Qu'est-ce qu'un logement locatif intermédiaire et quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Les logements locatifs intermédiaires (LLI) existent depuis 2014. Ils sont définis par l'ordonnance n° 2014-159.

Ils permettent à des locataires aux revenus moyens d'accéder à des logements aux loyers abordables et situés dans de grandes villes de France.

Les logements locatifs intermédiaires répondent aux caractéristiques suivantes :

• Ils sont situés en zone tendue, c'est-à-dire dans des communes où la demande est supérieure à l'offre ;
• Les loyers des LLI sont règlementés par l'État. Ils sont inférieurs aux prix du marché (de 10 à 15 % moins chers) ;
• Les locations de LLI concernent les classes moyennes, c'est-à-dire les locataires dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier de logements sociaux, mais trop faibles pour accéder à des logements privés.

Les locataires éligibles à l'habitat intermédiaire

Le LLI ne concerne que des locataires personnes physiques. Ceux-ci doivent notamment répondre aux conditions suivantes :

• Être salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés minimum ;
• Être salarié d'une entreprise du secteur agricole de 50 salariés minimum ;
• Avoir des ressources inférieures aux plafonds de ressources en logement locatif intermédiaire imposés par la réglementation (les plafonds sont identiques à ceux du dispositif d'investissement locatif Pinel) ;
• Le logement doit constituer sa résidence principale.

Les bailleurs de logement à loyer intermédiaire (action logement, Inli logement,...)

Les bailleurs de LLI sont :

• Les organismes HLM et sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ;
• Les personnes morales ayant un capital détenu par des personnes passibles de l'impôt sur les sociétés ;
• Des filiales d'Action logement immobilier (in'li par exemple) ;
• Des établissements publics administratifs (Caisses nationales de sécurité sociale par exemple).

Le loyer d'un logement intermédiaire en 2023

Le montant maximum du loyer d'un logement intermédiaire varie selon la localisation du bien.

Voici les plafonds mensuels au m2 en 2023 :

• Zone A bis (Paris et 1re couronne) : 18,25 €
• Zone A (villes de + de 250 000 habitants) : 13,56 €
• Zone B1 (villes de 150 000 à 250 000 habitants) : 10,93 €
• Zone B2 (villes de 50 000 à 150 000  habitants) : 9,50 €
• Zone C (le reste du territoire) : non éligible.

Les bailleurs sociaux comme les particuliers peuvent investir dans des logements locatifs intermédiaires.

Ces derniers bénéficient d'un Prêt logement intermédiaire (PLI) accordé par l'État. Ce prêt préférentiel leur permet de financer :

• L'acquisition ou la construction du bien neuf ;
• Des travaux de rénovation dans des logements vacants ;
• L'aménagement de dépendances (jardins, garages…) des logements destinés à la LLI ;
• La transformation de locaux qui n'étaient pas, à l'origine, destinés à l'habitation en logements intermédiaires.

L'investisseur bénéficie d'une TVA réduite au taux de 10 % (Article 279-0 bis A du CGI).

Il s'engage à louer le logement à des ménages modestes durant une période de 20 ans. Il peut cependant revendre jusqu'à 50 % des logements soumis à la TVA réduite à compter de la 11ème année, et l'ensemble des logements dès la 16ème année (article 284 du Code général des impôts).

Par ailleurs, pour tous les logements dont la construction a été achevée depuis le 1er janvier 2023, l'exonération de taxe foncière est transformée en un crédit d'impôt sur les sociétés, d'un même montant et d'une même durée (article 220 Z septies du CGI). Cette aide est supportée par l'État.

L'agrément préalable initialement délivré par le préfet a été remplacé, aux termes de la loi de finances pour 2021, par une simple obligation de déclaration auprès de l’Administration (article L302-16-1 du CCH).

La première démarche consiste à vérifier son éligibilité pour un logement intermédiaire. En effet, des plafonds de ressources sont fixés et varient en fonction de la situation du locataire (nombre de personnes composant le foyer, revenus...). Ces plafonds sont généralement inférieurs à ceux utilisés pour le dispositif Pinel.

Ensuite, le locataire doit faire une demande de logement auprès d'un organisme ou d'une agence immobilière sociale (AIS) comme Action Logement. Il peut aussi utiliser le test d’orientation logement pour déterminer l'offre la plus adaptée à sa situation.

Si le candidat locataire est salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole, il peut :

• Se rapprocher de l'organisme Action Logement. La demande se fait en ligne.
• Contacter un bailleur privé qui a signé une convention avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat).
• Déposer une demande sur le site du gouvernement « Ma demande de logement social ».

Une fois éligible, le locataire doit procéder à la recherche de son futur logement. Il peut se tourner vers des agences immobilières ou consulter les annonces en ligne. Des organismes comme CDC Habitat ou Vilogia proposent également une offre de logements intermédiaires.

Après avoir identifié un logement, le candidat doit constituer un dossier de candidature. Celui-ci comprend généralement des justificatifs de revenus, une pièce d'identité, un justificatif de domicile et parfois une attestation d'employeur.

Une fois le dossier accepté, le futur locataire signe le bail, règle le dépôt de garantie et effectue l'état des lieux avant d'emménager. Le locataire signe un bail de droit commun, renouvelable tacitement. Le paiement du loyer s’effectue à terme à échoir, c’est-à-dire à l’avance, en début de période. Le montant du loyer et les conditions de règlement sont indiqués dans le contrat de bail.

Il est recommandé de bien comprendre les conditions du bail, notamment en ce qui concerne la durée de location, le montant du loyer et les charges, ainsi que les obligations du locataire et du propriétaire.