Pour quels types de bail peut-on procéder à une révision de loyer de façon rétroactive ?

Comme le confirme la loi du 6 juillet 1989, une augmentation de loyer en cours de bail est possible, tout loyer peut être révisé à la hausse de façon annuelle. Pour calculer la révision du loyer, vous devez simplement appliquer la formule suivante : 

Mais quand avertir le locataire de l'augmentation de loyer ? Une fois que le nouveau montant du loyer est déterminé, vous pouvez transmettre votre demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception : 

• Si l'augmentation du loyer est prévue au renouvellement du bail, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail et obtenir son accord avant de pouvoir le faire ;
• Si l'augmentation du loyer est prévue dans le contrat de bail en tant que révision annuelle basée sur l'IRL (clause de révision), alors aucun délai ne s'applique.

Mais comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?

Lorsqu'une clause de révision annuelle est présente dans le contrat de location, le loyer peut être révisé en suivant l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Chaque trimestre, l'Insee publie un nouvel IRL qui sert de base de calcul. 

Avant la loi Alur, un bailleur qui n'augmentait pas son loyer de façon annuelle avait la possibilité de réclamer les augmentations non effectuées de façon rétroactive pendant 5 ans. Cependant, cette situation s'avérait particulièrement complexe pour les locataires qui devaient faire face à une hausse de loyer conséquente à verser. 

Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années ?

La loi Alur modifie l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, en précisant que la révision de loyer est désormais prescrite un an après la date convenue dans le contrat de location. Si vous n'exercez pas votre droit dans le délai imparti, vous perdrez donc la possibilité de procéder à une révision de loyer. 

Les règles diffèrent pour les loyers commerciaux puisque la prescription est de 5 ans. Si le bailleur n'a pas procédé à des hausses de loyers, il pourra y remédier de façon rétroactive pendant cette période.

Quelle est la date de révision de loyer pour un bail commercial ? 

Pour les baux commerciaux, une révision triennale est mise en place, à savoir effectuée tous les 3 ans. Comme pour un bail d'habitation, la demande de révision du loyer est transmise au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un commissaire de justice.

La rétroactivité de la révision du loyer pour un bail commercial

Le montant du loyer pour les baux commerciaux en cours peut faire l'objet d'une indexation automatique. Dans ce cas, le bailleur peut remonter sur les 5 dernières années pour demander le paiement des arriérés. Pour calculer cette revalorisation, vous vous appuyez sur l'indice de référence des loyers commerciaux (ILC) publié par l'Insee chaque trimestre. 

Exemple de calcul de la révision de loyer rétroactive

Le loyer de votre bail commercial fait l'objet d'une révision ? Pour calculer le loyer majoré, vous devez effectuer l'opération suivante :

Prenons un exemple concret pour comprendre le fonctionnement de cette révision de loyer rétroactive : 

Le bail commercial a été signé le 2 mai 2015 pour un loyer mensuel de 700 €. Lors de la première révision triennale en mai 2018, le montant du nouveau loyer a été fixé à 727,18 €. Pour calculer la 2ᵉ révision triennale en mai 2021, le calcul est donc le suivant : 

= Loyer en cours x (indice du 2ᵉ trimestre 2021 / indice du 2ᵉ trimestre 2018 )

= 727,18 x (118,41/112,59)

= 764,76 €

Lors du rappel rétroactif des loyers non révisés, vous pourrez réclamer un montant mensuel de 764,76 €