Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

En d'autres termes, le bail peut être révisé une fois par an à condition qu'il comporte une clause d'indexation des loyers.

Depuis le 1er août 2015, le contrat de location type auquel doivent se conformer toutes les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 inclut systématiquement une clause de révision de loyer. 

Le calcul de la révision de loyer est basé sur l'indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier reflète l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

La révision résulte d'une volonté du bailleur. Elle n'est pas obligatoire.

Elle peut intervenir :

• Soit à la date prévue dans le bail aux termes de la clause de révision de loyer ;
• Soit durant l'année qui suit la date anniversaire du bail.

Si le bail ne comporte pas de clause de révision annuelle du loyer, le propriétaire ne peut pas augmenter le prix de la location en fonction de l'IRL sans l'accord du locataire.

La formule de calcul du loyer révisé est la suivante :

Loyer hors charges x IRL du trimestre de l'année en cours / IRL du trimestre de l'année précédente.

Prenons un exemple :

Si l'IRL augmente de 2 % entre l'année N et l'année N + 1, le montant du loyer ne peut augmenter que de 2 % maximum durant l'année N + 1.

La révision de loyer ne s'applique qu'au moment de la demande du propriétaire.

Après un délai de un an, la révision non réclamée est perdue. 

Vous pouvez consulter les valeurs de l'IRL sur le site de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ou le site du service public. Il existe également des simulateurs en ligne.

Depuis la loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014, la révision d'un loyer n'est plus rétroactive. Le propriétaire bailleur ne peut réviser le loyer que durant l'année qui suit la date de révision du bail.

Par ailleurs, lorsque le loyer n'a jamais été révisé, le bailleur n'a plus le droit d'appliquer directement l'augmentation du dernier indice de référence depuis la signature du bail car il existe une augmentation de loyer maximum.

De même, lorsque le loyer n'a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, le propriétaire ne peut pas appliquer le dernier IRL depuis sa dernière revalorisation.

Enfin, il ne peut plus rattraper les augmentations des 5 années antérieures comme c'était le cas avant la loi Alur.

Prenons un exemple :

Votre locataire a signé un bail le 1er juillet 2020. La révision est basée sur l'indice de référence des loyers du 1er trimestre 2020.
Au 1er juillet 2023, vous ne pouvez réviser le montant du loyer que sur l'IRL entre 2022 et 2023, et non entre 2020 et 2023, ce qui était autorisé avant 2014. 

Par conséquent, les révisions que vous auriez pu faire depuis la signature du contrat sont perdues, y compris pour les nouveaux contrats de location signés.

Pour réviser un loyer jamais révisé, la formule est la même que pour les révisions annuelles :

Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

L'augmentation ne concerne pas les loyers antérieurs. Elle ne s'applique qu'aux loyers à venir.

Lorsque le prix d'une location d'habitation n'a pas été ajusté depuis de nombreuses années, le bailleur peut le réévaluer en fonction des prix du marché uniquement au moment du renouvellement du bail.

Il doit alors justifier que son logement est sous-évalué selon une procédure encadrée par la loi :

1- Le bailleur vérifie si le bien est situé en zone tendue. Dans ce cas, l'augmentation de loyer ne peut être supérieure au loyer de référence majoré.

2- Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ? Le propriétaire doit informer son locataire de la révision du loyer par lettre recommandée avec avis de réception au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.

Il doit justifier l'augmentation notamment en comparant le montant du loyer avec ceux pratiqués dans le quartier pour des logements similaires.

Le locataire peut refuser la proposition du propriétaire. Dans ce cas, ce dernier peut saisir la commission départementale de conciliation au plus tard 4 mois avant le renouvellement du bail.

Si le locataire accepte la révision du loyer, l'augmentation doit être étalée sur plusieurs années en fonction de son montant (de 3 à 6 ans).

Le refus de l'augmentation par le locataire n'est pas un motif recevable pour mettre fin au bail.

Le propriétaire bailleur peut réviser le montant du loyer en cours de bail lorsqu'il réalise des travaux importants d'amélioration.
Il s'agit de travaux permettant d'augmenter la valeur du logement, comme par exemple l'installation d'un double vitrage, d'un nouveau système de chauffage, d'une cuisine équipée, etc.

Dans ce cas, les deux parties, locataire et bailleur, doivent se mettre d'accord sur le montant de l'augmentation de loyer. Celle-ci est définie soit par une clause du bail, soit par un avenant au contrat de location en cours.

L'augmentation du loyer ne peut alors excéder 15 % du montant TTC des travaux entrepris. La majoration ne peut être appliquée qu'une fois les travaux achevés.

Lorsque les deux parties au contrat de location ne trouvent pas d'accord, le bailleur ne peut appliquer l'augmentation de loyer qu'au moment du renouvellement du bail ou de la relocation du logement.

Bail avec clause d'indexation automatique

Si le bail commercial contient une clause d'indexation automatique, la réglementation permet au propriétaire de procéder à des hausses de loyers de façon rétroactive sur 5 ans.
Cette révision tardive est possible lorsque le bailleur a omis d'appliquer l'augmentation périodique du loyer.

La hausse de loyer est calculée sur l'indice de référence inscrite dans le bail commercial. À défaut de précision, elle est basée sur le dernier indice paru au jour de la signature du bail.

Bail sans clause d'indexation

Lorsque le bail commercial ne contient aucune clause d'indexation automatique, le propriétaire applique la révision triennale du loyer, c'est-à-dire tous les trois ans.

Conformément à l'article R145-20 du Code de commerce, « le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ».
Par conséquent, les augmentations omises sont perdues. Le bailleur ne peut pas réclamer d'arriérés à son locataire.