Comment procéder à une augmentation de loyer en cours de bail ?

Si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé à l’initiative du bailleur une fois par an, et ce, avant même que le bail ne soit renouvelé.

En effet, dès lors qu'une clause de révision est présente dans le bail de location, le propriétaire peut augmenter le loyer en se basant sur l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL est un indicateur publié par l'Insee qui reflète l'évolution des loyers sur le marché locatif. Ce référentiel est mis à jour chaque trimestre. 

La révision annuelle du loyer doit avoir lieu obligatoirement dans un délai d'un an après la date inscrite dans le contrat de location.

Par exemple, si la date de révision est fixée au 16 avril, le propriétaire peut augmenter le loyer initial jusqu'au 15 avril de l'année suivante. Si la majoration du loyer intervient le 21 juin, les loyers des mois précédents ne peuvent être réclamés au locataire.

Ainsi, en l'absence de clause de révision dans le bail, le propriétaire ne peut pas indexer le loyer, sauf en cas d'augmentation pour travaux réalisés en cours de bail.

Pour augmenter le loyer en cours, le propriétaire peut se reporter à l'IRL du trimestre précédent ou de la période indiquée dans le bail. La hausse du loyer appliquée ne peut en aucun cas dépasser la variation de cet IRL. Par exemple, si l'IRL a augmenté de 1,5 % depuis la dernière révision, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de plus de 1,5 %.

Le propriétaire a l’obligation d'envoyer une lettre de révision du loyer pour informer son locataire de son intention. Ce courrier recommandé avec accusé de réception mentionne notamment : 

• L'identité ainsi que l'adresse du propriétaire et du locataire ; 
• La date d'émission du courrier ; 
• Les termes de la clause de révision inscrite dans le bail d'habitation ;
• La proposition d'augmentation du prix du loyer ; 
• Le montant du loyer initial ainsi que le loyer majoré hors charges après l'augmentation ; 
• L'indice de référence des loyers utilisé ainsi que le pourcentage de révision ; 
• La date d'entrée en vigueur de l'augmentation du loyer ; 
• Les modalités de réponse du locataire. 

Si le locataire accepte la hausse proposée, il renvoie sa réponse à son bailleur, dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la proposition d'augmentation. 

S'il refuse, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation afin de trouver un accord amiable.

Pour calculer la révision du loyer, vous devez multiplier le loyer hors charges par l'indice de référence des loyers à la date de révision. 

Par exemple, vous avez signé un contrat de location le 24 avril 2022 pour un loyer de 700 euros hors charges. Dans ce document, la révision du loyer est prévue à la date anniversaire du contrat. Dès le 24 avril 2023, le bailleur peut calculer le montant révisé en effectuant le calcul suivant : 

Nouveau loyer = 700 x IRL du 1ᵉʳ trimestre 2023/IRL du 1ᵉʳ trimestre 2022

= 700 × 140,59/136,27

= 722,19 €

À compter du 24 avril 2023, le propriétaire peut fixer un loyer révisé de 722,19 €. Dès réception de la proposition de hausse du loyer, le locataire devra verser ce nouveau montant mensuel.