L’actualité de la Gestion Locative résumée (Décembre 2024)

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure, touchant tout de même près de 600 000 logements en France, vise à réduire la présence des « passoires thermiques » dans le parc locatif privé, conformément à la loi Climat et Résilience.

Théoriquement, les logements classés G sont désormais interdits… 

Cette nouvelle mesure implique que tout logement loué doit répondre à des critères minimaux d’habitabilité, incluant une performance énergétique d’au moins classe F. Sachant que le DPE doit obligatoirement être indiqué dans toutes les annonces immobilières.

Pour rappel, les logements classés G sont les plus énergivores, avec une consommation excédant 420 kWh/m²/an et des émissions dépassant 100 kg CO₂eq/m²/an. En réponse, la loi Climat et Résilience impose depuis le 24 août 2022 un gel des loyers pour ces biens, étendu à une interdiction de location depuis le 1er janvier 2025. Elle s'applique aux :

• Nouveaux contrats : les propriétaires doivent améliorer la performance énergétique de leur bien jusqu'à la classe F minimum avant toute nouvelle location.
• Renouvellement de contrat : à titre d’exemple, si un logement meublé classé G est loué en octobre 2024, à la reconduction du bail en octobre 2025, le bien devra respecter les nouvelles exigences énergétiques.
• Révisions annuelles du loyer : le loyer ne peut être révisé à la hausse si le logement reste non conforme aux nouvelles normes énergétiques. 

Quid des contrats en cours ?

Pour les contrats actifs au 1er janvier 2025, l’interdiction n’est pas immédiate. Elle s’appliquera uniquement lors du renouvellement du bail. 

Le locataire peut toutefois demander une mise en conformité au propriétaire, qui devra présenter un plan d’action ou un calendrier précis. Aucune rupture de bail automatique n'est prévue en cas d'indécence. En revanche, un congé donné à un locataire ayant engagé un recours pourrait être jugé abusif.

Concrètement, la lutte contre les passoires thermiques reste un défi majeur ! 

Malgré ces mesures, le défi reste immense. Certains propriétaires continuent de publier des annonces sans mentionner leur DPE, tandis que d'autres préfèrent laisser leur logement vide plutôt que d'engager des travaux coûteux.

Il faut toutefois savoir que le non-respect des règles concernant la location de logements classés G expose les propriétaires à des sanctions sérieuses. 

Les amendes varient selon le statut du propriétaire :

• Particuliers : jusqu'à 3 000 euros ;
• Professionnels de l'immobilier : jusqu'à 15 000 euros.

Les droits des locataires sont également renforcés. Ils peuvent légalement :

• Demander une baisse ou suspension du loyer ;
• Réclamer des dommages et intérêts ;
• Exiger l'annulation du contrat de location.

Attention, la fraude au DPE est particulièrement sanctionnée. Les propriétaires s'exposent à 2 ans de prison et 300 000 euros d'amende.

Est-ce trop tard pour une mise en conformité ?

D’un point de vue réaliste, l'objectif de la loi n'était pas de rénover l'ensemble des logements G avant le 1er janvier 2025. Elle visait plutôt à engager une dynamique de rénovation énergétique tout en protégeant les locataires les plus vulnérables.

Pour les biens encore non loués, les propriétaires doivent impérativement entreprendre les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe F. Quant aux biens déjà en location, un plan de mise en conformité est indispensable.

Effectuer un audit énergétique détaillé permet d'identifier précisément les points faibles énergétiques du logement. Les travaux essentiels à prévoir sont :

• Isolation : murs, combles, planchers, fenêtres.
• Chauffage : remplacement par des équipements modernes (pompe à chaleur, chaudière haute performance).
• Ventilation : installation d’une VMC performante.
• Ponts thermiques : traitement des infiltrations d’air.

Pour garantir des résultats optimaux, privilégiez les artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Ces professionnels proposeront un plan de rénovation adapté, avec des interventions classées par ordre d'efficacité énergétique.

Les propriétaires prévoyant des travaux de rénovation énergétique devront s’adapter à des évolutions majeures : MaPrimeRénov’ connaîtra d’importants changements cette année ! Avec un budget porté à 2,3 milliards d’euros, le dispositif s’accompagne de nouvelles règles d’attribution et de révision des montants.

1. Baisse significative du budget alloué MaPrimeRénov' 2025

Les propriétaires peuvent souffler : les aides MaPrimeRénov’ sont confirmées pour 2025, avec un budget de 2,3 milliards d’euros. Bien que cela représente une baisse d’un milliard par rapport à 2024, cette enveloppe reste en hausse de 900 millions d’euros par rapport à 2023.

Une nouveauté majeure facilite désormais le financement des travaux : MaPrimeRénov’ peut être combinée avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) sans attendre la période habituelle de 5 ans. 

Par ailleurs, les deux parcours sont maintenus : 

• le parcours par geste, dédié à des travaux spécifiques (isolation, remplacement de chauffage, etc.) ; 
• le parcours accompagné, destiné aux rénovations globales avec un accompagnement obligatoire par un opérateur agréé. 

2. Taux d'écrêtement pour les rénovations d'ampleur (Parcours Accompagné)

Les taux d'écrêtement, qui déterminent la part maximale des dépenses éligibles couverte par l'aide, sont modifiés comme suit à partir du 1ᵉʳ janvier 2025 :

• Ménages aux revenus très modestes (profil bleu) : maintien à 100%.
• Ménages aux revenus modestes (profil jaune) : augmentation de 80% à 90%.
• Ménages aux revenus intermédiaires (profil violet) : augmentation de 60% à 80%.
• Ménages aux revenus supérieurs (profil rose) : augmentation de 40% à 50%.

3. Taux de financement pour les ménages aux revenus supérieurs (profil rose)

Les taux de financement pour les rénovations d'ampleur sont réduits pour les ménages roses :

• Gain de 2 classes énergétiques : baisse de 30 % à 10 %.
• Gain de 3 classes énergétiques : baisse de 35 % à 15 %.
• Gain de 4 classes énergétiques ou plus : baisse de 35 % à 20 %.

4. Réduction des aides pour les systèmes de chauffage au bois

Les forfaits pour l'installation de systèmes de chauffage au bois diminuent en moyenne de 30% dans le cadre du parcours décarboné (rénovation par geste). Cette baisse traduit une volonté gouvernementale de favoriser des solutions à plus faible empreinte carbone.

5. Avance de l'aide pour les ménages aux ressources très modestes

Le montant de l'avance versée avant le début des travaux pour les ménages aux ressources très modestes est réduit de 70% à 50% du montant prévisionnel de l'aide.

Ces ajustements visent à adapter le dispositif MaPrimeRénov' aux priorités budgétaires et aux objectifs de transition énergétique pour l'année 2025.

Quelles sont les nouvelles conditions pour les travaux éligibles ?

En 2025, les conditions d'éligibilité de MaPrimeRénov' évoluent. Le parcours par geste pour les maisons individuelles classées F et G est prolongé jusqu'au 31 décembre 2025, avec une priorité donnée aux rénovations globales pour accélérer la transition énergétique. 

Les propriétaires occupants devront occuper le logement comme résidence principale pendant au moins 3 ans, tandis que les bailleurs s’engagent à le louer comme résidence principale pendant 6 ans.

Le logement devra : 

• avoir au moins 15 ans ; 
• être occupé 8 mois par an ; 
• gagner au minimum 2 classes DPE après travaux.

Côté chauffage, les chaudières à gaz ne seront plus financées dans les copropriétés dès 2025, avec une période transitoire pour les projets en cours jusqu’au 30 septembre 2025.

Pour l’isolation et la ventilation, l’installation d’une VMC double flux nécessitera désormais un geste d’isolation éligible, et les matériaux biosourcés seront financés dans le cadre de rénovations globales.

Les propriétaires de locations meublées non professionnelles s'interrogent sur l’avenir de leur investissement face à un cadre fiscal en pleine évolution. Avec plus de 500 000 propriétaires concernés en France, le statut LMNP suscite de nombreuses interrogations, d’autant que le gouvernement a récemment annoncé des modifications significatives de la fiscalité applicable. Depuis fin 2024, des rumeurs circulent autour d'éventuelles réformes qui pourraient avoir un impact direct sur la rentabilité des investissements locatifs.

Suppression totale du régime LMNP

Faux. Contrairement à certaines allégations, le régime LMNP est bel et bien maintenu en 2025. Toutefois, il a été modifié avec des mesures ciblant spécifiquement les meublés de tourisme non classés (réduction des abattements fiscaux, plafonnement des revenus pour le régime micro-BIC).

Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

Projet rejeté. Cette mesure était incluse dans l'article 24 du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 mais a été abandonnée après la chute du gouvernement Barnier fin 2024. Les investisseurs conservent donc l'avantage actuel.

Alignement de la fiscalité des locations meublées et nues

Projet en suspens. La fiscalité des locations meublées serait alignée sur celle des locations nues, supprimant certains avantages comme l'amortissement.

Bien que ce sujet soit débattu dans le cadre des réformes fiscales, aucune mesure concrète n’a encore été adoptée. Le régime BIC reste donc applicable pour le LMNP en 2025.

Réduction des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme

Validé. Les meublés non classés subissent une réduction de l'abattement fiscal dans le cadre du régime micro-BIC (30% au lieu de 50%), avec un plafond de revenus locatifs réduit à 15 000 €.

Augmentation de la fiscalité globale sur les revenus locatifs

Faux. Aucune augmentation généralisée de l'imposition des revenus locatifs n'a été confirmée. Toutefois, certaines niches fiscales ont été réduites, comme pour les meublés touristiques.

Depuis le 1er janvier 2025, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, soit environ 740 000 immeubles en France. Pourtant, cette réglementation, qui concerne 10 millions de copropriétaires, semble encore sous-estimée par beaucoup.

Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT)?

Le PPT est un document stratégique qui planifie sur 10 ans les travaux nécessaires à la préservation, à l’entretien et à la mise en conformité des parties communes d’un immeuble. Il vise à anticiper les besoins de rénovation, à réduire l’empreinte carbone des bâtiments et à assurer leur durabilité face aux enjeux climatiques.

Cette mesure, introduite par la loi Climat et Résilience, a été mise en place progressivement :

• Dès le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Depuis le 1er janvier 2024 pour celles comprenant entre 51 et 200 lots ;
• Et à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

Désormais, tous les immeubles en copropriété sont donc concernés. À savoir que l'autorité administrative dispose d'un pouvoir de contrôle significatif. En effet, elle peut :

• Demander la transmission du PPT à tout moment ;
• Élaborer ou actualiser d'office le projet aux frais de la copropriété en cas de non-conformité ;
• Imposer la réalisation des travaux jugés nécessaires.

Pourquoi mettre en place un PPT ?

1. Préserver l’immeuble et valoriser le patrimoine

Le PPT encourage les copropriétaires à s’impliquer davantage dans l’état de leur immeuble. En prévoyant des travaux de sauvegarde et de rénovation, ils évitent la détérioration du bâtiment tout en augmentant sa « valeur verte ».

Cependant, près de 110 000 copropriétés en France sont jugées « fragiles », selon le ministère de la Transition écologique. Cela représente 18 % des logements collectifs privés, souvent incapables de financer des travaux pourtant essentiels.

2. Identifier les travaux prioritaires

Le PPT permet justement d’identifier les travaux collectifs à effectuer sur les dix prochaines années. Ces interventions concernent aussi bien la prévention des risques que l’entretien courant ou la rénovation énergétique. Par exemple :

• Isolation des toitures, murs ou combles ;
• Mise en conformité des équipements ;
• Aménagements visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Ce plan constitue également une opportunité pour réaliser une rénovation globale, essentielle pour maximiser les gains énergétiques. De plus, des aides telles que MaPrimeRénov’ Copro facilitent le financement de ces projets.

3. Planifier et budgétiser les travaux

Un des atouts majeurs du PPT est de fournir une estimation précise des coûts. Cette planification aide les copropriétaires à provisionner les fonds nécessaires annuellement, évitant ainsi les reports ou les blocages en assemblée générale.

De plus, le PPT devient un document clé pour les futurs acquéreurs. Ils peuvent y consulter les charges prévues, ce qui réduit les risques d’impayés ou de mauvaises surprises.

Qu’implique le PPT pour les copropriétaires bailleurs ?

Pour les propriétaires qui louent leur logement, le PPT représente une étape importante pour garantir la rentabilité de leur investissement.

• Attractivité locative : Un immeuble bien entretenu et rénové attire davantage de locataires et permet de justifier un loyer plus élevé.
• Réduction des charges énergétiques : Les travaux d’amélioration, comme l’isolation, réduisent les factures énergétiques, un argument de poids pour les locataires.
• Respect des obligations légales : Avec le durcissement des réglementations énergétiques, les bailleurs doivent s’assurer que leur logement ne soit pas considéré comme une passoire énergétique et reste éligible à la location.

Les statistiques sont éloquentes : 50 000 hectares détruits annuellement et 90% des maisons touchées sur des terrains mal entretenus. Le débroussaillage devient désormais une obligation majeure pour tous les propriétaires fonciers à partir de 2025. La nouvelle réglementation établit un cadre strict pour la protection des terrains : les propriétaires doivent maintenant assurer l'entretien régulier des zones situées dans un rayon de 200 mètres autour des espaces naturels sensibles. Le non-respect de ces règles expose les propriétaires à des sanctions importantes. 

Quelles sont les nouvelles règles à appliquer en termes de débroussaillage ?

À partir du 1 er janvier 2025, les propriétaires d'un logement situé dans une zone à risque de feux de forêt doivent désormais inclure les informations de débroussaillage dès la première annonce de vente ou location. Ils devront également rappeler aux futurs occupants du bien leur devoir d'entretenir leur jardin.

La réglementation cible particulièrement :

• Les constructions dans un rayon de 200 mètres des zones forestières ;
• Les terrains proches des landes, maquis ou garrigues à risque.

Le périmètre de débroussaillage s'étend sur 50 mètres autour des bâtiments. Les autorités locales peuvent élargir cette zone jusqu'à 100 mètres selon les besoins spécifiques.

Les responsabilités principales du propriétaires incluent de :

• Mettre à jour l'État des Risques et Pollutions (ERP) ;
• Fournir une attestation de débroussaillage ;
• Maintenir un terrain en conformité.

Si l’occupant des lieux ignore la mise en demeure, la commune réalisera les travaux et lui facturera les frais. Le paiement s'effectue dans ce cas-là par trimestre.

3 conseils pratiques de débroussaillage

Exécuter correctement le débroussaillage

Un débroussaillage bien exécuté peut faire la différence pour la sécurité de votre propriété.

Les étapes essentielles pour un débroussaillage réussi :

• Créer une zone de sécurité de 50 mètres autour de la maison ;
• Dégager 10 mètres de chaque côté des voies privées ;
• Retirer toute végétation morte ou malade ;
• Espacer la végétation pour éviter la propagation du feu.

Débroussailler à la bonne période

L'automne et l'hiver sont les périodes idéales. Surtout que le débroussaillage pendant les périodes sèches augmente les risques d'incendie.

Ne pas brûler les déchets verts

Le brûlage des déchets verts est formellement interdit, que ce soit à l'air libre ou dans un incinérateur de jardin. Trois solutions sont par contre envisageables :

• Le broyage sur place ;
• Le compostage ;
• Le dépôt en déchetterie.