Comment augmenter un loyer sous-évalué ?

Lorsque le contrat de bail arrive à échéance, la tacite reconduction s'applique dans les mêmes conditions si vous ne vous manifestez pas. Si vous constatez au cours du bail que le montant du loyer est sous-évalué, vous pouvez le réviser lors de ce renouvellement. 

Comment prouver qu'un loyer est sous-évalué ? 

Pour prouver qu'un loyer est sous-évalué, il est nécessaire de comparer le bien à d'autres logements avec un maximum de similarité, notamment en termes de : 

• surface ;
• étage ;
• orientation;
• espaces extérieurs ;
• équipements (ascenseur, parking) ;
• services offerts dans le quartier (commerces, transports) ;
• localisation du bien (zone tendue, hors zone tendue) ; 
• références de loyers disponibles, si elles existent.

Le propriétaire peut aussi consulter l'observatoire des loyers locaux ou l'Anil pour vérifier si le loyer est sous-évalué et, le cas échéant, engager la procédure de réévaluation. 

Comment savoir si un loyer est juste ? 

Le nouveau montant du loyer doit correspondre à la réalité du marché immobilier local et à une augmentation de loyer maximum. 

Le propriétaire doit fournir à son locataire des références de loyers pour des biens similaires dans le même quartier. Une simple mention du prix au mètre carré ne suffit pas pour rendre l'augmentation légale. 

En cas de litige, il peut être nécessaire de prouver la réalité des références de loyers fournies, sous peine de voir la demande d'augmentation annulée.

Lorsqu'un bien immobilier est situé hors une zone tendue, la procédure de réévaluation du loyer nécessite de suivre plusieurs étapes clés pour parvenir à un accord satisfaisant avec le locataire. 

Étape n°1 : estimation de la sous-évaluation du loyer

Vous devez commencer par réunir des références des loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone : 

• Au moins 6 loyers dans une ville de plus d'un million d'habitants ; 
• Au moins 3 loyers pour les autres communes. 

Chaque référence doit inclure :

• Le nom de la rue et le numéro de l'immeuble ;
• L'année de construction et la qualité du bâtiment ;
• L'étage et la présence ou non d'un ascenseur ;
• La surface habitable et le nombre de pièces ;
• Les éventuelles annexes ;
• L'état des équipements ;
• La durée d'occupation du locataire (au moins 3 ans) ;
• Le montant du loyer payé actuellement par ce locataire.

Les références doivent être récentes (moins de 6 mois) et refléter le loyer effectivement payé, pas celui fixé au début du bail. Ces informations permettront de justifier une augmentation de loyer.

Étape n°2 : calcul de la revalorisation des loyers

Le nouveau loyer doit être basé sur les références de biens similaires que le propriétaire a précédemment collectées. La hausse doit respecter certaines règles :

• Maximum 50% de la différence entre l’ancien loyer et ceux des logements comparables ;
• Ajout possible de 15 % du coût des travaux d’amélioration réalisés dans le logement.

Étape n°3 : proposition d’un nouveau loyer au locataire lors du renouvellement du bail

Le propriétaire doit envoyer une demande formelle de réévaluation du loyer au moins 6 mois avant la fin du bail, par :

• Lettre recommandée avec avis de réception ; 
• Acte d'huissier ou de commissaire de justice ; 
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

Conformément à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la demande doit indiquer l’ancien loyer, le nouveau loyer proposé, et ses conditions d’application. 

Pour respecter la réglementation en vigueur, l'offre de revalorisation de loyer doit être transmise à chaque signataire du bail, y compris aux époux, partenaires de pacs ou concubins. Pour une colocation, une seule proposition peut être envoyée à l'un des colocataires. Elle devient opposable aux autres. 

Étape n°4 : accord ou le refus du locataire

À réception de la lettre recommandée, le locataire dispose de 2 mois pour donner sa réponse. 

Cas 1 : le locataire est d'accord avec la nouvelle proposition de loyer

Un avenant au bail doit être rédigé et signé par les deux parties pour officialiser la modification.  Ce document est obligatoire pour que l'augmentation entre en vigueur.

Cas 2 : le locataire refuse la proposition

Soit le locataire ne répond pas, son silence vaut refus. Soit il refuse explicitement la proposition en envoyant une lettre officielle. 

En cas de refus, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un accord amiable.

Si aucun accord n'est trouvé dans un délai de 2 mois, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire avant l'échéance du bail. Le juge statuera sur la réévaluation du loyer et prendra une décision contraignante pour les deux parties. Il peut maintenir le loyer actuel ou fixer un nouveau loyer, avec ou sans rétroactivité.

Pendant toute la procédure de réévaluation du loyer, le locataire continue à payer son loyer initial jusqu'à ce que le nouveau loyer soit fixé et qu'un avenant au bail soit signé. Si le nouveau loyer est rétroactif, le locataire devra alors régler la différence entre les anciens loyers payés et le nouveau loyer à compter de la date d'effet de la réévaluation.

Étape n°5 : mise en place de l'augmentation de loyer 

Une fois qu'un accord est trouvé pour la hausse de loyer, cette augmentation s'applique de façon progressive : 

• Si l'augmentation est inférieure à 10 %, elle est étalée sur toute la durée du bail, à raison d'un tiers par an ; 
• Si l'augmentation est supérieure à 10 %, elle s'applique progressivement à raison d'un sixième par an.

En France, certaines zones se caractérisent par un déséquilibre entre l'offre et la demande :

• Les zones très tendues, à savoir la ville de Paris intra-muros ; 
• Les zones tendues, telles que définies par la loi Alur :  Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Ces zones se caractérisent par une demande de logements supérieure à l'offre, entraînant un encadrement des loyers. Pour cette raison, ces zones sont soumises à des dispositifs d'encadrement des loyers qui limitent les augmentations de loyer à la relocation ou au renouvellement du bail. Elles sont, par exemple, régies par l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’Insee.

Réévaluer le loyer en zone tendue 

En zone tendue, l'augmentation de loyer est possible uniquement dans les cas suivants : 

Exemple de hausse de loyer sous-évalué en zone tendue

Pour comprendre comment augmenter le montant du loyer, prenons un exemple concret : 

Vous proposez un T2 de 50 m2 pour un loyer de 500 € par mois. Les loyers de référence pour des biens immobiliers similaires dans la même zone géographique s'élèvent à 700 €. Vous pouvez donc réévaluer le loyer à la hauteur de la moitié de la différence, soit 100 €. Le nouveau montant du loyer sera donc de 600 €. 

Étant donné que la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, cette hausse sera appliquée progressivement, à raison de 33,33 € par an.

Dans les communes concernées par l'encadrement des loyers, le bailleur doit également respecter les règles spécifiques édictées par la législation en vigueur. Ainsi, avant de procéder à toute augmentation de loyer, il est indispensable de vérifier que le logement ne se situe pas dans une zone soumise à ce régime particulier. 

Dans certaines communes, la réévaluation du loyer, même s'il est sous-évalué, est limitée par des plafonds. Le nouveau loyer ne pourra donc pas dépasser le montant fixé annuellement.

Sont concernées :

• Paris depuis le 1er juillet 2019 ; 
• Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 ; 
• Les communes de Plaine Commune, soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse depuis le 1er juin 2021 ; 
• Les communes d'Est Ensemble comme Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville depuis le 1er décembre 2021 ; 
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ; 
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. 

En cas de doute, il est conseillé de contacter la mairie de la commune où se trouve le logement. Elle pourra fournir des informations sur les règles en vigueur concernant la fixation des loyers.

Dans les communes soumises à un encadrement des loyers, l'augmentation ne peut excéder le loyer de référence minoré fixé par arrêté préfectoral. De plus, le nouveau loyer fixé ne peut être supérieur à ce montant. Selon la loi Elan, si ces règles ne sont pas respectées, la réévaluation du loyer sera considérée comme nulle, et le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation.

Si le montant du nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré fixé par arrêté, le locataire peut demander une réduction du loyer en envoyant une proposition recommandée au propriétaire au moins cinq mois avant la fin du bail. En cas de silence ou de refus de la part du propriétaire, le locataire peut faire appel à la Commission départementale de conciliation ou saisir le tribunal compétent en l'absence d'accord.