Le constat avant travaux par huissier est-il obligatoire ?

Un constat avant travaux est un acte authentique réalisé par un huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice). L'objectif de ce constat est de dresser un état des lieux irréfutable avant la réalisation de travaux.

Dans la majorité des cas, le constat d'huissier avant travaux n'est pas obligatoire. Il s'agit avant tout d'une précaution visant à prévenir les litiges liés aux dommages que pourrait causer un chantier.

Toutefois, même si l'établissement d'un constat d'huissier avant travaux n'est pas exigé par la loi, il peut néanmoins être obligatoire dans des cas particuliers :

• Travaux en copropriété : le règlement de copropriété ou une décision prise en assemblée générale peut obliger un copropriétaire à faire appel à un huissier avant travaux ;
• Dans le cadre d'un référé préventif : le référé préventif peut être initié par le maître d'ouvrage (c'est-à-dire le commanditaire des travaux), le maître d'œuvre, l'entrepreneur, un voisin ou toute autre partie prenante. Lors de cette procédure judiciaire, le juge peut exiger l'intervention d'un huissier pour établir un état des lieux avant le début des travaux ;
• Exigence contractuelle ou administrative : dans certains cas, les autorités locales peuvent imposer un constat d'huissier avant d'accorder une autorisation d'urbanisme. Cette démarche peut aussi être une condition préalable pour bénéficier d'une couverture d'assurance. Cela est particulièrement fréquent lors de rénovations complexes ou de travaux réalisés en zone protégée.

Même lorsqu'il n'est pas obligatoire, le constat d'huissier de justice avant travaux est fortement recommandé. Cette démarche préventive protège les différentes parties impliquées dans un projet de travaux.

Réduire le risque de conflits avec les voisins

Un chantier peut causer des nuisances comme le bruit, la poussière, les vibrations, etc. Pire encore, il peut causer des dégâts qui affectent les biens environnants. Le rôle de l'huissier est d'établir un constat clair de la situation avant travaux. En cas de litige, il est ensuite facile de démontrer quels dommages ont effectivement pu être causés par les travaux.

Par exemple, imaginons qu'un voisin affirme que des fissures sont apparues sur son mur suite aux vibrations causées par les travaux. Le constat préalable aux travaux peut prouver que la fissure était déjà présente avant le début du chantier.

Sécuriser le responsable des travaux et les entreprises

Le constat permet au maître d'ouvrage et aux entrepreneurs de se dégager de toute responsabilité en cas d'accusations injustifiées. C'est un outil puissant pour démontrer leur bonne foi et éviter les batailles juridiques.

Par exemple, lors de la construction d'une maison, le maître d'ouvrage peut être accusé d'avoir causé des dégâts sur la parcelle voisine ou sur la voie publique. Là encore, le constat d'huissier peut prouver que les dommages ne sont pas imputables au chantier.

Répondre aux attentes de la copropriété ou des assureurs

Enfin, même lorsque le constat avant travaux n'est pas imposé, il apporte des garanties à la copropriété ou aux assureurs. Il aide l'assureur à évaluer les risques, simplifie la gestion des éventuelles réclamations et renforce la fiabilité du dossier de l'assuré.

Dans une copropriété, le constat d'huissier démontre une volonté de respecter les règles. Il permet d'apaiser les relations entre voisins et de clarifier les responsabilités de chacun.

Il concerne plusieurs aspects des travaux en préparation. D'ailleurs, le maître d'ouvrage peut demander différents types de constat à savoir :

• Le constat d'affichage qui s'attarde sur les affiches présentant les autorisations délivrées par la municipalité. Il atteste que les responsables ont suivi les démarches dictées par la mairie ou d'autres services décentralisés de l'Etat. 
• Le constat d'état des lieux avant travaux qui s'attarde sur le terrain, la bâtisse et les lieux environnants. Ici, l'huissier de justice énumère toutes les anomalies qui peuvent être à l'origine de malfaçons ou d'accidents ;
• Le constat de voirie qui se porte sur l'état de la chaussée et les éléments attenant à la voie publique. Il concerne donc également les façades extérieures et parfois le système d'évacuation ou d'assainissement ;
• Le constat d'appartement qui se concentre sur tous les composants d'un appartement. Il s'avère particulièrement utile lorsque les travaux touchent à des murs porteurs. En copropriété, cette formalité évitera par exemple que l'assemblée des copropriétaires se retourne contre l'un de leurs membres.

La procédure pour faire un constat d'huissier avant travaux est très simple. Il faut déjà choisir un huissier compétent dans la zone géographique concernée. La liste des professionnels disponibles est accessible sur le site officiel de la Chambre nationale des commissaires de justice. 

Il suffit ensuite de prendre rendez-vous pour la réalisation de l'état des lieux. Après sa visite sur site, l'huissier consigne toutes ses constatations dans son rapport. Le constat est ensuite daté et signé et il prend alors toute sa valeur légale.

Pour faire un constat d'huissier complet, il est parfois nécessaire de pénétrer dans la propriété d'un voisin. Bien entendu, cette démarche nécessite l'accord préalable du voisin en question.

Par exemple, supposons que la rénovation d'un appartement inclut l'ouverture d'un mur porteur. Le commanditaire des travaux veut s'assurer que ces travaux ne causeront aucun dégât sur l'appartement du niveau inférieur. Il demande à ce voisin de permettre à l'huissier d'accéder à son logement pour constater l'état de l'appartement avant travaux. Que faire si le voisin refuse de coopérer avec l'huissier ?

Dans ce cas, le maître d'ouvrage peut tenter une médiation à l'amiable en expliquant que le constat d'huissier avant travaux vise à protéger les deux parties en cas de litige.

Si cet argumentaire ne suffit pas, l'huissier peut simplement enregistrer dans son constat que le voisin a refusé de le laisser accéder à sa propriété. Cette mention démontre la mauvaise volonté du voisin, ce qui jouera certainement en faveur du maître d'ouvrage en cas de litige.

Toutefois, si l'accès au logement du voisin est vraiment nécessaire, il est possible de l'obtenir par voie judiciaire. Le maître d'ouvrage doit alors demander une autorisation d'accès auprès d'un tribunal.

Le prix d'un constat d'huissier dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• La nature des travaux ;
• Le périmètre d'intervention ;
• La localisation.

En général, le coût d'un constat d'huissier avant travaux varie entre 200 et 500 €. Cette dépense est assumée par le commanditaire du constat, sauf si un accord spécifique prévoit le partage des frais.