une dépendance dans une maison correspond à une pièce qui n'est pas directement connectée à la maison principale. C’est ce qui la distingue d'une extension. La dépendance est généralement utilisée à des fins utilitaires et agit comme une annexe qui augmente la surface habitable de la propriété. C'est notamment le cas lors de la transformation d'un garage en habitation.

Pour être considéré comme une dépendance, l'espace doit partager la même adresse que la maison principale et être situé sur le même terrain. Il peut aussi s'agir de louer une dépendance dans le jardin. Une dépendance représente donc un espace distinct à la fois dans le fonctionnement quotidien de la maison, mais aussi dans sa configuration.

Critère n°1 : le logement doit être décent 

Mais attention, pour pouvoir être mise en location, la dépendance doit impérativement satisfaire aux conditions de décence du logement. Ainsi, la surface minimale de la dépendance doit correspondre à au moins 9 m² et comprendre une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres.

Il est également nécessaire que la pièce dispose d'une fenêtre donnant sur l'extérieur pour obtenir un éclairage naturel. En outre, toutes les installations électriques et autres équipements du logement doivent être en bon état de fonctionnement. Cela signifie que le locataire n’est exposé à aucun danger à l’intérieur du bien et donc que la dépendance ne présente aucun risque pour la santé et la sécurité de ce dernier. 

De même, la cuisine, les toilettes et la salle de bain sont en principe accessibles en toute liberté par le locataire.

Enfin, un dernier élément s’impose : l’espace loué doit être conforme à la loi Élan et ses normes d'hygiène. Cette dernière est en effet venue compléter la loi de 1989, en incluant une condition supplémentaire sur la salubrité des logements. Elle porte plus particulièrement sur l'infestation d'espèces nuisibles et de parasites.

Pour résumer, la dépendance d’une maison peut être louée si elle répond aux conditions suivantes : 

1. Une surface minimale d’au moins 9m2 ; 
2. Une hauteur sous plafond supérieure à 2m20 ; 
3. L’espace contient au moins une fenêtre donnant sur l’extérieur ; 
4. La dépendance comprend des installations électriques aux normes ; 
5. Le lieu n’expose le locataire à aucun danger ; 
6. Le locataire a accès à une salle de bain et des toilettes ; 
7. L’espace loué ne doit pas contenir de nuisibles.  

Si ces conditions ne sont pas respectées, le locataire peut demander une indemnisation et le propriétaire s'expose aussi à une amende.

Critère 2 : la dépendance est une résidence principale 

Une résidence est considérée comme principale lorsque le propriétaire l'occupe pendant au moins 8 mois par an. Ainsi, toute personne désirant louer une partie de sa maison ou une dépendance doit en être le propriétaire. 

Critère 3 : les diagnostics sont à jour

Avant de partir en quête de locataire pour votre dépendance, les démarches suivantes doivent avoir été réalisées au préalable :

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être réalisé et daté de moins de 10 ans ; 
2. L'ERP (État des Risques et pollution) doit être établi moins de 6 mois avant la mise en location (il remplace l’ancien ESRIS et ERNMT) et a pour but d'informer le locataire des risques (naturel, pollution et technologique) liés à l'emplacement du bien ; 
3. Pour les logements construits avant avant le 1er janvier 1949 un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) de moins de 6 ans est nécessaire au moment de la signature du bail ; 
4. Pour les logements édifiés avant le 1er juillet 1997 un état d’amiante doit être mis à disposition du locataire au moment de la signature du bail ; 
5. Vous devez informer votre compagnie d'assurance habitation que vous allez louer certaines parties de votre résidence principale ou de votre terrain. 

Critère 4 : le bien est fourni meublé 

Si tous les feux sont au vert, alors les deux parties doivent établir et signer un contrat de location meublée.

Dans le cadre de la location d'une partie de sa maison, il est nécessaire de fournir les meubles de base au locataire, et ce conformément aux dispositions du bail. 

Le respect de cette exigence est également très utile pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs de la propriété.

La dépendance que vous souhaitez proposer à la location doit donc être meublée. Cet accord entre les parties va naturellement générer des droits et obligations pour chacune d'entre elles.

Ainsi, en fonction de la raison et de la durée du séjour, différents types de contrats de bail sont envisageables. 

1. Le contrat de location meublée classique 

Avec un bail de location meublée classique, la résidence du propriétaire est également la résidence principale du locataire. Ainsi, un contrat de bail de location meublée pour résidence principale doit être signé entre les deux parties, conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ce type de contrat est généralement établi pour une durée minimale d'un an avec tacite reconduction. Il est possible de conclure un bail de location meublée plus long, cependant, quelle que soit la durée du premier bail, l'inclusion d'une clause de tacite reconduction implique une nouvelle période automatique d'un an.

2. La location d’une dépendance avec un bail mobilité 

Si la durée classique de location de 1 an vous paraît trop longue, sachez qu’il existe une exception vous permettant de réduire cette période : le bail mobilité. Entré en vigueur en novembre 2018, ce contrat s'adresse plus particulièrement aux locataires en situation de mobilité, tels que :

• Les personnes en mutation professionnelle ;
• Les étudiants en stage de courte durée ; 
• Les personnes engagées dans un service civique ; 
• Les personnes en mission ou en formation professionnelle.

Pour ce type d'hébergement temporaire meublé, la durée du bail mobilité peut être fixée librement entre 1 et 10 mois maximum.

3. Le bail étudiant

Le bail étudiant est une forme spécifique de contrat permettant aux étudiants d'accéder à un logement décent durant leur parcours universitaire. 

Conformément à la loi Alur de 2014, sa durée légale est de 9 mois, ce qui coïncide avec le calendrier académique des étudiants.

Le bail étudiant n'est pas renouvelé automatiquement. La signature d'un nouveau contrat est nécessaire si le locataire souhaite continuer à occuper les lieux pour une nouvelle année. 

4. Louer sa dépendance en chambre d’hôte 

Il est aussi envisageable de louer une partie de sa maison pour créer une ou plusieurs chambres d'hôtes. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de conclure un bail, mais le propriétaire est tenu de faire une déclaration préalable auprès de la mairie de sa commune. Cette déclaration s'effectue en utilisant le formulaire Cerfa N°13566*03.

Retenez que pour proposer cette formule, vous devez être en mesure d'offrir différents services obligatoires tels que : 

• Le petit-déjeuner ; 
• L'entretien des chambres ; 
• La fourniture du linge de maison. 

5. Louer sa dépendance sur de la courte durée (airbnb, abritel) 

La location type airbnb est également très démocratisée en France. Si votre dépendance est destinée à ce type d’hébergement, alors bonne nouvelle : dans la plupart des communes, aucune démarche n'est requise auprès de la mairie.

Mais attention, certaines villes comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, et Tours restent soumises au principe déclaratif. 

Pour savoir si vous devez effectuer cette déclaration pour votre résidence principale et obtenir des informations sur la procédure à suivre, nous vous conseillons de prendre directement contact auprès de la mairie de votre commune.

Une fois la déclaration réalisée, la mairie vous délivre immédiatement un accusé de réception contenant votre numéro de déclaration. Conservez-le bien, il sera à mentionner dans toutes vos annonces de location.  

En location de courte durée type airbnb, vous ne pouvez pas louer votre logement pendant plus de 120 jours par année civile (du 1er janvier au 31 décembre). À la fin de chaque année civile, la mairie peut vous demander de lui communiquer le nombre total de jours pendant lesquels votre logement a été loué. 

Vous l’aurez compris, la location d’une dépendance sur son terrain permet de générer des revenus supplémentaires sans avoir à réaliser d'investissement immobilier particulier. Pour ceux qui disposent de grands espaces, l’opération est donc particulièrement intéressante.

Louer une dépendance de sa maison présente donc plusieurs avantages, à savoir  :

1. Générer un complément de revenus : c'est une excellente façon d'obtenir un revenu supplémentaire sans avoir à investir dans d'autres biens immobiliers. Vous pouvez tirer profit d'un espace dont vous disposez déjà.
2. Une optimisation de l'espace : si vous avez une dépendance inutilisée dans votre maison, la louer permet de maximiser l'utilisation de votre propriété et d'éviter un espace inoccupé.
3. Une flexibilité locative : vous avez la possibilité de choisir la durée du bail et de décider si vous souhaitez proposer une location à court terme, à long terme ou saisonnière. Cela vous offre une certaine flexibilité en fonction de vos besoins et de vos préférences.
4. Un fort potentiel pour loger des étudiants ou vacanciers : louer une dépendance peut être attractif pour les étudiants à la recherche d'un logement abordable ou pour les voyageurs qui préfèrent une ambiance plus chaleureuse et conviviale que celle d'un hôtel.
5. Des charges réduites : les revenus de la location peuvent contribuer à réduire votre imposition.
6. Possibilité de nouer du lien : en tant que propriétaire, vous avez la possibilité de rencontrer de nouvelles personnes et d'établir des relations sociales avec vos locataires.

Lorsque vous louez une partie de votre maison de manière régulière, cela relève de la location meublée et vous êtes donc soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont applicables dans ce cas : le régime micro-BIC et le régime de bénéfice réel.

Cas 1 : les revenus locatifs de l'appartement sont inférieurs à 72 600€

Si vos revenus bruts annuels sont inférieurs à 72 600 euros, vous avez le choix entre ces deux régimes. Si vous optez pour le régime micro-BIC, les charges ne sont pas déductibles, mais vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur le bénéfice imposable. Ce régime simplifié permet une gestion plus aisée de votre fiscalité.

Cas 2 : les revenus locatifs de l'appartement dépassent les 72 600€

Si maintenant vos revenus de location meublée dépassent les 72 600 euros bruts pour la première fois, vous avez la possibilité de bénéficier du régime micro-BIC pendant encore deux ans. Au-delà de cette période, vous basculez automatiquement vers le régime réel d'imposition. Ce dernier est tout aussi intéressant dans la mesure où vous pouvez déduire vos charges réelles (frais d'entretien, taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc.). Il peut même s’avérer plus avantageux si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50%.

Si vous optez pour le régime de bénéfice réel ou si vos revenus de location dépassent 72 600 euros bruts par an, vous serez donc imposé sur les revenus provenant de la location d'une partie de votre logement, après déduction des frais et charges.

Selon votre localisation ou l'usage de la location meublée, vous pourriez aussi être soumis à la cotisation foncière des entreprises. Pour connaître votre situation spécifique, il est recommandé de contacter le service des impôts des entreprises (SIE).

Pour louer une partie de sa résidence principale, il est nécessaire de déclarer cette location préalablement à la mairie et aux impôts. Si vous louez une chambre d’hôte, vous devez réaliser une déclaration préalable auprès de votre mairie. Cette déclaration s'effectue en utilisant le formulaire Cerfa N°13566*03. 

Si votre dépendance est une location de courte durée type airbnb, en fonction de votre commune de rattachement, vous avez également l’obligation de déclarer la location en mairie. Pour savoir si vous devez effectuer cette déclaration, nous vous conseillons de prendre directement contact auprès de la mairie de votre commune.

Pour une location meublée classique (bail d’un 1 an), étudiante, ou mobilité, le seul contrat de location suffit.