Que dit la jurisprudence sur les travaux de peinture en location ?

Les obligations du propriétaire de l'appartement

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent. À ce titre, les peintures doivent être en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Durant le bail, le locataire doit assurer l’entretien courant du bien. Toutefois, le propriétaire reste responsable des travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état général, notamment ceux liés à la vétusté ou à l’usure naturelle.

Un arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, rendu le 21 décembre 2017 (n° 16-26.565) a précisé que le jaunissement des peintures est considéré comme une usure naturelle. Cette usure n’étant pas une dégradation volontaire, les juges ont estimé qu’elle ne relève pas des réparations locatives.
En conséquence, le locataire n’a pas à financer la remise à neuf des murs. Ces travaux incombent exclusivement au propriétaire.

Les responsabilités du locataire en matière de peinture

Le locataire est lié par un devoir d'entretien du logement qu’il occupe. Il doit donc réaliser les petites réparations nécessaires pour le maintenir en bon état.

Conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987, il doit assurer le « maintien en état de propreté » des murs. À ce titre, il est responsable des « menus raccords de peinture » lorsque ceux-ci s'avèrent nécessaires (rebouchage des trous, nettoyage des taches localisées, etc.).

De plus, si des dégradations anormales sont constatées, la responsabilité du locataire peut être engagée. Il s’agit, par exemple, des tâches importantes, des murs fortement détériorés ou des modifications non autorisées. Dans ces situations, le locataire peut être tenu de financer les travaux de remise en état du bien.

L'usure normale des peintures (vétusté)

La vétusté désigne le vieillissement naturel des éléments du logement causé par l’usure du temps. Elle résulte de l’utilisation normale du bien, et ne peut être assimilée à un défaut d’entretien.

Pour évaluer l’état des peintures, les tribunaux se réfèrent souvent à des grilles de vétusté, notamment celles prévues par la loi Alur. Ces grilles fixent généralement la durée de vie des peintures entre 7 et 10 ans. Une fois cette période écoulée, les dégradations sont considérées comme normales, et ne peuvent être imputées au locataire.

À titre d'exemple, une décision du tribunal d'instance de Bordeaux, rendue le 15 mai 2017, a confirmé qu'après huit ans d’occupation du logement, la réfection des peintures incombait au propriétaire. Les juges ont estimé que l’état des murs résultait exclusivement de la vétusté et non d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

Les retenues sur le dépôt de garantie pour réfection des murs

Au départ du locataire, certains propriétaires tentent de retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer des travaux de peinture. 

Or, un arrêt de la Cour de cassation, rendu le 15 février 2012 (Cass. Civ III, pourvoi n° 11-13.014), rappelle que le bailleur est tenu de justifier les montants retenus lors de la restitution du dépôt de garantie. En l’absence de documents probants (devis ou factures), ces retenues peuvent être jugées abusives par les tribunaux.

Voici quelques décisions de justice sur ce sujet :

• 3 avril 2001 (Cass. Civ III, n° 99-13668) : selon l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, sauf en cas de vétusté ou de force majeure. La Cour a précisé que le bailleur doit prouver que les dégradations sont imputables au locataire. Dans cette affaire, le bailleur n’a pas pu justifier les dommages liés aux peintures, faute d’un état des lieux d’entrée suffisamment détaillé. Par ailleurs, les devis produits, non suivis de travaux ni de factures, ont été jugés insuffisants pour justifier une indemnisation.
• 2 octobre 2007 (Cass. Civ III, n° 06-18142) : la Cour de cassation a confirmé que le droit à l’indemnisation du bailleur ne dépend pas de l’exécution effective des travaux. Dans cette affaire, les juges de première instance avaient refusé de valider la retenue, estimant que seuls des devis avaient été produits et qu’aucune réparation n’avait été réalisée un an et demi après le départ du locataire. La Cour a annulé cette décision, rappelant que des devis suffisent pour justifier une retenue. Cependant, comme l’indique un arrêt du 18 juillet 2002 (CA Rouen, n° 01/00887), les devis peuvent être évalués par le juge. Si les montants sont jugés excessifs ou disproportionnés, ils peuvent être rejetés.
• 8 décembre 2009 (Cass. Civ III, n° 08-20340) : la Cour a clarifié que le bailleur n’est pas tenu de fournir les justificatifs des retenues dans les deux mois suivant la restitution des clés. Ces documents peuvent être transmis ultérieurement, tant que le bailleur agit dans un délai raisonnable. Dans cette affaire, les juges de proximité avaient annulé une retenue au motif que les justificatifs n’avaient pas été envoyés dans le délai imparti. La Cour de cassation a annulé cette décision.

Par conséquent, toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée, et ne peut être liée à la vétusté des peintures ou des murs.

Les dégradations anormales

Les dégradations de peinture résultant de négligence ou d’un usage abusif peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Ainsi, des murs tagués, troués ou tachés par des projections diverses ne relèvent pas de l’usure normale, et sont imputables au locataire.

Dans une affaire examinée par la Cour d’appel de Versailles le 15 mars 2019, un locataire a été condamné à financer les travaux de remise en état des peintures. Les juges ont estimé que les graffitis laissés sur les murs dépassaient largement le cadre de l’usure normale, et constituaient une dégradation volontaire.

Les peintures extravagantes des murs du logement

Un locataire peut librement repeindre les murs du logement qu'il occupe. Il doit toutefois respecter certaines limites. En effet, ces changements ne doivent pas compromettre la remise en location du logement à l'issue du contrat de location. 

C’est pourquoi les teintes neutres (blanc, écru, gris clair) sont généralement acceptées. En revanche, les couleurs plus prononcées (noir ou rouge vif par exemple) peuvent être considérées comme inappropriées.

Dans une affaire jugée par la Cour d'appel de Paris le 18 octobre 2017, un locataire avait peint un mur en noir sans l'autorisation du propriétaire. Il a été contraint de financer sa remise en peinture. Les juges ont estimé que cette couleur extravagante pouvait nuire à la relocation du logement.