Le loyer de référence dans l’encadrement des loyers

La loi ALUR de 2014 a instauré un dispositif de limitation du montant des loyers appelé encadrement des loyers. Celui-ci a été appliqué pour réguler l'envolée des prix dans les zones géographiques tendues où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. 

Ainsi, le loyer de référence est un montant défini par arrêté préfectoral dans les zones où l’encadrement des loyers est appliqué. Ce loyer sert de base pour limiter les loyers pratiqués dans les contrats de location. 

Le calcul du montant du loyer de référence est basé selon plusieurs critères : l’emplacement, l’année de construction de l’immeuble, la surface, et le type de location (meublée ou non meublée).

L'encadrement des loyers concerne les communes où le marché locatif est très tendu. Il s'agit d'agglomérations de plus de 50 000 habitants qui se sont portées volontaires pour tester ce dispositif expérimental :

• Paris ;
• Plaine commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Ouen, Villetaneuse, Stains, Saint-Denis) ;
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Noisy-Le Sec, Romainville) ;
• Lille, Lomme et Hellemmes ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

La majorité des locations à titre de résidence principale sont concernées par le loyer de référence. Cela inclut les locations :

• Vides ;
• Meublées ;
• Via un bail mobilité ;
• Via un bail mixte (à usage professionnel et d'habitation).

Certains types de location ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers et donc la notion de loyer de référence :

• Les logements sociaux ou HLM (aussi bien conventionnés ANAH qu'APL) ;
• Les logements loués avec un bail loi 1948 ;
• Les logements saisonniers.

En principe, le montant du loyer peut être librement fixé par le bailleur, sauf en zone soumise à l'encadrement des loyers. Néanmoins, chaque propriétaire bailleur demeure libre de fixer un montant de loyer compris entre le loyer minoré et le loyer majo ré.

Quel que soit son choix, le bailleur a l'obligation de mentionner sur le bail :

• Le loyer de base (montant de loyer hors charges et hors complément de loyer éventuel) ;
• La valeur du loyer de référence ;
• La valeur du loyer de référence majoré.

À la signature du contrat de location ou lors de son renouvellement, le loyer de base ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré.

Loyer de référence minoré

Le loyer de référence minoré est fixé 30 % en dessous du loyer de référence, vise à éviter des loyers trop bas, assurant un équilibre entre protection du locataire et rentabilité pour le propriétaire.

Loyer de référence majoré

Le loyer de référence majoré est fixé 20% au-dessus du loyer de référence de base. Il représente le plafond légal pour un loyer hors charges, sauf si un complément de loyer est justifié pour des caractéristiques exceptionnelles du logement (vue, terrasse, équipements particuliers, etc.).

Comment justifier un loyer au-delà du loyer de référence majoré ?

Le bailleur a la possibilité d'augmenter son loyer au-delà du loyer de référence majoré. Cette dérogation est permise par l'application d'un complément de loyer. Pour cela, il doit cumuler les justificatifs suivants :

• Le bien possède des caractéristiques de confort et de localisation particulières ;
• Le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer est appliqué, le montant du loyer correspond au loyer de base majoré du complément de loyer. Le bailleur a l'obligation de mentionner au bail :

• Le ou les éléments qui justifient le complément de loyer ;
• Le montant du complément de loyer.