Comment et dans quelles limites faire une augmentation de loyer pour 2024 ?

Conformément au contrat de bail, les propriétaires peuvent réviser le montant du loyer une fois par an. Ils se basent sur l'indice IRL pour revaloriser le montant des loyers à la date prévue ou à l'anniversaire du contrat de location. 

Comment est obtenu l'IRL ? 

Pour déterminer l'indice de référence des loyers, l'Insee calcule la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur les 12 derniers mois. Cet IRL est ensuite utilisé dans 28 agglomérations et 1 151 communes de 50 000 habitants pour déterminer le montant maximal de la hausse de loyer. 

Quel indice IRL en 2024 ? 

La loi n°2022-1158 du 16 août 2022 visant la protection du pouvoir d'achat a mené au plafonnement temporaire de l'IRL du 3ᵉ trimestre 2022 au 1ᵉʳ trimestre 2024. Pendant cette période, l'indice de référence des loyers ne peut excéder : 

• 3,5 % en métropole ; 
• 2 % en Corse ; 
• 2,5 % en Outre-mer. 

Quel indice IRL dans les zones tendues ? 

Dans les zones où la demande locative est nettement supérieure à l'offre, un encadrement des loyers a été mis en place. Les propriétaires ne peuvent déterminer un loyer supérieur aux plafonds fixés par décret. Le loyer de référence majoré est réactualisé chaque année en fonction de l'évolution de l'indice des loyers publié par l'Insee. 

Alors que la période forte d'inflation est terminée, le plafonnement de l'IRL ne sera pas reconduit par le gouvernement. Les bailleurs peuvent donc procéder à une indexation classique des loyers, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers, sans aucune restriction. Le prochain indice IRL, publié le 12 juillet 2024 par l'Insee, pourra donc être appliqué pour calculer la révision de loyer. En revanche, les loyers déjà en cours ne sont pas concernés par ce déplafonnement.  

La fin du bouclier mis en place par l'État signifie que les bailleurs vont pouvoir augmenter leur loyer, sauf exception. Le décret n°2022-1079 interdit l'augmentation de loyers pour les logements classés F ou G. Ces passoires thermiques ne peuvent faire l'objet d'une revalorisation de loyer. Seuls des travaux permettant d'obtenir un meilleur DPE permettront de le réviser en suivant l'évolution de l'IRL. 

Le bailleur peut procéder à une révision annuelle du loyer dans l'année qui suit la date prévue dans le contrat de location ou à sa date anniversaire.

Par exemple, si la date de révision est fixée au 19 août 2024, le propriétaire peut augmenter le loyer jusqu'au 18 août 2025. Cette révision n'est donc pas automatique et aucune indexation rétroactive ne peut avoir lieu. 

De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?

Le propriétaire du logement se base sur la valeur de l'IRL lors du semestre prévu. Cet indice détermine l'augmentation maximale de loyer pour l'année. 

Tableau des valeurs de l'IRL en 2024 pour la métropole

Tableau des valeurs de l'IRL en 2024 pour l'Outre-mer

Tableau des valeurs de l'IRL en 2024 pour la Corse

Comment calculer l'augmentation de loyer ?

Pour déterminer le montant de l'augmentation du loyer, le propriétaire applique la formule suivante : 

Nouveau loyer = montant de l’ancien loyer hors charges x (IRL du dernier trimestre / IRL du même trimestre de l’année précédente).

Par exemple, pour un loyer de 1 000 euros, réévalué en avril 2024, la révision sera calculée de la façon suivante : 1 000 x (141,03/136,27) = 1 034 euros. Le nouveau montant du loyer ne pourra pas excéder 1 034 euros. 

Pour calculer le montant du loyer, les bailleurs peuvent utiliser le simulateur mis à disposition par le gouvernement. 

Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

Lorsque le propriétaire souhaite procéder à une augmentation de loyer, il informe son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier détaille notamment le calcul du nouveau montant du loyer ainsi que la date d'effet. 

Lorsque l'augmentation de loyer est prévue dans le contrat de bail, le propriétaire doit prévenir son locataire dans les 6 mois qui précèdent la fin du bail afin d'obtenir son accord. S'il ne respecte pas cette démarche, il devra attendre l'année suivante pour procéder à cette révision de loyer.