Qu'est-ce qu'un logement locatif intermédiaire et constitue-t-il une opportunité d'investissement ?

Les logements locatifs intermédiaires (LLI) sont une catégorie de logements sociaux créés en 2014. Ces biens ont été pensés pour les foyers à revenu intermédiaire. Leur mise en place vise à rendre plus accessible les locations situées dans les zones tendues. 

Comme le prévoit l'ordonnance n° 2014-159, les LLI sont : 

• Situés en zone tendue c'est-à-dire dans des communes où la demande locative est supérieure à l'offre ;
• Loués à un prix inférieur à ceux du marché (10 à 15 % moins cher) : les autorités compétentes encadrent le loyer de ces biens pour prévenir une crise du logement dans les zones les plus peuplées ;
• Destinés à la classe moyenne : ces logements sont réservés à des locataires dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier des logements sociaux, mais trop faibles pour accéder à des locations classiques.

Les conditions à remplir pour louer un logement locatif intermédiaire

Les bailleurs de LLI peuvent être :

• Des organismes HLM et sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ;
• Les personnes morales ayant un capital détenu par des personnes passibles de l'impôt sur les sociétés ;
• Des filiales d'Action logement immobilier (in'li par exemple) ;
• Des établissements publics administratifs (Caisses nationales de sécurité sociale par exemple).

Notons toutefois qu'un bailleur social (association, organisme HLM) peut louer un bien à un propriétaire privé pour le sous-louer à un locataire à loyer intermédiaire. Le propriétaire bénéficie alors d'avantages fiscaux et la gestion du bail est assurée par l'organisme.

Les démarches pour investir dans un LLI

Avant toute chose, il faut déjà se demander comment investir dans des logements locatifs intermédiaires. Comme évoqué plus haut, une personne physique peut rarement mettre en location son bien comme un LLI. 

L'investisseur peut mener à bien ce type de placement locatif en : 

• Acquérant des parts d'une Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SPCI) détenant des LLI ;
• Entrant au capital d'un Fonds d'Investissement Immobilier (FPI) ;
• Créant une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés.

Que ce soit en entrant au capital d'une SPCI ou d'un FPI, l'investisseur acquiert des parts d'un large parc immobilier parmi lesquels des LLI. L'entité peut également ne gérer que des LLI, ce qui permet aux associés de bénéficier de tous les avantages de ce type d'investissement. Le principal intéressé aura rarement une emprise sur la gestion des biens détenus par la SPCI ou le FPI. Son autorité est proportionnel à la valeur de ses apports. 

La création d'une SCI offre davantage de liberté. Cette solution reste la solution la plus prisée pour réaliser ce type de plafond. Même si la SCI ne possède qu'un appartement, elle peut ensuite en confier la gestion à un organisme HLM ou recourir à l'intermédiation locative. De cette façon, le bien sera loué en tant que LLI.

Le loyer d'un logement intermédiaire en 2025

Le montant maximum du loyer d'un logement intermédiaire varie selon la localisation du bien.

Voici les plafonds mensuels au m2 en 2025 :

• Zone A bis (Paris et 1re couronne) : 18,89€
• Zone A (villes de + de 250 000 habitants) : 14,03€
• Zone B1 (villes de 150 000 à 250 000 habitants) : 11,31 €
• Zone B2 (villes de 50 000 à 150 000 habitants) et C (le reste du territoire) : 9,83 €.

Les SCI et les organismes qui investissent dans une LLI peut bénéficier d'un Prêt logement intermédiaire (PLI) accordé par l'État. Ce prêt préférentiel leur permet de financer :

• L'acquisition ou la construction du bien neuf ;
• Des travaux de rénovation dans des logements vacants ;
• L'aménagement de dépendances (jardins, garages…) des logements destinés à la LLI ;
• La transformation de locaux qui n'étaient pas, à l'origine, destinés à l'habitation en logements intermédiaires.

La structure bénéficie d'une TVA réduite au taux de 10 % (Article 279-0 bis A du CGI).

Elle s'engage à louer le logement à des ménages modestes durant une période de 20 ans. Le bailleur peut cependant revendre jusqu'à 50 % des logements soumis à la TVA réduite à compter de la 11ème année, et l'ensemble des logements dès la 16ème année (article 284 du Code général des impôts).

Le propriétaire bénéficie d'une exonération de taxe foncière durant une période maximale de 20 ans.

Par ailleurs, pour tous les logements dont la construction a été achevée depuis le 1er janvier 2023, l'exonération de taxe foncière est transformée en un crédit d'impôt sur les sociétés, d'un même montant et d'une même durée (article 220 Z septies du CGI). Cette aide est supportée par l'État.

L'agrément préalable initialement délivré par le préfet a été remplacé, aux termes de la loi de finances pour 2021, par une simple obligation de déclaration auprès de l’Administration (article L302-16-1 du CCH).

Durant toute la durée de la location, les biens financés par un PLI ne peuvent être destinés à la location meublée ni à la location de résidence secondaire.

Comme leur appellations le suggère, ces logements s'adressent aux foyers à revenu intermédiaire. Les locataires ne doivent donc pas dépasser les plafonds de ressources prévues pour les LLI.

Les autorités compétentes imposent également d'autres conditions. En dehors des seuils de ressources, le futur locataire doit :

• Être une personne physique : ces logements sont destinés uniquement aux particuliers, et non aux entreprises ou associations ;
• Occuper le logement comme résidence principale : le logement doit être le lieu d'habitation du locataire. Il doit y résider au moins 8 mois par an, sauf obligations professionnelles ou raisons de santé ;
• Justifier d’un titre de séjour valide : pour les expatriés résidant en France, un titre de séjour en cours de validité est nécessaire.
• Ne pas posséder de logement dans les environs : en règle générale, les candidats ne doivent pas déjà posséder un bien immobilier à proximité du logement demandé.

La première démarche consiste à vérifier son éligibilité pour un logement intermédiaire. En effet, des plafonds de ressources sont fixés et varient en fonction de la situation du locataire (nombre de personnes composant le foyer, revenus...). Ces plafonds sont généralement inférieurs à ceux prévus pour le dispositif Pinel.

Ensuite, le locataire doit faire une demande de logement auprès d'un organisme ou d'une agence immobilière sociale (AIS) comme Action Logement. Il peut aussi recourir au test d’orientation logement pour déterminer l'offre la plus adaptée à sa situation.

Si le candidat locataire est salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole, il peut :

• Se rapprocher de l'organisme Action Logement. La demande se fait en ligne.
• Contacter un bailleur privé qui a signé une convention avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat).
• Déposer une demande sur le site du gouvernement « Ma demande de logement social ».

Une fois éligible, le locataire doit procéder à la recherche de son futur logement. Il peut se tourner vers des agences immobilières ou consulter les annonces en ligne. Des organismes comme CDC Habitat ou Vilogia proposent également une offre de logements intermédiaires.

Après avoir identifié un logement, le candidat doit constituer un dossier de candidature. Celui-ci comprend généralement des justificatifs de revenus, une pièce d'identité, un justificatif de domicile et parfois une attestation d'employeur.

Une fois le dossier accepté, le futur locataire signe le bail, règle le dépôt de garantie et effectue l'état des lieux avant d'emménager. Le locataire signe un bail de droit commun, renouvelable tacitement. Le paiement du loyer s’effectue à terme à échoir, c’est-à-dire à l’avance, en début de période. Le montant du loyer et les conditions de règlement sont indiqués dans le contrat de bail.

Il est recommandé de bien comprendre les conditions du bail, notamment en ce qui concerne la durée de location, le montant du loyer et les charges, ainsi que les obligations du locataire et du propriétaire.