Loyer plafonné : quelles sont les conditions et le mode de calcul ?

L'encadrement (de l'augmentation) des loyers

Il s'agit d'un dispositif national.

Il vise à limiter l'évolution des loyers dans les zones tendues, c'est-à-dire dans les villes de plus de 50 000 habitants où il existe une pénurie de logements en location (demande supérieure à l'offre). 

Les zones tendues sont définies par l'État (détails ci-après).

L'encadrement des loyers s'applique aux logements loués vides ou meublés.

Un décret du Conseil d'État détermine chaque année le montant maximum de l'évolution de loyer autorisée.

L'encadrement concerne les loyers fixés entre deux locataires et les renouvellements de bail. Le premier loyer est fixé librement par le propriétaire.

Le plafonnement du montant des loyers

Le plafonnement des loyers a été instauré par la loi Alur en mars 2014.

Il s'agit de fixer un montant maximum du loyer par mètre carré qu'un bailleur peut demander à son locataire.

En pratique, l'observation des loyers sur tout le territoire s'est avérée trop compliquée. Le plafonnement de loyer a donc été limité à Paris et Lille. 
Cependant, le Conseil d'État a jugé qu'il est illégal de plafonner ces deux agglomérations.

C'est en 2018 que l'article 140 de la loi Élan rétablit un plafonnement des loyers appelé désormais « encadrement des loyers ».

Pour résumer, 

L'encadrement des loyers ne s'applique que dans les zones tendues (voir la liste ci-après).

Il peut désigner :

• Le plafonnement des loyers dans certaines villes situées en zone tendue ;
• L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation. Il interdit les augmentations de loyers entre deux locataires (sauf exception).

Les villes situées en zone tendue sont concernées par le plafonnement des loyers ET par l'encadrement à la relocation.

Villes tendues concernées par l'encadrement des loyers

On dénombre 1149 villes (soit 28 agglomérations) situées en zones tendues. 

Voici la liste des 28 agglomérations :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour être éligibles à l'encadrement des loyers, les villes situées en zone tendue doivent répondre aux 4 conditions suivantes :

• Un décalage important entre le marché locatif privé et les loyers moyens des logements sociaux ;
• Un loyer médian élevé ;
• Un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les derniers 5 ans ;
• De faibles perspectives inscrites dans le programme local de l'habitat concernant la production pluriannuelle de logements.

Territoires ayant opté pour l'encadrement des loyers

Toutes les villes situées en zone tendue ne sont pas obligées de mettre en place l'encadrement des loyers. 

Lorsqu'elles l'acceptent, les plafonds sont fixés par arrêté préfectoral tous les ans en fonction de l'évolution du marché.

En 2023, 24 villes situés dans 7 territoires appliquent l'encadrement des loyers :
Paris, Lille, Plaine Commune (Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine, Île Saint-Denis…), Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, villes de Montpellier et de Bordeaux.

En 2024, plusieurs villes devraient venir compléter la liste.

Logements concernés par l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers ne concerne que les contrats de location à usage d'habitation principal du locataire. Il peut s'agir :

• D'une location de bien nu ;
• D'une location de bien meublé ;
• Ou d'un bail mobilité.

Sont donc exclus du dispositif : les biens destinés à l'usage secondaire du locataire, les locations saisonnières touristiques et les logements de fonction.

Pour savoir si votre logement est soumis à l'encadrement des loyers, vous pouvez consulter :

• Les services de la mairie ou de la préfecture du lieu de situation du bien ;
• Le site internet Service-public.fr.

Les logements locatifs intermédiaires

Les logements locatifs intermédiaires sont des biens aux loyers modérés et réglementés par l'État. Ils sont destinés à des ménages aux revenus moyens. Il faut donc respecter un certain plafond de ressources en logements locatifs intermédiaires, il dépend de la composition du ménage et de la situation géographique du bien.

1re mise en location : pas de plafonnement

Lorsque votre logement est situé en zone tendue (dont la commune n'a pas opté pour l'encadrement des loyers), vous pouvez fixer librement le montant du loyer de votre locataire s'il s'agit d'une première mise en location.

Relocation du logement : loyer plafonné

Lorsque votre locataire quitte le logement, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer lors de la location suivante ou dans les 18 mois qui suivent.

Vous êtes cependant en droit d'indexer le loyer si vous ne l'aviez pas fait lors de la précédente location depuis au moins un an (si une clause d'indexation est prévue dans le bail). 

Vous devez alors considérer le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

Si le logement que vous louez est situé en zone tendue, dans une commune qui a décidé d'appliquer l'encadrement des loyers, le montant de celui-ci est plafonné.

Le plafonnement s'applique à toutes les locations : première mise en location ou relocation. 

Vous devez calculer le loyer en fonction du loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail. Cette valeur dépend du quartier dans lequel se trouve le bien.

Le propriétaire bailleur d'un logement situé dans une commune soumise aux loyers encadrés doit respecter un plafond de référence pour fixer le loyer de son locataire. 

Ce plafond dépend des critères suivants :

• Type de bien (appartement, maison) ;
• Type de location (vide, meublée) ;
• Nombre de pièces ;
• Date de construction de l'immeuble ;
• Secteur géographique.

Ces critères permettent d'estimer le loyer mensuel hors charges par mètre carré :

• Loyer médian de référence ;
• Loyer de référence minoré de 30 % ;
• Et loyer de référence majoré de 20 %.

Le loyer fixé par le propriétaire devra être inclus entre le loyer minoré (montant minimum) et le loyer majoré.

Loyer hors charge maximum = loyer de référence majoré x surface habitable.

Les charges locatives ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers.

Si le logement loué répond à certaines caractéristiques exceptionnelles, vous pouvez appliquer un complément de loyer au loyer plafonné de votre locataire. Ces critères peuvent concerner :

• Une vue sur la ville ou sur un monument ;
• Des équipements luxueux ;
• Une hauteur sous-plafond élevée ;
• Une grande terrasse ;
• etc.

Certains critères ne sont pris en compte que s'ils sont particulièrement exceptionnels et recherchés dans le secteur (jardin, garage, balcon…).

Vous devez mentionner ces caractéristiques particulières sur le contrat de location afin de justifier le complément de loyer.

Le montant du complément de loyer est libre. Cependant, il doit être raisonnable au vu du loyer de référence majoré.

Depuis le 18 août 2022, certains logements ne peuvent pas appliquer de complément de loyer :

• S'ils sont en mauvais état :
• S'ils ne présentent pas un confort minimum (sanitaires sur le palier, traces d'humidité, vis-à-vis de moins de 10 mètres, installation électrique vétuste…) ;
• S'ils sont considérés comme des passoires thermiques (classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique).

S'il ne respecte pas la réglementation, le propriétaire s'expose à plusieurs sanctions :

• Il peut être obligé de diminuer le montant du loyer et le remboursement du trop-perçu au locataire.
• Il peut être condamné à payer une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale (société).
• Il peut faire l'objet d'une action en justice pour diminution de loyer.

La mairie de Paris propose, depuis le 1er janvier 2023, un site internet à destination des locataires pour vérifier que le montant de leur loyer respecte l'encadrement des loyers, et signaler tout dépassement abusif.