Comment transformer un garage en habitation ?

La réponse est oui sauf si le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune vous l'interdit. 

En effet, avant de commencer les travaux dans votre maison et de contacter les entreprises pour aménager votre garage en habitation, vous devez dans un premier temps vérifier le PLU de votre commune. Ce dernier peut prévoir des règles spécifiques d’aménagement des garages en habitation, voire interdire ce type de transformation. 

Un PLU peut interdire de transformer un garage en habitation car vous supprimez une place de stationnement dans la commune. À noter que le PLU peut aussi prévoir d’installer une autre place de parking sur votre terrain pour compenser la transformation de votre garage en pièce à vie. 

Pour consulter le PLU, vous devez vous rendre à la mairie de votre commune. 

Les démarches pour aménager un garage en habitation dépendent de la surface de plancher du garage. Cette valeur concerne les pièces dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m². Ainsi, selon la surface de plancher de votre garage, vous devez déposer soit une déclaration préalable de travaux (DP) soit un permis de construire. 

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux pour l’aménagement d’un garage en pièce à vie est obligatoire dans les cas suivants : 

• Modification de l’aspect extérieur du garage comme la création de fenêtres, d’une porte, d’une isolation thermique par l’extérieur…
• Une surface de plancher inférieure ou égale à 40 m² si vous êtes situé dans la zone urbaine du PLU ;
• Une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m² si vous êtes situé en dehors de la zone urbaine du PLU ou en l’absence de PLU.

Le permis de construire 

Comme la déclaration préalable de travaux, le permis de construire permet au service d’urbanisme de la mairie de vérifier que les travaux dans votre maison respectent les règles du PLU. 

Vous devez donc déposer un permis de construire dans les cas suivants : 

• Aménagement d’une surface de plancher supérieure à 40 mètres carrés si vous êtes situés dans la zone urbaine du PLU ;
• Aménagement d’une surface de plancher supérieure à 20 mètres carrés si vous êtes situé en dehors de la zone urbaine du PLU ou en l’absence de PLU ;
• Aménagement d’une surface de plancher supérieure à 20 mètres carrés et si votre projet porte la surface de plancher totale de la maison à plus de 150 mètres carrés. Attention dans ce cas, le recours à un architecte est obligatoire. 

À noter que le délai d’instruction d’un permis de construire est compris entre deux et cinq mois selon les cas. 

Si la superficie du garage est de moins de 5m², aucune démarche n’est nécessaire sauf si vous modifiez l’aspect extérieur. 

Selon la demande d’autorisation à laquelle vous êtes soumis, vous devez transmettre au service d’urbanisme les documents suivants :  

Pour la déclaration préalable de travaux : Vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 13703*11 et transmettre un plan de situation du terrain et un plan des façades et des toitures. 

Pour le permis de construire : Vous devez remplir le Cerfa n° 13406*12 accompagné des documents suivants :

• Plan de situation afin de localiser votre parcelle sur le PLU ;
• Plan de masse représentant les constructions, les espaces verts, les clôtures, les raccordements aux réseaux et les places de stationnement ;
• Plan de coupe correspondant à une vue de profil du terrain et des constructions ;
• Plan des façades et de la toiture ;
• Document graphique d’insertion 3D ;
• Une notice descriptive.

À noter que des justificatifs complémentaires peuvent être demandés selon la nature du projet.

Dans le cas où vous créez une fenêtre ou une porte sur votre garage, vous devez respecter les règles de distance vis-à-vis de vos voisins selon les articles 675 à 680 du Code civil, à savoir :

• Ouverture avec vue directe chez le voisin : La distance doit être de 1,9 mètres entre l'extérieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin ;
• Ouverture avec une vue indirecte chez le voisin : La distance doit être de 0,6 mètre entre l'extérieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin.

Attention le PLU de votre commune peut prévoir une distance plus importante !

Une fois les autorisations données par la mairie, vous devez vous soumettre à d’autres formalités avant de démarrer les travaux, à savoir : 

• Afficher le récépissé de dépôt de déclaration préalable ou de demande de permis de construire ;
• Installer un panneau visible depuis la voie publique décrivant le projet.

A noter que s’il s’agit d’un chantier soumis à un permis de construire vous devez aussi remplir le Cerfa N°13407 de déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires qui seront à envoyer à la mairie.

Mais que se passerait-il si le propriétaire venait à transformer son garage sans autorisation ?

Il est tout à fait possible de louer un garage transformé en studio ou en chambre dès lors qu’il respecte les critères de décence conformément à la loi du 6 juillet 1989. 

En revanche, si vous souhaitez réaliser de la location en meublé de tourisme, vous devez effectuer une déclaration préalable auprès de la mairie via le formulaire Cerfa n°14004 . N’hésitez pas à vous renseigner auprès de la mairie où le bien est situé afin de vous faire accompagner dans vos démarches. 

Transformer un garage en habitation entraîne-t-il un changement de destination ?

La transformation d’un garage en habitation ne constitue pas un changement de destination. En effet, le garage est réputé avoir la même destination que le local principal dont il est accessoire. Ainsi, votre maison appartient à la catégorie habitation et votre garage en fait donc partie.

Toutefois, si vous transformez votre garage dans le but de créer un hébergement de type meublé de tourisme, alors cela revient à en changer la destination. Vous serez donc soumis à une demande d’autorisation au titre du code de la construction et de l’habitation. 

La procédure va dépendre de la commune où est situé le logement meublé. Par conséquent, vous devez vous renseigner directement en mairie afin de connaître la procédure de déclaration de changement de destination et/ou de demande d’autorisation pour louer un meublé de tourisme. 

Sachez par ailleurs, qu'il est aussi possible de louer une partie de sa maison, telle qu'une chambre.

L'aménagement d'un garage en habitation est-il soumis aux impôts locaux ?

Un garage transformé en pièce à vie vient transformer votre habitation, on parle de changement de consistance. Par conséquent, ce type de travaux doit être déclaré à l'administration fiscale au moyen de l'imprimé N°6704 modèle IL.

Vous devez déposer les déclarations au Service des Impôts des Particuliers (SIP) du lieu de situation du logement dans les 90 jours de l'achèvement des travaux d’aménagement du garage. 

Ces informations permettront de mettre à jour l’évaluation de votre logement en matière d’impôt locaux comme la taxe foncière et la taxe d’habitation si le bien est une résidence secondaire. 

Doit on payer la taxe d’aménagement pour la transformation d’un garage en habitation ?

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune où est situé le bien. Cette taxe est due pour les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments de plus de 5 mètres carrés.

Aussi, si vous aménagez un garage en habitation sans en agrandir la surface de plancher, vous ne serez pas soumis à la taxe d’aménagement. 

En effet, la transformation des surfaces déjà existantes n’est pas soumise à la taxe d’aménagement. Cette dernière a déjà été payée à la construction du garage.