Qu'est-ce qu'un loyer de référence majoré et comment l'appliquer en toute légalité ?

Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral

Le loyer de référence (aussi appelé loyer médian) est fixé par arrêté préfectoral dans les zones tendues où s'applique l'encadrement des loyers.

Il représente le prix du loyer par mètre carré et par mois estimé par l'Observatoire local des loyers d'après les critères suivants : 

• La localisation géographique du bien immobilier ;
• Le type de location (vide ou meublée) ;
• Le nombre de pièces ;
• La date de construction de l'immeuble.

Le montant du loyer de référence sert de base au calcul du loyer majoré et au loyer minoré.

Le loyer de référence majoré (maximum)

Le loyer de référence majoré correspond au plafond légal du loyer qu'un propriétaire est en droit de réclamer à son locataire.

Il est calculé suivant la formule suivante : 

Loyer de référence majoré = loyer de référence + 20 %

À titre d'exemple, pour un loyer médian de 500 €, le loyer majoré ne devra pas excéder 600 €.

Le montant du loyer médian minoré (minimum)

Il s'agit théoriquement du loyer minimum applicable. Le propriétaire est toutefois autorisé à réclamer un loyer plus faible à son locataire.

Loyer de référence minoré = loyer de référence - 30 %

Le loyer du logement doit alors se situer entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.

Les villes concernées par l'encadrement des loyers

Le loyer est plafonné au loyer de référence majoré dans certaines grandes métropoles situées en « zones tendues » qui appliquent l'encadrement des loyers :

• Paris ;
• Lille, Hellemes et Lomme ;
• Plaine commune regroupant Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble regroupant Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville. ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

D'autres villes notamment du Pays basque et de l'agglomération Grenoble-Alpes Métropole devraient s'ajouter à la liste d'ici 2025.

Les locations soumises au loyer de référence

Le dispositif d'encadrement des loyers concerne les nouveaux contrats de location à usage d'habitation principale ou mixte (habitation et professionnel), aux baux mobilité ainsi qu'aux renouvellements de baux existants. Il concerne les biens loués vides ou meublés.

Cependant, il ne s'applique pas à certaines catégories de logements, par exemple les logements sociaux, les propriétés régies par la loi de 1948, les locations saisonnières, les locations à usage de logement de fonction.

Les informations obligatoires du contrat de location en zones tendues

Dans ces zones réglementées, le contrat de location doit mentionner les informations suivantes :

• Le montant du loyer de base : il s'agit du loyer mensuel hors charges et hors complément de loyer éventuel.
• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du contrat de location.

Le loyer de base ne doit pas excéder le loyer de référence majoré ni lors de la signature du bail ni lors de son renouvellement.

Les obligations d'affichage des agences immobilières

Depuis le 1er avril 2022, dans les zones tendues soumises à l'encadrement des loyers, les professionnels de l'immobilier sont tenus d'indiquer sur toutes leurs annonces immobilières (affichées en vitrine ou publiées) :

• Le montant du loyer hors charges ;
• Le loyer de référence majoré de 20 % ;
• Et le complément de loyer le cas échéant.

Lorsque le loyer initialement fixé par un bailleur dépasse le seuil du loyer de référence majoré, le locataire peut solliciter une révision à la baisse.

Voici les étapes à suivre par le locataire et les sanctions potentielles pour le bailleur :

1. Saisie de la commission départementale de conciliation : le locataire peut, dans un délai de trois ans suivant la date de signature du bail, saisir la commission départementale de conciliation pour demander une réduction du loyer jugé excessif. 
2. Action en diminution du loyer : si la tentative de conciliation n'aboutit pas, le locataire peut alors engager une action en justice pour obtenir une diminution du loyer. 
3. Sanctions applicables au bailleur : le décret N° 2019-437 du 13 mai 2019 précise les sanctions encourues par les bailleurs ne respectant pas les plafonds de loyer fixés. Aussi, en cas de dépassement avéré, si le propriétaire ne se met pas en conformité à la suite d'une procédure de conciliation ou d'une décision de justice, il s'expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique, et jusqu'à 15 000 € pour une personne morale (SCI par exemple).

Tous les propriétaires bailleurs de logements situés dans une commune concernée par l'encadrement des loyers sont tenus de respecter les plafonds de loyers.

Néanmoins, la loi prévoit des exceptions autorisant le dépassement du loyer majoré. Elles sont soumises à certaines conditions liées aux caractéristiques particulières du logement :

1. L'emplacement géographique privilégié : un logement situé dans un quartier très recherché, offrant des avantages spécifiques comme la proximité de services, d'espaces verts ou de centres d'intérêt culturels, peut justifier un complément de loyer.
2. Une vue exceptionnelle : une vue dégagée, panoramique ou sur un monument historique peut également justifier le dépassement du loyer majoré.
3. Des espaces extérieurs privés : les espaces extérieurs dans les quartiers où ils sont rares (jardin privatif, grande terrasse ou balcon spacieux) ajoutent une valeur significative au logement et peuvent donc légitimer un loyer supérieur.
4. La qualité des équipements : des équipements luxueux ou des installations haut de gamme comme une cuisine équipée, un système de domotique, un sauna ou une salle de sport privative constituent des éléments de confort exceptionnels qui peuvent justifier un complément de loyer.

Le propriétaire fixe librement le montant du complément de loyer. Toutefois, il doit être raisonnable et proportionnel aux attributs exceptionnels du bien immobilier.
De plus, pour être valable, le dépassement de loyer majoré doit être justifié clairement dans le contrat de location. Celui-ci doit mentionner le montant total du loyer sans qu'il soit obligatoire de détailler la valeur ajoutée apportée par chaque élément de confort du logement.