Comment calculer le montant d'un loyer de référence en € et au m² ?

Quels sont les critères à prendre en compte pour la fixation d'un loyer ?

Au moment de la mise en location, le bailleur doit prendre en compte un certain nombre de critères :

• La typologie et la superficie du bien : Le prix d'un loyer est proportionnel à la superficie habitable ainsi qu'au nombre de pièces qui compose le logement. Seule exception, les petites surfaces ou les studios, généralement loués avec un prix au mètre carré supérieur.
• La situation géographique de bien : Une adresse prestigieuse, une vue imprenable sur un monument ou la proximité du centre-ville sont des critères qui influencent directement l'attractivité locative. Cela a un effet immédiat sur le montant de loyer du bien.
• L'étage du bien : Plus on monte en étage, plus le prix des logements augmente. Les étages élevés profitent en effet d'une luminosité accrue et sont donc plus recherchés, à condition de bénéficier d'un ascenseur.
• Le standing du logement et de l'immeuble : Cela est déterminant pour le montant du loyer. Un appartement rénové avec des matériaux de qualité et tout équipé pourra bénéficier d'un loyer majoré. A contrario, un bien qui nécessite des travaux et situé dans un immeuble délabré subira une décote.
• La présence d'annexes : Espace extérieur privatif, grande terrasse, parking ou box fermé sont autant d'atouts pour renforcer l'attractivité locative d'un bien.
• Le type de location : En location meublée, le bailleur peut prétendre à un loyer plus important en contrepartie d'une rotation locative plus élevée qu'en location nue.
• La performance énergétique : Un bon DPE (diagnostic de performance énergétique) indique un bon niveau d'isolation ce qui est source d'économies pour le locataire et d'attractivité pour le bailleur.

Comment bien fixer le loyer pour les propriétaires ?

Pour fixer le loyer d'un logement, il faut un bon équilibre et rester cohérent par rapport au prix du marché :

• Un loyer trop élevé peut occasionner des difficultés à louer avec vacance locative, un risque d'impayé et une rotation importante des locataires ;
• Un loyer trop bas peut faire baisser la rentabilité locative du bien.

À noter que le montant de loyer comprend également les charges locatives récupérables. Celles-ci sont payables par le locataire sous forme de provisions avec régularisation en fin d'année. Cela concerne les dépenses d'entretien des parties communes, d'ascenseur...

Avant de fixer le loyer il peut être judicieux de consulter :

• Les annonces immobilières pour des biens similaires ;
• L'observatoire des loyers, si la commune en est dotée ;
• Un agent immobilier, spécialiste de son secteur.

Le montant des loyers est variable selon les critères précédemment évoqués. Si le loyer au mètre carré est en moyenne à 13 €/m2 au niveau national, on constate d'importantes disparités selon :

• Le type de bien (appartement ou maison) ;
• Les régions (zone tendue ou non).

Quels sont les loyers moyens en France ?

Selon SeLoger, au niveau national le prix de loyer moyen se situe à :

• 671 € pour un appartement non meublé contre 902 € pour une maison ;
• 709 € pour un appartement meublé contre 985 € pour une maison.

Comme évoqué précédemment, le prix des loyers augmente proportionnellement à la superficie sauf pour les studios :

• Entre 20,5 €/m2 et 22,1 €/m2 pour un logement 1 pièce dont studios ;
• Entre 14,8 €/m2 et 15,5 €/m2 pour un 2 pièces ;
• Entre 12 €/m2 et 12,5 €/m2 pour un 3 pièces ;
• Entre 11,8 €/m2 et 12,8€/m2 pour un 4 pièces.

En 2024, les loyers les plus élevés de France sont concentrés en :

• Île-de-France (22 €/m2) ;
• PACA (15 €/m2) ;
• Corse et Rhône-Alpes (13€/m2).

A contrario, ils sont les plus bas :

• Dans le Limousin (9€/m2) ;
• En Auvergne et en région Centre (10 €/m2).

Quels sont les loyers moyens par ville ?

Les plus grandes villes françaises sont toutes situées en zones tendues. Cela signifie que la demande de logement est supérieure à l'offre, ce qui implique des loyers plus élevés.

Dans le contrat de location, il est possible d'inclure une clause de révision annuelle du loyer. Cela permet au bailleur d'augmenter le loyer à la date anniversaire du bail, dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

En cours de bail, il est possible d'augmenter le loyer en dehors de l'indice IRL dans un cas très précis. Le bailleur doit prouver que le bien est proposé à un loyer manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché.

Le bien doit présenter des caractéristiques de confort et de localisation spécifiques justifiant ce complément de loyer qui s'ajoute au loyer de base (hors charges).

Pour appliquer cette révision du loyer, le bailleur doit indiquer sur le bail, les références de plusieurs logements similaires aux alentours. Le montant du complément de loyer ne pourra excéder 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et les loyers pratiqués dans le voisinage.

Depuis la loi ALUR de 2014 puis la loi ELAN de 2018, certaines villes sont soumises à l'encadrement des loyers. Celui-ci fixe un loyer de référence, plus contraignant.

Lors de la location, les bailleurs du parc privé doivent obligatoirement fixer un loyer compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Le montant de ce dernier ne peut en aucun cas être dépassé.

Il suffit de déterminer un montant de loyer par mètre carré compris entre la fourchette basse et la fourchette haute puis de le multiplier par la superficie habitable du logement.

Exemple du montant de loyer de référence à Paris

Le gouvernement a mis en place un simulateur pour aider les bailleurs à déterminer le montant du loyer de référence de leurs logements Parisiens. Sur le site de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL), il suffit de renseigner :

• Le nombre de pièces principales, dans notre exemple un T2 ;
• La date de construction, comprise ici entre 1946 et 1970 ;
• Le type de location, ici une location vide donc non meublée ;
• La période souhaitée (du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024) ;
• L'adresse : Ici rue du Temple dans le 3e arrondissement.

Pour son T2 de 50 m2, le bailleur peut fixer un loyer hors charges compris entre :

• 825 €/mois en tranche basse (loyer de référence minoré à 16,5 €/m2)
• 1180 €/mois (loyer de référence 23,6€/m2)
• 1415 €/mois en tranche haute (loyer de référence majoré à 28,3 €/m2)

Comment trouver le montant du loyer de référence à Lyon ?

Pour déterminer le montant du loyer de référence à Lyon, il faut se rendre sur le simulateur de la Métropole. Prenons comme exemple un appartement studio de 20 m2 situé dans le 1er arrondissement. Le bailleur pourra louer ce bien :

• 268€ mois/hors charges (loyer de référence minoré à 13,40 €/m2) ;
• 384 €/mois hors charges (loyer de référence à 19,20 €/m2) ;
• 460 €/mois hors charges (loyer de référence majoré à 23 €/m2).

En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le locataire peut intenter une action en diminution auprès du propriétaire. Pour cela, il doit saisir la commission départementale de conciliation dans un délai maximum de 3 ans après la signature du bail.

S'il est prouvé que le propriétaire ne respecte pas les niveaux de loyers prévus en zone tendue, il devra se mettre en conformité. La révision du loyer doit être effectuée dans un certain délai. À défaut, le propriétaire s'expose à des sanctions financières comprises entre 5 000 et 15 000 €.