Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Septembre 2024)

Depuis août 2024, et suite au rapport Le Meur, une proposition de réforme de la fiscalité des locations meublées agite et inquiète les bailleurs. Ce projet soulève de nombreuses questions, particulièrement concernant la future et potentielle baisse de rentabilité des baux meublés, mais surtout l’intérêt et les avantages apportés par ce changement. 

Quels sont les changements apportés par ce projet de loi ?

Cette réforme législative vise à mettre fin au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). L'objectif est d'harmoniser le traitement fiscal des locations nues et meublées, en établissant un régime fiscal unique pour tous les types de location.

Actuellement, ces régimes fiscaux permettent aux investisseurs dans les locations meublées de bénéficier de déductions fiscales importantes, notamment : 

• un abattement forfaitaire de 50% sous le régime Micro-BIC ;
• une déduction des charges sous le régime réel.

En plus d’envisager la suppression de ces avantages fiscaux, le rapport suggère de revoir à la hausse le seuil de recettes distinguant les LMNP des loueurs en meublé professionnels (LMP), passant de 23 000 € à 50 000 € de recettes annuelles. Cette mesure vise à limiter le passage au statut LMP et à mieux refléter la réalité économique de l'activité.

Pourquoi lancer une révolution fiscale pour les locations meublées dans le contexte actuel ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), instauré en 1948 après la guerre, visait à faciliter la mobilité des personnes en proposant des logements prêts à l'emploi. Cependant, plus de 75 ans plus tard, cette niche fiscale a engendré une distorsion du marché immobilier.

En effet, selon Annaïg Le Meur, député à l’origine de la proposition, les avantages fiscaux actuels pour les locations meublées favorisent un afflux disproportionné d’investisseurs vers les locations meublées au détriment des locations nues. Cela entraîne une hausse des prix, notamment dans les zones tendues où la demande locative est forte, et complique l'accès au logement pour certaines populations.

Le rapport souligne que la fiscalité location meublée coûte cher aux finances publiques, avec une dépense estimée entre 330 et 380 millions d’euros en 2016, notamment en raison des avantages liés à l’amortissement des biens. Des chiffres qui n'ont fait qu'amplifier suite aux évolutions fiscales récentes.

Pour rétablir une forme d’équité fiscale, limiter les avantages dont bénéficient les propriétaires de logements meublés permettrait de mieux réguler le marché, tout en évitant une concurrence déséquilibrée entre les deux types de location. Cela contribue également à freiner la spéculation immobilière dans certaines régions et à encourager davantage d'investissements dans les locations nues, qui sont souvent plus abordables pour les locataires.

Quel serait l’impact de cette réforme sur le marché immobilier ?

Le rapport Le Meur a analysé la rentabilité des investissements locatifs dans quatre villes (Annecy, La Rochelle, Montpellier, et Paris 13e. Il évoque que la rentabilité d'une location vide sur 12 ans (hors plus-value) est deux à trois fois inférieure à celle d'une location meublée de courte durée. Par exemple : 

• à La Rochelle, où 80% des logements sont meublés, la rentabilité moyenne atteint à peine 1% pour une location nue, contre près de 3% pour une location meublée de courte durée. 
• à Annecy, l’écart est similaire avec 1,3% pour une location vide et 3,6% pour une location meublée. 

La rentabilité actuelle des locations vides est quasiment nulle, tandis que celle des meublées oscille entre 1,7% et 3%.

En mettant en place cette réforme, le secteur immobilier perdrait en compétitivité sachant que la rentabilité des placements sans risque, comme les liquidités, est aujourd’hui autour de 3%. Les propriétaires pourraient être tentés de retirer leurs biens du marché locatif  aggravant la pénurie de logements ou augmenter leurs loyers.

Quelles sont les alternatives et les perspectives d'avenir pour les locations meublées ?

Face aux défis du marché locatif, plusieurs alternatives sont envisagées. Le rapport Le Meur propose différents scénarios pour réformer la fiscalité des locations meublées, dont : 

• un régime fiscal unique pour toutes les locations, avec un abattement de 40% à 50% dans le cadre du micro-foncier ;
• une distinction entre les locations courte et longue durée, favorisant cette dernière avec des abattements plus avantageux. 

Parallèlement, des mesures pour améliorer les dispositifs Loc'Avantages et Denormandie sont envisagées pour promouvoir une offre locative accessible et la rénovation énergétique.

L'avenir du secteur de la location meublée en France dépendra de la manière dont ces changements seront mis en œuvre et de la réponse des investisseurs et des professionnels du secteur. D’autant plus que le passage d'une réforme ciblant les meublés de courte durée de type AirBnB, à une attaque frontale contre le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne manquera pas de provoquer des résistances majeures. 

Les propriétaires peuvent toutefois se rassurer : le rapport prévoit une mise en œuvre progressive et un long processus législatif, rendant improbable un changement soudain du système actuel.

L'encadrement des loyers, une question sensible pour propriétaires et locataires, continue de marquer l'actualité. Le dispositif est renouvelé annuellement, sa précédente période d'application allait du 1er août 2023 au 31 juillet 2024. Suite à des résultats encourageants, le gouvernement décide de le reconduire pour un an, donc jusqu’au 31 juillet 2025.

Êtes-vous concerné par la prolongation de l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire aux agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse l'offre. Il limite l'augmentation de certains loyers lors du renouvellement d'un bail ou d’une nouvelle mise en location. 

Les propriétaires de biens loués vides ou meublés à usage de résidence principale ont donc tout intérêt à appliquer l’encadrement des loyers, sous peine d'amendes administratives pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. 

Pour savoir si le dispositif s’applique dans votre commune, vous pouvez utiliser ce simulateur de l'État.

Quelles règles doivent respecter les propriétaires ?

L'encadrement des loyers, reconduit jusqu'à fin juillet 2025, vise à limiter l'évolution des loyers dans certaines situations précises. Ce mécanisme s'applique :

• Lors d'une relocation ou du renouvellement d'un bail.
• Lors d'une nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation d'un logement.

Dans ces cas, le loyer du nouveau contrat ne peut généralement pas être supérieur à celui du précédent locataire.

Toutefois, certaines exceptions permettent de fixer un loyer librement dans ces zones tendues, notamment dans les cas suivants :

• Première mise en location : le propriétaire peut fixer librement le loyer.
• Logement vacant depuis plus de 18 mois : l'encadrement ne s'applique pas.
• Travaux d'amélioration : si des travaux importants (d'un montant égal ou supérieur au loyer annuel) ont été réalisés dans les six mois précédant la location.

L’encadrement des loyers est-il réellement efficace ?

L'encadrement des loyers a un impact sur le marché immobilier. Dans certaines villes, comme Paris, Lille et Lyon, on observe un ralentissement de la hausse des loyers médians au mètre carré depuis l'introduction de cette mesure. Cependant, l'efficacité du dispositif varie selon les localités. 

Alors que la pénurie de logements accessibles s’aggrave, l’encadrement des loyers du parc privé demeure une solution prometteuse qui montre de plus en plus son efficacité.  À une condition près : qu’elle soit respectée par les bailleurs…

En effet, le 4ème baromètre de l’encadrement des loyers démontre qu’au total, dans l’ensemble des villes analysées, 28% des annonces immobilières dépassent encore les plafonds de loyer. Malgré cela, ce chiffre est en baisse de 2 points par rapport à 2023 et de 4 points par rapport à 2022.  

Devant ces défis, la Fondation Abbé Pierre préconise de rendre le dispositif permanent et de l'étendre à davantage de villes, tout en renforçant les sanctions financières pour garantir son application.

La Direction générale des finances publiques a publié un calendrier précis pour le paiement de la taxe foncière 2024. Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement au 1er janvier, même si celui-ci est loué, il est crucial de connaître les échéances afin d’éviter tout retard ou pénalité. Voici 5 points clés à retenir alors que les dates approchent.

Préparez-vous à une (nouvelle) augmentation de la taxe foncière

Nous en parlions dans l’actualité de mai. En 2024, les propriétaires français verront leur taxe foncière augmenter d'au moins 3,9%. Cette hausse résulte de la revalorisation des “valeurs locatives cadastrales", autrement dit la base imposable de votre bien (maison, appartement ou parking). Celle-ci est basée sur l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). Bien que moins élevée qu'en 2023 (7,1%), cette augmentation a un impact significatif sur les contribuables.

Pour rappel, certaines communes ont décidé d'augmenter davantage leurs taux, dont par exemple : 

• +19,2% à Nice ;
• +15% à Saint-Étienne
• +14,5% à Nancy. 

À l'inverse, Brest a diminué son taux de 1% et, pour les villes de 40.000 à 100.000 habitants, la hausse moyenne reste de 0,6%.

Assurez-vous de payer avant la date limite

Les avis d'impôt de taxes foncières sont consultable dans l’espace particulier du site impots.gouv.fr : 

• dès le 28 août 2024 pour les non-mensualisés ;
• à partir du 20 septembre 2024 pour les mensualisés. 

Pour ceux qui reçoivent toujours leur avis d’imposition sous format papier, les courriers sont envoyés : 

• entre le 28 août et le 20 septembre 2024 pour les non-mensualisés ;
• entre le 23 septembre et le 9 octobre 2024 pour les mensualisés.

La date limite de paiement est fixée : 

• au 20 octobre 2024 pour tout paiement dématérialisé (internet, smartphone ou tablette), qui est obligatoire dès 300 euros d’impôts ;
• au 15 octobre 2024 pour tout autre moyen de paiement.

Vérifiez votre avis de taxe foncière

La taxe foncière 2024 est calculée en multipliant la base imposable du bien par les taux d'imposition applicables votés par votre commune, mais aussi par votre intercommunalité. 

La base imposable correspond à la valeur locative cadastrale, c'est-à-dire le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur est actualisée chaque année selon l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH), qui reflète l'inflation.

En 2024, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,039, soit une augmentation de 3,9% de la base de calcul.

Et si vous étiez exonéré de la taxe foncière ?

La taxe foncière 2024 offre plusieurs possibilités d'exonérations et de réductions pour les propriétaires. Ces avantages sont automatiquement appliqués par l'administration fiscale dans les situations suivantes : 

• Exonération totale pour les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, sous condition de ressources. 
• Exonération totale pour les titulaires de l'Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées ou de l'Allocation Supplémentaire d'Invalidité, sans condition de ressources. 
• Réduction de 100 € sur leur taxe foncière pour les personnes âgées de 65 à 75 ans, sous condition de ressources. 

Contester votre taxe foncière en cas de désaccord

Les propriétaires ont la possibilité de contester leur taxe foncière en cas de désaccord. La réclamation doit être effectuée avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. 

Parmis les motifs possibles de contestation, il y a : 

• Une erreur dans cette le calcule de la valeur locative cadastrale ;
• Une exonération à laquelle vous avez droit n'a pas été appliquée ;
• Un changement de situation tel que sur l’usage du bien (par exemple, un passage de local professionnel à habitation) ;
• Une erreur sur les caractéristiques du bien (surface, usage, nombre de pièces, etc.) ;
• Un bien a été taxé plusieurs fois par erreur.

Pour contester, les contribuables peuvent : 

• utiliser la messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr ;
• envoyer un courrier au centre des finances publiques ;
• téléphoner pour les cas simples. 

Il est important de noter que la réclamation ne dispense pas du paiement de l'impôt. Cependant, une demande de sursis de paiement peut être formulée. L'administration dispose de 6 mois pour répondre. En cas de rejet, un recours devant le tribunal administratif est possible dans un délai de 2 mois.

En 2025, les copropriétaires devront gérer une nouvelle charge de copropriété pour moderniser les systèmes de communication des immeubles, notamment au niveau des ascenseurs et des téléalarmes. Les réseaux 2G et 3G, utilisés par de nombreux appareils communicants dans les immeubles, vont être progressivement abandonnés.  La transition technologique vers les réseaux 4G et 5G devient inévitable.

Si cette mise à niveau est nécessaire et offre des avantages, elle implique des coûts supplémentaires. Comment anticiper et optimiser cette nouvelle obligation afin de mieux gérer son impact financier sur la copropriété ?

À combien s’élève cette nouvelle charge pour les copropriétaires ?

Les copropriétés devront voter ce changement en assemblée générale dès 2025, ce qui entraînera une augmentation des charges. Cela implique l'installation d'un module de télécommunications 4G/5G et la souscription d'un abonnement spécifique de type Machine-to-Machine (M2M) et multi-opérateurs.

Cette installation pourrait coûter entre 3 000 et 10 000 euros aux copropriétaires, selon la taille de l'immeuble. De plus, la modernisation des téléalarmes d'ascenseurs entraînera des dépenses supplémentaires. 

Par exemple, dans une copropriété de 18 logements, l'abonnement annuel pour une téléalarme 4G pourrait atteindre 850 euros, contre 360 euros actuellement pour la 2G.

3 avantages à tirer de cette mise à niveau technologique

La modernisation des systèmes de communication dans les copropriétés apporte plusieurs avantages, notamment dans le contexte de la location, malgré les coûts initiaux.

• Amélioration de la sécurité des résidents : cette mise à niveau vers la 4G et la 5G améliore la sécurité des résidents. Les téléalarmes d'ascenseurs plus performantes offrent une meilleure réactivité en cas de panne, assurant une communication plus fiable avec les techniciens.
• Amélioration de l’efficacité énergétique : l'efficacité énergétique est un autre avantage majeur. Les nouvelles technologies consomment moins d'énergie que les réseaux 2G et 3G, ce qui peut se traduire par des économies à long terme sur les charges de copropriété. 
• Valorisation du patrimoine immobilier : Ces améliorations technologiques valorisent le patrimoine immobilier. Les propriétés équipées de systèmes modernes sont plus attractives sur le marché immobilier.

De plus, cette transition technologique prépare les copropriétés pour l'avenir. En adoptant ces nouvelles normes, les immeubles seront prêts à intégrer d'autres innovations domotiques, comme des systèmes de sécurité intelligents ou une gestion énergétique plus efficace, qui pourraient encore augmenter la valeur des biens.

Comment faire face à cette augmentation des charges de copropriété ?

Pour faire face à ces nouvelles charges, il est crucial de s'informer et de participer activement aux décisions de la copropriété, notamment durant l’Assemblée Générale de la copropriété de 2025. 

Pour atténuer l'impact, les copropriétaires peuvent envisager des solutions moins onéreuses, comme des équipements compatibles multi-réseaux, ou se renseigner sur d'éventuelles aides municipales pour la mise en conformité des ascenseurs.

Il est également recommandé de mettre en concurrence l'offre de l'entreprise chargée de l'entretien de l'ascenseur avec celle d'un opérateur alternatif. Il est possible de confier la maintenance et l'abonnement de téléalarme à deux prestataires différents.