Encadrement des Loyers : qui est concerné et comment l'appliquer ?

La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a initié l'encadrement des loyers. Ce dispositif d'abord expérimenté à Paris en 2015, puis à Lille en 2017 a finalement été annulé par décision administrative à la fin de l'année 2017.

Par suite, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), aussi appelée loi logement, a été promulguée le 23 novembre 2018. Elle a poursuivi cette volonté d'encadrer le prix des locations dans les zones tendues. 

De ce fait, le montant des loyers ne peut dépasser la valeur de référence majorée fixée par arrêté préfectoral. Cette mesure s'applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés après la mise en œuvre du dispositif, 

L'objectif est de :

• Réguler le prix des loyers ;
• Ralentir l'inflation sur ces secteurs ;
• Et faciliter l'accès à la location d'appartement.

L'encadrement des loyers s'applique aux logements :

• Soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
• Vides ou meublés (y compris les colocations à baux multiples) ; 
• À usage d'habitation principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et usage professionnel). 

Il s'étend aussi au bail mobilité, c'est-à-dire le bail d'un logement meublé d'une durée ne pouvant excéder 10 mois, et non renouvelable.

Il concerne les communes où la demande de logements est supérieure à l'offre, et le montant des loyers très élevés.

C'est le cas des territoires suivants :

• Paris ;
• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• Lille ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Plaine commune ;
• Est ensemble.

En 2018, la loi ELAN a proposé aux communes situées en zone tendue de manifester leur volonté d'appliquer l'encadrement des loyers sur leur territoire. 

Aujourd'hui, la mesure est conduite sur 7 territoires pour un total de 24 communes.

Revenons sur quelques-unes de ces villes :

• Paris ; 
• Lyon et Villeurbanne ; 
• Bordeaux ;
• Lille, Hellemmes et Lomme.

Encadrement des loyers à Paris

À Paris, le dispositif instauré par la loi Alur de 2015 à 2017, et remplacé par la loi ELAN en novembre 2018 était prévu pour limiter l'augmentation du loyer en cours de bail. 

L'encadrement des loyers est ensuite entré en vigueur dans la capitale dès le 1er juillet 2019. Il concerne les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date.

Pour être valable, le bail doit indiquer le montant du loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré.

Par ailleurs, les villes de Plaine Commune sont concernées par la mesure depuis le 1er juin 2021. 
Il s'agit de : 

• Aubervilliers, 
• La Courneuve, 
• Épinay-sur-Seine, 
• L'Île-Saint-Denis, 
• Pierrefitte-sur-Seine, 
• Saint-Denis, 
• Saint-Ouen-sur-Seine, 
• Stains,
• et Villetaneuse.

Puis le 1er décembre 2021, les communes dépendant d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis appliquent également l'encadrement des loyers : 

• Bagnolet, 
• Bobigny, 
• Bondy, 
• Le Pré-Saint-Gervais, 
• Les Lilas, 
• Montreuil, 
• Noisy-le-Sec, 
• Pantin, 
• et Romainville.

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut vous imposer la mise en conformité du contrat de location. Il peut aussi vous demander de restituer au locataire un éventuel trop-perçu. 
Vous avez un mois pour lui répondre.

Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Le dispositif de l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021. 

Il concerne les contrats signés à partir de cette date en cas de :

• Première mise en location ;
• Changement de locataire ;
• Renouvellement de bail.

La métropole a été divisée en 4 zones. Un loyer de référence est fixé pour chacune d'elle.

Encadrement des loyers à Bordeaux

À Bordeaux, l'encadrement des loyers est effectif pour tous les baux d'habitation signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022.

C'est l'observatoire local des loyers (OLL) de Bordeaux qui collecte les données destinées à fixer les loyers de référence.

Encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme

La tension du marché locatif de Lille, notamment sur les logements de petite taille, est à l'origine de l'encadrement des loyers. Dans cette métropole, la demande des étudiants est très importante.

Le dispositif s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme, à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er mars 2020.

Pour calculer le montant locatif d'un bien soumis à l'encadrement des loyers, vous devez déterminer :

• Sa valeur de référence (loyer médian) ;
• Puis y ajouter 20 % afin d'obtenir le montant maximum que vous êtes en droit de demander à votre locataire (loyer de référence majoré). 

Le loyer médian

L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Il s'agit du loyer médian ou loyer de référence. 

Celui-ci est évalué en fonction des prix constatés par l'observatoire local des loyers, puis fixé chaque année par le préfet.

Il s'établit sur différents critères :

• Les caractéristiques du logement (nombre de pièces, superficie… ) ;
• La date de construction de l'immeuble dont dépend l'habitation louée ;
• La situation géographique de l'appartement ;
• Le type de location (vide ou meublée).

Le loyer de référence majoré 

Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral définit un montant maximum au mètre carré à ne pas dépasser. 

Toutefois, conformément à l'article 140 de la loi ELAN, ce loyer maximum peut légalement atteindre 120 % du prix moyen du marché (loyer de référence + 20 %). C'est le loyer de référence majoré. 

Il s'applique aux locations vides ou meublées et aux résidences principales ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Depuis le 1er avril 2022, les propriétaires-bailleurs et les agences immobilières doivent indiquer sur les annonces qu'ils font paraître : 

• Le montant du loyer de référence majoré autorisé par la réglementation ; 
• Et éventuellement le montant du complément de loyer possible d'après des critères de localisation ou de confort.

Le complément de loyer exceptionnel

Le complément de loyer représente un montant additionnel qui s'ajoute au loyer de base hors charges. 

Il peut être appliqué lorsque le logement mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles. Elles peuvent être liées à la localisation du bien ou à son confort. 

Ces attraits particuliers sont considérés en comparaison d'autres biens similaires de même nature et situés dans la même zone géographique.

Si la loi ne définit pas clairement les éléments à prendre en considération, elle établit en revanche la liste des facteurs qui interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire. 

Lorsqu'un complément de loyer est légitime, le montant dû par le locataire est alors égal à : loyer de référence majoré + complément.

L'encadrement du loyer ne concerne pas seulement les nouveaux contrats de location, mais également les relocations. Le dispositif d'encadrement à la relocation est prévu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.

Aussi, la loi vous oblige à proposer un logement en zone tendue à la relocation au même loyer que précédemment. Vous pouvez éventuellement l'indexer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

C'est le même principe que votre bien soit loué vide ou meublé.

Toutefois, il existe certaines exceptions. C'est le cas si :

• Vous justifiez de gros travaux d'amélioration ou de mise aux normes pour un coût supérieur à 6 mois de loyer (hors charges) depuis le départ de l'ancien locataire.
• Ou si vous prouvez que le loyer du bien était sous-évalué d'au moins 25 %. 

Calcul classique d'un loyer à la suite d'une relocation

Lorsque vous relouez le bien dont vous êtes propriétaire à un nouveau locataire, il y a 2 situations possibles :

• Vous aviez déjà révisé le montant du loyer dans les 12 mois précédant la signature du nouveau bail. Dans ce cas, vous devez vous conformer strictement à l'ancien loyer sans aucune augmentation possible.
  
• Vous n'aviez pas encore indexé le prix du loyer. Dès lors, vous avez le droit de l'augmenter dans la limite de l'IRL.

Pour rappel, l'indexation se calcule en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. Il varie en fonction de l'inflation. Le calcul d'une révision de loyer se fait ainsi :

Loyer actualisé = montant actuel du loyer x IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Calcul exceptionnel du nouveau loyer

Il existe deux exceptions qui vous permettent de majorer ce loyer de base : la réalisation de gros travaux et un loyer sous-évalué.

Toutefois, l'augmentation maximum du loyer doit :

• Ne doit pas excéder 50 % de la différence existant entre le loyer du dernier locataire (avant renouvellement du bail) et les loyers pratiqués dans le secteur ;
• Ne doit pas excéder une hausse annuelle de plus de 15 % du montant réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes toutes taxes comprises.

En cas d'oubli de la part du propriétaire de procéder à la réévaluation annuelle, une révision rétroactive du loyer est possible jusqu'à un an après la date prévue dans le contrat de location.

Réalisation de gros travaux

La loi vous autorise à augmenter le montant du loyer si, depuis la signature du bail avec le précédent locataire, vous justifiez de travaux importants :

• D'amélioration (pose d'une cuisine aménagée, double vitrage, travaux d'économie d'énergie, par exemple) ;
• Ou de mise en conformité (réfection de l'installation électrique, dispositifs de sécurité, etc.). 

Loyer sous-évalué  

Si le loyer de votre ancien locataire était manifestement sous-évalué, vous pouvez envisager de l'augmenter. Cette hausse a lieu au moment de la signature du bail avec le nouvel occupant, sous certaines conditions. 

Il convient d'estimer le montant de la sous-évaluation en comparant votre bien avec d'autres logements similaires, dans le même secteur géographique. 

Pour parvenir à une telle comparaison, vous devez :

• Vous référer à 6 loyers minimum si la commune fait partie d'une agglomération qui compte plus de 1 million d'habitants;
• À défaut, vous reporter à 3 loyers minimum de logements comparables.

La location en résidence secondaire

Pour contourner l'encadrement des loyers, vous pouvez opter pour la location temporaire (durée de bail limitée à 8 mois maximum). Dans ce cas, le logement constitue la résidence secondaire de votre locataire. 

Mais attention ! Si vous louez ce bien à des occupants successifs, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne considère pas chaque locataire, mais la durée annuelle globale d'occupation du bien. 

Le bail peut alors être requalifié par un juge comme celui d'une résidence principale. 

Location saisonnière ou Airbnb

- Si la location concerne votre habitation principale, elle ne peut être supérieure à 120 jours par an. D'autre part, s'il s'agit d'une chambre privative, il n'y a aucune restriction.

- Si vous louez votre résidence secondaire, là encore, il n'existe aucune limite liée à l'encadrement des loyers. Ce type de location saisonnière n'est pas concerné par la loi du 6 juillet 1989. La durée de la location ne peut excéder 3 mois.

Loyer sous-évalué : recours du propriétaire

Lorsque le loyer est inférieur au montant de référence minoré, vous pouvez proposer à votre locataire une augmentation de prix. 

Vous devez respecter un délai de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location. 

À défaut, le bail est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.

Loyer sur-évalué : recours du locataire

Si au contraire le loyer est supérieur au prix de référence majoré, le locataire peut vous réclamer une baisse de prix. 

Il doit effectuer cette démarche au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail. 

À défaut, le bail est reconduit dans les conditions antérieures du loyer.

En cas de désaccord concernant la réévaluation du loyer, il est possible, au moins 4 mois avant la fin du bail, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement. 

La demande se fait par courrier postal ou par voie électronique. 

Le défaut de réponse vaut refus.

Certains logements situés en zone tendue n'entrent pas dans le dispositif de la loi ELAN. Pourtant, leurs propriétaires ne peuvent pas fixer librement le montant des loyers. 

Logements conventionnés Anah

Si vous êtes propriétaire d'un logement intermédiaire (aussi appelé logement à loyer maîtrisé), vous avez signé une convention avec l'Anah, Agence nationale de l'habitat. 

Par conséquent, vous bénéficiez, sous conditions, d'avantages fiscaux et d'aides au financement de certains travaux.

En contrepartie, les loyers sont fixés de 10 % à 20 % moins chers que ceux du marché immobilier. Un loyer plafonné l'est en fonction du montant maximum au mètre carré dans le secteur géographique. 

D'autre part, vous n'êtes pas libre non plus de choisir votre locataire. Celui-ci doit répondre à des critères de faibles ressources.

La durée d'un bail pour un logement intermédiaire est fixé :

• À 6 ans minimum pour une location sans travaux ; 
• À 9 ans avec travaux.

La réduction fiscale appliquée sur vos revenus fonciers peut varier en fonction du loyer et de la situation des locataires :

• Pour un loyer intermédiaire, la réduction fiscale varie de 15 % à 30 % ;
• Pour un loyer social ou très social, elle est comprise entre 50 % et 70 %, 

Par ailleurs, si vous confiez la gestion locative à un organisme agréé ou une association, vous pouvez espérer une déduction pouvant atteindre 85 %.

Logement conventionné APL

Le logement conventionné APL fait l'objet de la signature d'une convention entre vous et le préfet du département. 

Par conséquent, vous vous engagez à louer votre bien à un public défini et à un loyer qui ne peut dépasser un plafond déterminé.

En retour, l'État vous verse directement la partie du loyer correspondant à l'aide personnalisée au logement (APL) dont bénéficie le locataire.