Quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ?

Dans le cadre de travaux importants dans un logement, le locataire dispose de plusieurs droits. En tant que bailleur, vous devez vous assurer de les respecter à la lettre. 

Le droit d'information : une obligation du propriétaire

Lorsque de gros travaux sont prévus, vous devez prévenir votre locataire à l'avance. Le courrier recommandé doit notamment comprendre les informations suivantes : 

• La nature des travaux prévus ; 
• Le caractère d'urgence ; 
• La date de début ; 
• La durée de ces travaux ; 
• L'impact de ces gros travaux sur l'utilisation du logement. 

Pour respecter la loi en vigueur concernant les travaux, vous devez informer votre locataire au moins 2 mois avant la date de réalisation des travaux. L'absence de réponse est considérée comme une acceptation. Par ailleurs, dans certains cas le locataire refuse l'accès au logement pour des travaux, mais alors que faire ?

Le droit à un logement décent pendant des gros travaux

Même pendant la période de réalisation des travaux au domicile du locataire, le logement doit rester décent et habitable. Si le bien immobilier est inhabitable compte tenu de travaux de grande envergure, vous êtes dans l'obligation d'appliquer un dédommagement sur le loyer pour travaux. Elle vise à compenser le préjudice subi par le locataire en raison de l'indisponibilité ou de l'inconfort du bien loué.

Le relogement du locataire

Lorsque les travaux sont de nature à rendre le logement totalement inhabitable ou lorsque les conditions de vie sont gravement altérées, il est également de votre responsabilité de prévoir un relogement temporaire pour le locataire. Ce relogement doit être proposé à vos frais, et il doit garantir des conditions de logement équivalentes ou supérieures à celles du bien immobilier loué. 

Le droit à la jouissance paisible du logement : article 7 loi du 6 juillet 1989 

Si les travaux occasionnent un bruit excessif ou nuisent à la tranquillité du locataire dans son logement, il peut vous demander une indemnisation. Comme le précise l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les travaux ne pourront pas avoir lieu le samedi, le dimanche ou les jours fériés sans l'accord préalable du locataire. Vous devez en effet obtenir son autorisation pour entrer dans le domicile du locataire et y réaliser des travaux. 

Le droit à la non-augmentation du loyer

Même si vous réalisez des travaux de grande envergure, vous ne pouvez pas directement augmenter le loyer pour reporter le coût des travaux sur votre locataire. Mais alors à quelle augmentation de loyer procéder suite à des travaux ?En effet, certaines exceptions existent : 

• Si les travaux améliorent la performance énergétique du logement ; 
• Les changements réalisés améliorent le confort du bien immobilier.

Dans ces cas de figure, vous pouvez réaliser une majoration du loyer lors de la révision annuelle.

Les gros travaux désignent les rénovations et réparations réalisées dans le logement. Ces actions peuvent affecter la structure du bâtiment et faire évoluer le confort dans le bien immobilier : 

• Travaux structurels : réparation ou remplacement des fondations, des murs porteurs, de la charpente, du toit, des planchers ou des escaliers ; 
• Rénovation complète d'une pièce, comme la cuisine ou la salle de bain ; 
• Optimisation de la performance énergétique via l'amélioration de l'isolation ou le changement de fenêtres ; 
• L'amélioration de la sécurité avec le remplacement de l'installation électrique ou de gaz. 

Si le logement ne respecte pas les normes de décence, le locataire peut saisir le juge du tribunal d'instance pour contraindre à réaliser les gros travaux nécessaires ou une baisse de loyer pour travaux non réalisés. Deux exceptions à la règle existent cependant : 

• Le logement se situe dans une copropriété : vous devez prouver que vous avez pris des mesures pour améliorer la performance énergétique mais que les travaux n'ont pas été acceptés ; 
• Lorsque le bien immobilier est soumis à des contraintes architecturales.

Le locataire ne peut pas réaliser de gros travaux sans votre accord préalable. Une fois que vous avez donné votre autorisation, les changements suivants peuvent avoir lieu dans le logement : 

• Installation, suppression ou modifications de cloisons et de portes intérieures ; 
• Aménagement ou amélioration des pièces d'eau ; 
• Installation ou modification de l'installation des prises électriques ou des interrupteurs ; 
• Installation de systèmes de fermeture ou d'ouverture des portes, fenêtres et volets ; 
• Amélioration de la performance énergétique du logement. 

Que faire si les travaux d'amélioration sont réalisés par le locataire sans accord préalable ?

Si votre accord n'est pas demandé avant la réalisation, deux possibilités s'offrent à vous lors du départ du locataire : 

• Conserver les transformations effectuées sans pour autant indemniser le locataire ; 
• Exiger que le logement soit remis en état, aux frais du locataire. 

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire est dans l'obligation de vous laisser exécuter les travaux suivants : 

• Les travaux permettant d'ajouter un équipement ou un service apportant de la valeur ajoutée au bien immobilier. La pose d'un parquet ou l'installation d'un digicode appartiennent à cette catégorie ; 
• Les actions visant à respecter les critères de décence fixés par la loi ; 
• Les travaux permettant la remise en état du logement, notamment pour le remplacement des équipements de chauffage ou des volets défectueux ;
• L'amélioration de la performance énergétique du logement. 

Cependant, le locataire peut recourir au juge du tribunal d'instance dans les cas suivants : 

• Les travaux présentent un caractère abusif ; 
• Le locataire n'a pas été informé de la réalisation des travaux ; 
• Les travaux prévus rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse pendant toute leur durée. 

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu de fournir un logement décent à votre locataire, qu'il soit meublé ou non meublé. Pour vous en assurer, vous devez réaliser certains travaux tout au long du contrat de bail : 

• Les réparations urgentes : remise en état du chauffe-eau, des radiateurs ou remise aux normes du système électrique ; 
• L'entretien des parties communes : cages d'escalier, ascenseurs, espaces verts, etc ; 
• Le maintien en l'état du logement : réparation de la robinetterie, des volets ou des éléments de chauffage ; 
• L'amélioration de la performance énergétique du logement : meilleure isolation thermique, mise aux normes des installations d’électricité. 

Même s'il a des droits, le locataire ne doit pas oublier ses devoirs. En effet, certains travaux ainsi que l'entretien courant du logement sont à la charge de l'occupant des lieux : 

• Entretien des espaces verts : si un jardin est mis à disposition dans le cadre de la location, son entretien est confié au locataire, tout comme celui des allées pour s'y rendre ; 
• Entretien des menuiseries comme les portes et les fenêtres qui doivent s'ouvrir et se fermer correctement, remplacement d'une vitre en cas de bris ; 
• Entretien des murs, plafonds et sols ainsi que de leurs revêtements, 
• Petits travaux de plomberie et d'électricité et entretien de la chaudière ; 
• Ramonage et entretien de la cheminée le cas échéant.