Quelle augmentation de loyer appliquer suite à des travaux ?

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le loyer peut être revalorisé de façon annuelle en suivant l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice permet d'ajuster le montant du loyer en fonction de l'évolution générale des prix à la consommation. Toutefois, l'article 17-1 précise que si des travaux d'amélioration sont réalisés, une augmentation de loyer supplémentaire peut être prévue. 

Pour pouvoir pratiquer une revalorisation du loyer après travaux, vous devez prouver qu'ils entraînent une amélioration notable du confort dans le logement loué. Le changement des revêtements de sol ou un rafraîchissement de la peinture ne sont pas suffisants pour pouvoir y prétendre. En effet, la loi précise que les travaux d'amélioration doivent avoir un impact significatif et durable sur les conditions de vie du locataire, allant au-delà de simples modifications esthétiques.

Comment puis-je augmenter le loyer du locataire après des travaux ?

Pour que vous puissiez réviser le loyer du bien loué, vous devez respecter des conditions supplémentaires qui varient selon le moment où sont entrepris ces travaux. 

La hausse de loyer en cas de nouveau bail

Lorsque les travaux ont lieu entre deux locataires, le bailleur doit tenir compte de certaines règles : 

• Le montant des travaux doit correspondre au minimum à 6 mois de loyers hors charges ; 
• La hausse de loyer ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux. 

L'augmentation du loyer doit être lissée sur 3 ans si elle est inférieure ou égale à 10 % du montant du loyer annuel et sur 6 ans si elle est supérieure à 10 %.

L'augmentation de loyer en cas de renouvellement de bail

Lorsque vous réalisez des travaux en cours de bail, la hausse de loyer fait l'objet d'un avenant au bail d'habitation. Ce document précisera le nouveau montant à verser de façon annuelle, 

Exemple

Vous louez un appartement de type T3 pour un loyer mensuel de 1 000 € ou 12 000 € annuellement. Vous procédez à 13 000 € de travaux d'amélioration dans le logement loué. Pour connaître le montant du nouveau loyer, vous devez réaliser le calcul suivant : 

Nouveau montant du loyer = 13 000 x 15 % + 12 000 = 13 950 €

Le loyer révisé s'élève à 13 950 € par an, soit 1 162,50 € par mois. 

À l'occasion de travaux d'amélioration, le bailleur rénove des équipements défectueux et met le logement en conformité avec les nouvelles normes de sécurité. La sécurité et le confort des locataires sont donc renforcés. En revanche, seuls certains travaux sont éligibles à une augmentation de loyer.

Augmentation annuelle de loyer : les travaux éligibles

Tout d'abord, si vous envisagez de réaliser des travaux, il est impératif de vérifier si ces derniers font l’objet d’une déclaration préalable de travaux. Cependant, en cas d'oubli de déclaration de travaux, il est possible de faire une demande de régularisation auprès de l’urbanisme une fois les travaux effectués.

S'il n'existe pas de liste officielle des travaux considérés comme des améliorations notables dans le logement, ils doivent apporter un meilleur confort, une meilleure sécurité ou permettre d'atteindre un standing supérieur. Dans cette catégorie, on peut notamment citer : 

• L'amélioration de l'isolation thermique suite à la pose de fenêtre double vitrage ; 
• L'installation d'un système de chauffage plus performant ou de la climatisation ; 
• La pose d'une cuisine équipée ; 
• L'installation d'un digicode, d'une porte blindée ou d'un système de vidéosurveillance ; 
• L'installation d'un ascenseur dans les parties communes ; 
• La réalisation de travaux permettant de réaliser des économies d'énergie. 

Les travaux ne donnant pas lieu à une révision de loyer

À l'inverse, les travaux qui correspondent à l'obligation d'entretien du bailleur ou aux grosses réparations n'entrent pas dans la catégorie des travaux d'amélioration. Au contraire, c'est une baisse de loyer pour des travaux non réalisés sera à mettre en place si des travaux relatifs à la décence du logement sont ajournés. Lorsque vous prévoyez les interventions suivantes dans un logement, vous ne pourrez donc pas revaloriser le loyer : 

• Le remplacement d'équipements défectueux ; 
• Le ravalement de façade ; 
• La réparation de la tuyauterie endommagée ; 
• Le remplacement des revêtements muraux ou de sols ; 
• Les travaux de menuiserie ; 
• La vitrification des sols ; 
• La pose extérieure d'enduit ou d'une peinture d'étanchéité. 

Ces travaux sont considérés comme des obligations d'entretien de la part du bailleur ou des grosses réparations relevant de sa responsabilité. Ils sont nécessaires pour maintenir le logement en bon état, assurer la sécurité, le confort et participent aux droits du locataire en cas de gros travaux. En conséquence, ces travaux ne justifient généralement pas une augmentation de loyer, car ils ne constituent pas une amélioration notable au sens de la loi.

Dans les zones tendues, où la demande de logements excède l'offre, la législation vise à encadrer les augmentations de loyer pour protéger les locataires. Depuis le 1er janvier 2020, pour pouvoir réviser le loyer à la suite de travaux, le propriétaire doit s'assurer que le DPE de son bien se situe entre les classes A et E. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux d'amélioration énergétique pour rendre leurs logements plus économes et contribuer à la lutte contre la précarité énergétique. Les passoires thermiques classées F ou G ne sont plus concernées par les revalorisations de loyer. 

De plus, la hausse de loyer après des travaux d'amélioration ne peut avoir lieu sans l'accord du locataire. Vous devez donc lui transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui faire part de la fixation du nouveau loyer.

Selon la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit prévenir son locataire au moins 6 mois à l'avance en cas de travaux ayant une incidence sur le loyer. Cette lettre doit inclure des informations essentielles, telles que la nature des travaux à réaliser, leur objectif d'amélioration, le coût estimé des travaux, ainsi que le montant de l'augmentation de loyer envisagée. Le locataire a alors un délai d'un mois à compter de la réception de la lettre recommandée pour exprimer son accord ou son désaccord vis-à-vis de l'augmentation de loyer proposée. 

Le locataire est en droit de refuser l'augmentation de loyer, même si les travaux augmentent le niveau de sécurité et de confort dans le logement. Le locataire peut considérer que l'augmentation proposée est disproportionnée par rapport aux avantages apportés par les travaux. Toutefois, si le montant du loyer était manifestement sous-évalué par rapport à des loyers de référence dans le même quartier et pour des biens similaires, vous êtes en droit d'augmenter le loyer malgré de refus. En cas de désaccord, vous disposez de deux mois pour saisir la commission de conciliation. 

Mais que faire si le locataire refuse l'accès au logement pour réaliser des travaux ?