SOMMAIRE
- Travaux autorisés et obligations du propriétaire
- Refus du locataire : les solutions
- Droits du locataire et procédure pour réaliser des travaux
- Compensations pour le locataire
- Compensations pour le propriétaire
Ce qu'il faut retenir
Les propriétaires peuvent réaliser certains travaux autorisés par la loi pendant la location.
Si le locataire refuse, le propriétaire peut prendre des mesures légales comme la mise en demeure ou l'action en justice.
Le locataire a droit à une compensation si les travaux causent une gêne importante, selon leur durée.
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Dans une propriété louée, des travaux à la charge du propriétaire ou du locataire peuvent être nécessaires pour maintenir le logement en bon état, assurer la conformité aux normes de décence, améliorer la performance énergétique ou encore rénover les parties communes ou privatives de l'immeuble. Cependant, il peut arriver que votre locataire refuse de vous laisser accès au logement, ce qui peut poser problème en tant que propriétaire-bailleur. Dans cet article, nous aborderons les droits et obligations des propriétaires-bailleurs lorsqu'ils souhaitent réaliser des travaux autorisés par la loi, ainsi que les recours possibles en cas de refus de la part du locataire.
Les travaux autorisés en cours de bail et les obligations du propriétaire
Selon la loi, un propriétaire-bailleur a le droit de réaliser certains travaux dans un logement loué, à condition que ces travaux concernent :
- Le maintien en l'état et l'entretien normal du logement ;
- La mise aux normes de décence ;
- L'amélioration de la performance énergétique ;
- L'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble.
Il est important de souligner que les travaux doivent correspondre à l'une de ces catégories pour que le locataire ne puisse pas les refuser. En dehors de ces cas, par exemple pour un agrandissement du logement, le locataire a le droit de refuser les travaux, car le propriétaire a l'obligation de garantir une jouissance paisible du logement loué.
Toutefois, il est possible que le locataire accepte des travaux qui ne sont pas inclus dans ces catégories. Dans ce cas, il est recommandé de demander au locataire de signer un accord écrit afin d'éviter toute contestation ultérieure.
Le refus du locataire : quelles sont les solutions ?
Si votre locataire refuse la réalisation de travaux autorisés par la loi, vous avez le droit de prendre des mesures pour faire respecter vos droits en tant que propriétaire-bailleur. Le locataire ne peut pas légalement refuser la réalisation de ces travaux, même s'il estime qu'ils ne sont pas urgents. Il a l'obligation de laisser les ouvriers accéder au logement.
Un locataire peut-il refuser des travaux ?
Lorsqu'un locataire refuse des travaux que le bailleur est en droit de réaliser, le propriétaire dispose de plusieurs solutions pour résoudre la situation. Voici quelques mesures qu'un bailleur peut prendre en réponse au refus du locataire :
- Mise en demeure : Le bailleur peut adresser une mise en demeure écrite au locataire, l'informant de son obligation de permettre les travaux conformément aux dispositions légales et au contrat de location. La mise en demeure doit être claire et précise quant à la nature des travaux, leur date de début et leur durée ;
- Assignation en justice : Le propriétaire peut intenter une action en justice pour contraindre le locataire à autoriser les travaux ;
- Compensation financière : Si les travaux sont indispensables et que le locataire refuse toujours de les laisser réaliser, le propriétaire peut demander une indemnisation pour les préjudices subis en raison de l'impossibilité de réaliser les travaux ;
- Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux : Dans certaines situations exceptionnelles où le locataire entrave gravement la réalisation de travaux nécessaires au logement, le propriétaire peut entamer une procédure de résiliation du bail pour motif légitime et sérieux.
Notifiez des travaux à un locataire
Les droits du locataire et la procédure à suivre pour réaliser des travaux
Avant de commencer les travaux, vous devez informer votre locataire de votre intention de réaliser des travaux. Cette notification doit être effectuée par écrit, soit en remettant une lettre en main propre, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est essentiel de fournir à votre locataire tous les détails concernant les travaux envisagés, tels que leur nature, la date de début et la date de fin prévue. Vous pouvez également convenir des jours et des horaires qui conviennent à la fois à vous et à votre locataire. Il est important de noter que les travaux ne peuvent pas être programmés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord du locataire. De plus, si les travaux risquent de causer des nuisances sonores, il est possible que d'autres copropriétaires s'y opposent.
Les compensations pour le locataire
Si les travaux réalisés pendant la période de location entraînent une gêne importante pour le locataire, vous devez lui proposer une contrepartie car le locataire dispose de droits en cas de travaux. Si les travaux durent plus de 3 semaines (21 jours ouvrables), vous devez proposer un dédommagement de loyer pour travaux proportionnel à leur durée et en fonction de la partie du logement dont le locataire est privé.
Par exemple, si une pièce de 20 m² est condamnée pendant un mois pour une mise aux normes et que le loyer est de 900 euros, vous pouvez proposer au locataire de payer seulement 600 euros pour ce mois. Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez demander l'intervention d'un juge pour fixer le montant de la contrepartie.
En revanche, si les travaux durent moins de 21 jours, vous n'êtes pas tenu de verser une indemnité au locataire.
Dans le cas où les travaux rendent le logement totalement inhabitable pendant une certaine période, le locataire a le droit de demander la résiliation du bail sans préavis et d'exiger d'être relogé par le propriétaire pendant toute la durée des travaux.
Les compensations pour le propriétaire
En principe, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer suite à des travaux ou exiger une participation financière du locataire. Cependant, il existe deux exceptions à cette règle. Tout d'abord, si le bail prévoit l'exécution de travaux d'améliorations et l'augmentation du loyer à leur terme, le propriétaire peut appliquer cette disposition. Deuxièmement, si les travaux visent à réaliser des économies d'énergie, le propriétaire peut demander au locataire de participer financièrement en fonction des économies réalisées.
Enfin, dans le cas où des travaux nécessaires ne sont pas réalisés par le propriétaire, le locataire est en droit d'exiger leur réalisation.
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