Qu'est-ce que l'assurance dégradation locative ?

Tout d’abord, l’assurance dégradation locative n’est pas une formule d’assurance à elle seule et ne peut être souscrite séparément du reste du contrat. Autrement dit, elle est toujours proposée en option dans une assurance loyers impayés. 

L’assurance dégradation locative est bien spécifique : elle couvre uniquement les dommages et destructions dont le locataire est responsable. Voici quelques-unes de ses particularités.

• L’assurance dégradation locative ne couvre pas les frais liés à l’entretien courant ou au nettoyage ainsi que les dommages déjà couverts par l’assurance habitation du locataire ;
• Certaines polices d’assurance prévoient une indemnisation pour la durée pendant laquelle le bien est immobilisé par les travaux. Attention, cela ne concerne pas le délai de traitement du dossier, mais uniquement la durée des travaux eux-mêmes ;
• Le contrat peut être accompagné d’une franchise ;
• Un coefficient de vétusté s’applique, il est d’environ 6 % par an et ce depuis la dernière rénovation ;
• Le taux maximum de vétusté correspond à 50 %. Ce plafond est également valable en l’absence de justificatifs de travaux ou lorsque les travaux datent de plus de 9 ans ;
• Les assurances dégradations locatives ont toujours des plafonds (7 000 à 10 000 €) ;
• Le dépôt de garantie du locataire est automatiquement déduit de l’indemnisation. 

Une fois son contenu clairement identifié, notez que la procédure pour déclencher l’assurance de dégradation locative reste assez simple.

1. Inscrire sur l’état des lieux de sortie toutes les dégradations locatives de manière précise ;
2. Faire établir un devis de remise en état par un professionnel. Cela vous permettra d’avoir une estimation des coûts nécessaires pour réparer les dommages constatés ;
3. Envoyer une lettre recommandée au locataire dans les dix jours suivant l’état des lieux de sortie pour l’informer de la non-restitution du dépôt de garantie et de la demande de paiement des travaux ;
4. Attendre un délai 30 jours après l’état des lieux de sortie avant de déclarer le sinistre auprès de l’assureur.

Attention, cette procédure s’applique uniquement si votre locataire ne vous a pas donné son accord de paiement des travaux à réaliser, utilisant le dépôt de garantie.

Que se passe-t-il ensuite ? 

• L’assurance peut vous donner directement l’autorisation d’effectuer les travaux. Le délai est environ de deux mois après l’état des lieux de sortie.
• L’assureur peut décider d’envoyer un expert. Dans ce cas, le délai d’attente est indéterminé. 

En définitive, avec la souscription d'une assurance dégradation locative, les frais de remise en état sont remboursés jusqu’à hauteur d'un certain plafond et après l’application d’un coefficient de vétusté. Or, au regard de la dépréciation de la vétusté (bien souvent 50 %) nous pouvons déjà tirer une première conclusion : la garantie contre les dégradations est uniquement intéressante si votre logement a été récemment rénové.  

Sur des propos plus nuancés, pour que l'option possède une réelle valeur ajoutée, vous devez absolument lire le contenu du contrat et identifier : 

• Les délais prévus ; 
• L'étendue de la couverture (souvent partielle) ;
• Le montant du plafond d’indemnisation ; 
• Les franchises appliquées.  

Et si après lecture vous vous rendez compte que l'option n'est pas avantageuse, rassurez-vous. Dans les faits, le risque de dommages graves causés par un locataire est assez faibles mais quels sont les recours en cas de dégradations du logement par le locataire. En règle générale, le propriétaire risque de retrouver un logement sale, peut-être encombré, mais l’assurance dégradation locative ne couvre ni le nettoyage ni le retrait des objets encombrants. Par conséquent, elle ne vous sera pas d’une grande utilité.