Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Octobre 2024)

Dans un marché locatif sous pression, les impayés de loyers freinent de nombreux propriétaires à louer leur bien. Les impayés de loyers impactent la stabilité financière des propriétaires et soulèvent des questions sur les actions légales possibles pendant la période de trêve hivernale.

Impayés de loyers en hausse : de qui doit-on se méfier ?

Depuis le Covid-19, les impayés de loyers atteignent des niveaux records, d'après BFM Business : 

• Dans les dix plus grandes villes françaises (hors Paris), 3,55% des baux sont affectés contre 0,92% avant la pandémie. 
• Dans le reste de la France, ce taux monte à 4% contre 1,25% en 2020. 

La surprise vient généralement de la découverte des profils de “mauvais payeurs". Alors qu’on pourrait croire qu’il s’agit généralement de locataires modestes rencontrant des difficultés financières, certains gestionnaires de fonds se sont confiés sur ces “mauvais payeurs” en soulignant un trait commun : la connaissance du droit. Ces gestionnaires citent notamment “les commissaires de justice, les avocats, les notaires et parfois même les agents immobiliers”.

Heureusement, dans la majorité des cas, ces impayés se règlent à l'amiable grâce à un étalement des paiements. Seuls 10% des 3% de baux en impayés finissent en procédure, soit environ 0,3% des baux, de quoi relativiser sur le risque réel d’impayés.

Que faire en cas d’impayés de loyers en ce début de trêve hivernale ?

La trêve hivernale protège les locataires en interdisant les expulsions du 1er novembre au 31 mars, même en cas d’impayés. 

Toutefois, si les expulsions ne peuvent être exécutées avant le 1er avril 2025, les propriétaires peuvent toujours entamer ou poursuivre des procédures judiciaires contre les locataires en situation d'impayé. 

Ainsi, les propriétaires ne doivent surtout pas attendre la fin de la trêve hivernale pour envoyer un commandement de payer par huissier, donnant un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa dette. Si le locataire ne paie pas, le propriétaire est en droit de saisir le tribunal. 

Les décisions d'expulsion prises pendant cette période ne seront effectives qu'à la fin de la trêve. Cette période offre l'opportunité aux propriétaires de préparer leur dossier et d'organiser les formalités nécessaires pour une action rapide dès la fin de la trêve.

La loi Climat et Résilience imposait initialement l’interdiction de louer tous les logements classés G au DPE (Diagnostic de performance énergétique) dès le 1er janvier 2025. Cependant, l’année se termine avec une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs qui auraient eu du mal à répondre aux obligations avant la date butoir. En effet un report de l'interdiction a été annoncé ce 23 octobre 2024 pour certaines copropriétés, afin d’aider ces dernières à éliminer les passoires thermiques dans un délai plus raisonnable.

Quels sont les logements concernés par ce report ?

Actuellement, les copropriétés, où les processus de décision de travaux sont très longs, abritent deux tiers des logements classés G en France. Raison pour laquelle un report de l’interdiction de ces passoires thermiques a été annoncé. L'objectif est d'adapter le calendrier des interdictions à la location du DPE pour les copropriétés, et leur donner plus de temps pour réaliser les travaux nécessaires.

Toutefois, pour profiter du report, les copropriétés doivent remplir certaines conditions : 

• Adopter un plan pluriannuel de travaux (PPT) en assemblée générale : ce PPT doit établir un échéancier de travaux sur 10 ans visant à améliorer la performance énergétique de l'immeuble. 
• Débloquer au moins 2,5% du montant global estimé pour les travaux.

Le gouvernement travaille actuellement sur un texte qui fixera les limites précises de ce report.

Quelles sont les conséquences de ce report sur le marché locatif ?

Pour les propriétaires de logement en copropriété, cette mesure offre un répit pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique, et permet de les rassurer quant à leur possibilité de continuer à louer leur bien au 1er janvier 2025.

Toutefois, si l’interdiction a été reportée pour les copropriétés qui remplissent les conditions citées ci-dessus, la proposition de loi précise bien que ce report ne s’appliquera pas aux nouvelles mises en location ou au renouvellement de location à cette date.

Le million de logements classés G dans les copropriétés, reste donc pour encore un temps disponible à la location, tant que leurs copropriétaires se sont assurés de prévoir les travaux de rénovation énergétique indispensables.

La tension locative qui touche les grandes villes de France est un sujet brûlant soulevant de nombreuses questions, tant pour les locataires que les propriétaires. Face à ces blocages, de nouveaux comportements qui aggravent la situation voient le jour. Ralentissement des ventes, biens retirés du marché locatif, les propriétaires tentent de rentabiliser leurs investissements en jouant sur la valorisation à long terme de ces derniers plutôt que sur la rentabilité locative. Et le marché locatif des biens meublés autrefois un peu épargné, se retrouve désormais dans la tourmente.

État des lieux d’un marché locatif en tension croissante

La tension du marché immobilier touche la location meublée 

Historiquement, les baux meublés (meublé, colocation, étudiant et mobilité) répondaient aux besoins de flexibilité des locataires. En effet, grâce à des durées et des préavis de départ plus courts, ces derniers permettent une rotation plus fréquente des occupants.

Cependant, depuis 2023, le marché évolue : le nombre de biens meublés disponibles a chuté de 20%, tandis que la demande a bondi de 50% par rapport à 2019. Désormais, la location meublée attire bien au-delà des étudiants et professionnels en mobilité, incluant de plus en plus de personnes confrontées à des difficultés d’accès à la propriété.

Cette hausse de la demande entraîne une prolongation des durées de location meublée :  

• En Île-de-France, la durée moyenne de location a augmenté de 6,8%, atteignant 8,3 mois, contre 7,8 mois l'année précédente. 
• Dans le reste de la France, cette durée est passée de 10,5 à 10,9 mois, soit une hausse de 4%. 

À Paris, la durée moyenne atteint désormais 6,8 mois, avec une augmentation du nombre des baux mobilité et de résidence principale, notamment pour les étudiants.

Ainsi, le marché de la location meublée, auparavant dynamique et flexible, est désormais marqué par une forte tension locative. Comme preuve récente on ne peut plus parlante, de nombreux étudiants ont abandonné leurs études faute de trouver des logements dans les villes concernées.

Les locataires, faute de solutions abordables, prolongent leur séjour en meublé, ce qui accentue la pression sur tout le marché immobilier.

Les propriétaires préfèrent laisser leur logement vide que de louer

Les propriétaires bailleurs et les personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif font face à deux problèmes majeurs.

D’une part certains propriétaires ou potentiels investisseurs estiment que les prix d'achat sont trop élevés et que l’investissement est trop coûteux.

D’autre part, l’encadrement des loyers dans la majorité des grandes villes de France empêchent d’ajuster les loyers à des niveaux suffisants pour rendre les investissements locatifs rentables.

À ces deux critères, s’ajoutent les risques d’impayés et les frais de remise en état en fin de bail. Certains propriétaires se retrouvent alors incités à garder leurs biens vides, et à compter sur la valorisation à long terme pour générer une plus-value, plutôt que sur la rentabilité locative de leurs biens.

Quelles solutions choisir plutôt que de laisser son logement vide ?

Dans ce contexte de marché tendu, adopter des stratégies telles que la colocation permet de maximiser les loyers tout en réduisant les risques d'impayés. La location saisonnière, bien que plus exigeante en gestion, offre également une rentabilité accrue. 

Il est conseillé aux propriétaires bailleurs de choisir des locataires fiables, de souscrire une assurance loyers impayés, et de maintenir une réserve financière pour absorber les imprévus. Une gestion proactive et une connaissance fine du marché local permettront aux propriétaires d'optimiser leurs rendements tout en contribuant à atténuer la tension du marché locatif.

Seules les résidences secondaires sont soumises à l'impôt sur les plus values immobilières en France. Ces plus-values sont actuellement taxées à hauteur de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Un projet de réforme, en cours de discussion, pourrait alléger cette fiscalité en simplifiant les calculs et en réduisant la pression fiscale pour certains propriétaires. Cet assouplissement a pour objectif de détendre le marché de l’immobilier locatif.

Quelles sont les réformes fiscales prévues sur l'imposition des plus-values immobilières ?

Actuellement, des abattements pour durée de détention sont appliqués, permettant une exonération totale : 

• de l'impôt sur le revenu après 22 ans de possession ;
• des prélèvements sociaux après 30 ans. 

Les résidences secondaires, biens locatifs et parts de sociétés immobilières sont particulièrement concernés par cette imposition. 

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), des règles spécifiques s'appliquent. Le calcul de l'imposition prend en compte divers facteurs, tels que les frais d'acquisition et les travaux réalisés, rendant le processus complexe pour de nombreux contribuables.

En octobre 2024, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement visant à simplifier l'imposition des plus-values immobilières. Cette réforme prévoit la suppression des abattements pour durée de détention, remplacés par un abattement équivalent à l'actualisation de la valeur d'acquisition du bien selon l'inflation. 

De plus, le texte propose d'appliquer un taux d'imposition identique à celui des revenus du capital. Une flat-tax (ou prélèvement forfaitaire unique) de 30% (ou 33% selon un autre amendement) remplacerait le taux actuel de 36,2%. 

Quelles sont les conséquences de cette réforme sur le marché immobilier ? 

La réforme proposée pour l’imposition des plus-values immobilières sera un levier pour détendre le marché du logement, notamment grâce au choc d’offre qu’elle devrait créer.

Cet amendement introduit un abattement basé sur la valeur d’achat du bien, actualisée en fonction de l’inflation, en se référant au dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Insee. Ce qui permettra aux propriétaires de réduire le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, leur charge fiscale.

En incitant les propriétaires de biens détenus depuis longtemps à vendre – des biens qui, jusqu’ici, bénéficiaient d’exonérations fiscales – cette mesure pourrait mettre un grand nombre de biens sur le marché. Cette augmentation de l’offre favoriserait l’accession à la propriété pour de nombreux locataires, libérant une partie du parc locatif pour de nouveaux locataires. Dans un contexte où l’offre locative est largement inférieure à la demande, cette libération de logements contribuerait à réduire la pression sur le marché locatif et à équilibrer les loyers.

Pour atténuer l'impact, l'amendement prévoit une entrée en vigueur progressive : 

• à partir du 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir ;
• à partir du 1er janvier 2027 pour les biens bâtis. 

Cette mesure laisserait aux propriétaires le temps de s'adapter et pourrait potentiellement dynamiser le marché immobilier à court terme. Les auteurs de l'amendement espèrent ainsi créer un choc d'offre bénéfique dans les deux ans à venir.