Quels biens sont concernés par l’encadrement des loyers et comment l’appliquer ?

L'encadrement des loyers est un dispositif qui limite l'augmentation du loyer lors de la mise en location d'un logement avec un bail d'habitation (y compris bail mobilité). Il s'applique dans les communes situées en zone tendue.

Ce dispositif, instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, a d'abord été expérimenté à Paris en 2015, puis à Lille en 2017 a finalement été annulé par décision administrative à la fin de l'année 2017.

Par la suite, la loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018, a poursuivi cette volonté d'encadrer le prix des locations dans les zones tendues.

De ce fait, le montant des loyers ne peut dépasser la valeur de référence majorée fixée par arrêté préfectoral. Cette mesure s'applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés après la mise en œuvre du dispositif.

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2024 ?

Ce dispositif concerne les 7 territoires classées en zone tendue à savoir :

• Paris ;
• La métropole de Lyon ;
• La métropole de Lille ;
• Plaine Commune ;
• Est Ensemble ;
• Montpellier ;
• Bordeaux ; 
• Pays Basque

Voici une liste détaillée des villes soumises à l’encadrement des loyers :

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2025 et 2026 ?

L’encadrement des loyers s’étendra progressivement aux 21 communes de  Grenoble-Alpes dont la candidature a été validée par le Gouvernement :

• Application sur l’intégralité du territoire de 13 communes : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix, Varces-Allières-et-Risset.
• Application partielle sur 8 communes : Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Échirolles, Le Pont-de-Claix.

Quelles sont les villes qui demandent l’encadrement des loyers ?

Plusieurs collectivités ont exprimé leur volonté de mettre en place ce dispositif. Parmi elles :

• Annemasse Agglo : 11 communes (Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Étrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand).
• Cergy (Val-d’Oise).
• Grand-Orly Seine Bièvre : 11 communes (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif, Vitry-sur-Seine).
• Marseille, dont la candidature a été saluée par le ministre du Logement, Olivier Klein.
• Rennes, bien qu’exclue pour des raisons juridiques, car elle n’était pas encore classée en zone tendue au moment de sa demande.

La mise en œuvre est prévue courant 2025 ou au plus tard en 2026 dans les villes retenues.

Comment savoir si mon logement est soumis à l'encadrement des loyers ?

Dans les villes mentionnées, l’encadrement des loyers concerne les logements :

• destinés à usage de résidence principale ou mixte ;
• soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
• vides ou meublés (y compris les colocations à baux multiples).

Il s'étend aussi au bail mobilité, c'est-à-dire le bail d'un logement meublé d'une durée ne pouvant excéder 10 mois, et non renouvelable.

Nouveaux contrats de location

L'encadrement des loyers s'applique systématiquement aux nouveaux baux conclus dans les zones concernées par la réglementation. Que le logement soit loué vide ou meublé, le loyer ne peut dépasser un plafond, appelé loyer de référence majoré. Ce plafond est calculé par mètre carré et varie selon plusieurs critères :

• La localisation géographique du logement ;
• Le type de location (vide ou meublée) ;
• Les caractéristiques du bien (nombre de pièces, année de construction, etc.).

Pour fixer le loyer, le propriétaire doit se référer aux grilles établies par arrêté préfectoral. Ces grilles précisent les montants du loyer de référence médian, du loyer de référence majoré (20% au-dessus du médian).

Remise en location

L'encadrement du loyer ne concerne pas seulement les nouveaux contrats de location, mais également les relocations. Le dispositif d'encadrement à la relocation est prévu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.

La loi impose aux propriétaires d'un logement en zone tendue de proposer une relocation au même loyer que celui du précédent contrat. Ils peuvent éventuellement l'indexer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Le principe reste le même que le bien soit loué vide ou meublé.

Toutefois, il existe certaines exceptions. C'est le cas si le propriétaire :

• Justifie de gros travaux d'amélioration ou de mise aux normes pour un coût supérieur à 6 mois de loyer (hors charges) depuis le départ de l'ancien locataire.
• Prouve que le loyer du bien était sous-évalué d'au moins 25%.

Calcul d'un loyer d'un nouveau bail

Pour calculer le montant locatif d'un bien soumis à l'encadrement des loyers, le propriétaire doit :

• Déterminer sa valeur de référence (loyer médian) ;
• Ajouter 20% afin d'obtenir le montant maximum qu'il est en droit de demander à son locataire (loyer de référence majoré).

Loyer médian

L'encadrement des loyers est basé sur un montant compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%. Il s'agit du loyer médian ou loyer de référence.

Celui-ci est évalué en fonction des prix constatés par l'observatoire local des loyers, puis fixé chaque année par le préfet.

Il s'établit sur différents critères :

• Les caractéristiques du logement (nombre de pièces, superficie… ) ;
• La date de construction de l'immeuble dont dépend l'habitation louée ;
• La situation géographique de l'appartement ;
• Le type de location (vide ou meublée).

Loyer de référence majoré

Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral définit un montant maximum au mètre carré à ne pas dépasser.

Toutefois, conformément à l'article 140 de la loi ELAN, ce loyer maximum peut légalement atteindre 120% du prix moyen du marché (loyer de référence + 20%). C'est le loyer de référence majoré.

Il s'applique aux locations vides ou meublées et aux résidences principales ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Depuis le 1er avril 2022, les propriétaires-bailleurs et les agences immobilières doivent indiquer sur les annonces qu'ils font paraître :

• Le montant du loyer de référence majoré autorisé par la réglementation ;
• Éventuellement le montant du complément de loyer possible d'après des critères de localisation ou de confort.

Complément de loyer 

Le complément de loyer représente un montant additionnel qui s'ajoute au loyer de base hors charges.

Il peut être appliqué lorsque le logement mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles. Elles peuvent être liées à la localisation du bien ou à son confort.

Ces attraits particuliers sont considérés en comparaison d'autres biens similaires de même nature et situés dans la même zone géographique.

Si la loi ne définit pas clairement les éléments à prendre en considération, elle établit en revanche la liste des facteurs qui interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire.

Lorsqu'un complément de loyer est légitime, le montant dû par le locataire est alors égal à :

Loyer de référence majoré + complément.

Calcul d'un loyer à la suite d'une relocation

Lorsqu'un propriétaire reloue son bien à un nouveau locataire, il y a 2 situations possibles :

• Il a déjà révisé le montant du loyer dans les 12 mois précédant la signature du nouveau bail. Dans ce cas, il doit se conformer strictement à l'ancien loyer sans aucune augmentation possible.
• Il n'a pas encore indexé le prix du loyer. Dès lors, il a le droit de l'augmenter dans la limite de l'IRL.

Pour rappel, l'indexation se calcule en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Insee. Il varie en fonction de l'inflation. Le calcul d'une révision de loyer se fait ainsi :

Loyer actualisé = montant actuel du loyer x IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Loyer sous-évalué : recours du propriétaire

Lorsque le loyer est inférieur au montant de référence minoré, le propriétaire peut proposer à son locataire une augmentation de prix.

Il doit respecter un délai de 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location.

À défaut, le bail est reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.

Loyer sur-évalué : recours du locataire

Si au contraire le loyer est supérieur au prix de référence majoré, le locataire peut réclamer au propriétaire une baisse de prix.

Il doit effectuer cette démarche au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.

À défaut, le bail est reconduit dans les conditions antérieures du loyer.

En cas de désaccord concernant la réévaluation du loyer, il est possible, au moins 4 mois avant la fin du bail, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci dépend de la DRIHL, c'est-à-dire la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement.

La demande se fait par courrier postal ou par voie électronique.

Le défaut de réponse vaut refus.