SOMMAIRE
- Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?
- Charges imputables au locataire
- Quelles sont les charges non récupérables ?
- Règlement et régularisation
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un propriétaire peut récupérer certaines charges auprès du locataire, comme l'eau, le chauffage collectif, et l'entretien des parties communes.
En location vide, les charges sont calculées au réel avec une provision mensuelle, tandis qu’en location meublée, elles peuvent être au réel ou au forfait.
Certaines charges ne peuvent pas être réclamées au locataire, comme les gros travaux ou les frais de gestion.
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Le propriétaire-bailleur d'un logement s'acquitte de toutes les charges et dépenses nécessaires à l'entretien et au confort de son bien. Cependant, il peut récupérer une partie de ces charges, appelées charges récupérables, auprès du locataire en supplément du loyer. Pour cela, il est essentiel de distinguer entre les charges récupérables et non récupérables, en tenant compte du type de bien loué et des règles en vigueur avant de procéder à une régularisation de charges locatives.
Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?
Un propriétaire immobilier paie des charges, et finance des dépenses liées à son bien. Lorsque ce logement est en location, le bailleur peut se faire rembourser par son locataire certains frais engagés : on parle alors de charges locatives récupérables.
En location vide, le mode de calcul des charges imputables à l'occupant se fait obligatoirement au réel (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), c'est-à-dire par le versement mensuel d'une provision de charges.
La liste de ces charges locatives récupérables est établie dans le décret n° 87-713 du 26 août 1993. Elles concernent notamment des frais engendrés pour améliorer les conditions de vie du locataire, des dépenses d'entretien et de réparations courantes, et certaines taxes dues pour un service rendu.
En location meublée à usage de résidence principale ou en colocation, les charges locatives peuvent être récupérées au réel ou au forfait, selon les termes du bail.
Quelles sont les charges imputables au locataire ?
Logements en copropriété
Dans les immeubles en copropriété, les occupants bénéficient de diverses prestations (service et matériel) dont les frais sont partagés entre tous les copropriétaires. La plupart de ces charges en copropriété sont récupérables sur les locataires.
Il s'agit des dépenses liées à l'entretien des parties communes ainsi que celles effectuées pour l'usage et le bien-être exclusifs des occupants en fonction des services mis à leur disposition.
| Catégories de dépenses | Types de dépenses |
|---|---|
| Dépenses d'eau et de chauffage |
|
| Dépenses liées à l'ascenseur et au monte-charge de l'immeuble |
|
| Frais concernant les parties communes |
|
| Taxes et redevances |
|
Logements en monopropriété
On parle d'un logement en monopropriété lorsque l'immeuble appartient à un propriétaire-bailleur unique. L'entretien et les réparations sont gérés par lui, et non par un syndic de copropriété.
La loi ne prévoit aucun mode de répartition des dépenses entre les locataires, car il n'existe pas de charges de copropriété ni de tantièmes de parties communes. Le propriétaire peut néanmoins récupérer certaines dépenses telles qu'énoncées précédemment après les avoir réparties de manière équitable.
Le mode de répartition est prévu dans le contrat de location, et ne peut être modifié d'une année sur l'autre.
Généralement, le propriétaire choisit la répartition au prorata de la surface du logement.
En cas de litige, les tribunaux sont seuls compétents pour statuer en la matière.
Maisons individuelles
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est, en général, la seule charge récupérable sur le locataire d'une maison individuelle. Mais comment facturer les ordures ménagères aux locataires ?
En effet, les dépenses liées à l'entretien et les menues réparations sont souvent financées directement par l'occupant.
Toutefois, il est possible de prévoir dans le bail une clause précisant que les charges locatives dont le locataire profite sont récupérables de manière ponctuelle, à la demande du propriétaire, et sur justificatif des dépenses effectivement avancées.
Quelles sont les charges non récupérables ?
Les charges non récupérables sont celles qui incombent au propriétaire, et qu'il ne peut pas réclamer à son locataire. Ce sont celles qui ne sont pas mentionnées dans le décret ci-dessus visé :
| Catégories de dépenses | Types de dépenses |
|---|---|
| Gros travaux |
|
| Partie des charges relatives aux employées de l'immeuble |
|
| Frais concernant les parties communes |
|
| Espaces extérieurs |
|
| Taxes et impôts |
|
| Frais de gestion |
|
Comment s'effectue le règlement des charges récupérables ?
En fonction du type de location (nue ou meublée), le règlement des charges récupérables peut s'opérer par :
- Le versement d'une provision sur charges mensuelle avec régularisation annuelle ;
- Ou le paiement d'un forfait avec ou sans révision annuelle.
Provision sur charges mensuelle (dit « au réel »)
Il s'agit du mode de calcul obligatoire pour les locations vides.
Le locataire paie tous les mois une provision sur charges définie d'après les résultats arrêtés lors de la précédente régularisation de charges. Vous déterminez le montant prévisionnel des charges pour l'année à venir que vous divisez par 12 pour obtenir le montant de la provision à réclamer au locataire.
Dans le cas où les provisions versées sont plus importantes que les dépenses réellement engagées, vous lui remboursez le trop-perçu. Dans le cas contraire, vous lui réclamez un complément de charges.
Paiement des charges au forfait
Si vous louez votre logement meublé ou en colocation, vous pouvez opter pour le calcul des charges au réel ou au forfait.
Le mode de paiement des charges récupérables est prévu en amont, dès que vous publiez votre annonce.
Le montant des charges forfaitaires est fixé lors de la signature du bail. Il doit être cohérent par rapport au montant des charges qui était payé par le précédent occupant.
Dans ce cas, le locataire vous verse tous les mois le même montant en plus de son loyer. Il ne pourra récupérer aucune somme si les dépenses réelles sont moins élevées. Par ailleurs, vous ne pouvez lui réclamer de complément si elles sont plus faibles.
Selon la quote-part
Les biens dépendant d'un immeuble en copropriété sont gérés par un syndic. Celui-ci vous transmet un décompte de charges mentionnant généralement « la quote-part locative ». Il s'agit du montant des charges récupérables qui va vous servir pour la régularisation de charges.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas incluse dans le montant indiqué. Vous devez l'ajouter.
Éditez une régularisation des charges locatives
FAQ
Quelles sont les charges non imputables au locataire ?
Les charges non imputables au locataire sont celles qui ne figurent pas dans le décret n° 87-713 du 26 août 1993. Il s'agit notamment de gros travaux et de certains frais de gestion (frais de syndic, prime d'assurance de l'immeuble…).
Quelles sont les charges de copropriété récupérables ?
Il s'agit notamment des frais d'ascenseur, eau froide, eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes intérieures, taxes locatives, etc.
Comment calculer les charges locatives récupérables ?
Si vous louez un logement vide, le régime applicable est le calcul au réel. Vous estimez une provision d'après le montant des charges locatives de l'année précédente. C'est en moyenne 75 % des appels de fonds réclamés par le syndic.
Si vous louez un bien meublé ou en colocation, vous calculez les charges au réel ou au forfait. Le régime forfaitaire consiste à réclamer un montant fixe mensuel défini lors de la signature du contrat de bail.
Comment régulariser les charges locatives auprès du locataire ?
La régularisation des charges annuelles concerne les locataires payant des provisions ajustées selon les dépenses réelles. Un mois avant la régularisation, le propriétaire envoie un décompte des charges détaillant les consommations (électricité, eau, etc.), ainsi qu’un remboursement ou un complément, selon le cas. Il doit aussi inclure des informations sur la répartition des charges pour les copropriétés et les calculs pour le chauffage. Les documents justificatifs, comme le budget prévisionnel, sont consultables par le locataire durant six mois après l’envoi du décompte.
Quels sont les risques en cas de défaut de régularisation de charges ?
Le propriétaire dispose de 3 ans pour régulariser les charges impayées, même après le départ du locataire, sous peine de prescription. En cas de retard supérieur à un an, le locataire peut demander un étalement de la dette sur un an. Si le locataire quitte les lieux avant la régularisation, jusqu’à 20 % de son dépôt de garantie peut être retenu pour couvrir les charges dues, et tout surplus doit être remboursé. En cas d’inaction du propriétaire, le locataire peut contraindre la régularisation en saisissant la commission départementale de conciliation ou le tribunal.
Sources
- Légifrance - Loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1990
- Légifrance - Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 février 2017, 16-22.445
- Légifrance - Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 novembre 2017, 16-22.445
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