Qu'est-ce qu'un avenant au bail et dans quelles situations est-il nécessaire ?

Certaines situations comme des travaux, une séparation, un changement de colocataire… nécessitent de mettre le contrat de location à jour. Pour cela, propriétaire et bailleur doivent signer un avenant au bail. Voyons ensemble, quand faire un avenant au bail de location !

Avenant au bail et colocation

Dans le cadre d’une colocation avec un bail unique, lorsqu’un des locataires quitte le logement, il peut être remplacé. Dans ce cas, un avenant peut être rédigé afin d’éviter la signature d’un nouveau bail pour l’ensemble des colocataires.

Ainsi lors d'un changement de locataire, l’avenant doit mentionner les informations suivantes :

• L’identité de l’ancien locataire ;
• L’identité du nouveau locataire ;
• La date d’entrée du nouvel occupant ;
• L’adresse du logement ;
• Rappeler la clause de solidarité du bail notamment la date de fin de la responsabilité du locataire sortant et la date d’entrée en vigueur de la clause pour le locataire entrant. 

Avenant au bail et séparation

Un couple vivant en union libre est considéré comme des colocataires et répondent aux mêmes règles. Par conséquent, en cas de séparation, la rédaction d’un avenant au bail est requise afin d’établir que seul l’un des deux reste locataire du logement, notamment en présence d'une clause de solidarité.

Pour finir, les époux continuent d'être responsables du loyer et des charges en cas de séparation et ce jusqu'à la transcription du jugement du divorce. Par conséquent, il est possible de rédiger un avenant pour le conjoint restant qui conserve son droit au bail.

Avenant au bail et PACS 

A la différence d’un mariage, les partenaires de Pacs ne sont pas automatiquement cotitulaires du bail. Autrement dit, seul le signataire du contrat de location est considéré comme un locataire. En revanche, son partenaire est solidaire du paiement du loyer. 

Aussi pour régulariser la situation, il est possible de rédiger un avenant au bail afin que les partenaires de Pacs deviennent cotitulaires du bail. Cela permet ainsi de protéger le partenaire de Pacs, notamment en cas de décès.

Lorsque les partenaires de Pacs sont cotitulaires du bail et qu'ils se séparent, un avenant peut-être rédigé suite au départ d'un des locataires. Toutefois, ils restent solidaires du paiement du loyer et des charges jusqu'à la dissolution du Pacs. 

Avenant au bail et augmentation de loyer pour cause de travaux 

Dans certains cas, le montant du loyer peut être modifié en cours de bail (augmentation de loyer par un avenant au bail), à savoir :

• Travaux réalisés par le locataire : Si le locataire engage des travaux notamment liés à la vétusté ou pour améliorer le confort du logement, il peut obtenir une réduction temporaire de loyer. Alors cette diminution de loyer doit être officialisée par un avenant au bail. Ce dernier doit préciser la durée et le montant de la réduction de loyer. De même, il convient d’indiquer le coût et la nature des travaux.
• Travaux réalisés par le propriétaire : En cas de travaux importants altérant les conditions de vie du locataire, ce dernier peut demander une réduction de loyer temporaire. Là aussi, un avenant est indispensable et doit mentionner la durée et le montant de la réduction. A noter qu’il est préférable de préciser que la diminution est effective durant la totalité des travaux. Ce qui est utile si les travaux durent plus ou moins longtemps que prévu !
• Travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie : Le bailleur peut décider de réaliser des travaux afin d’améliorer le confort, la performance énergétique ou encore la sécurité du logement loué. Après ces travaux, il peut être convenu d’une augmentation de loyer dans la limite de 15% du coût des travaux. Cet accord entre le locataire et le propriétaire doit impérativement faire l’objet d’un avenant. Il devra préciser la nature des travaux, les modalités de leur exécution, la durée et le montant de la majoration des loyers à l’issue des travaux. 

Avenant au bail et sous-location

Par principe la sous-location d’un logement par le locataire est interdite, sauf accord préalable du bailleur. 

En cas d’accord du propriétaire, il convient de rédiger un avenant avec une clause autorisant la sous-location et ses limites. 

En revanche, le loyer demandé au sous-locataire ne doit pas dépasser le montant du loyer.

Avenant au bail et modification d’éléments loués

Il peut arriver que le locataire n’ait pas besoin d’une des annexes louées avec le logement, comme un garage ou une place de parking. Ainsi, le bailleur peut disposer de ce bien et le louer à un autre locataire. 

Pour cela, il convient donc de retirer du bail l’annexe concernée via un avenant. 

Il est également possible d'ajouter une annexe au logement en rédigeant un avenant au bail. 

Avenant au bail et prolongation de la durée du bail

Les baux des logements vides et meublés sont renouvelés de manière tacite. En revanche, les baux pour les locations meublées de courte durée ou encore mobilité prennent fin à la date inscrite dans le contrat de location. 

Dans ce cas, bailleur et locataire peuvent convenir d’une prolongation de la durée du bail initial par la rédaction d’un avenant. 

La durée d'un bail mobilité peut-être modifié une fois par avenant, mais la durée totale ne peut pas dépasser dix mois. 

Avenant au bail et modification de charges locatives 

La nature des charges locatives et leur montant peuvent être amenés à évoluer en cours de bail. Par conséquent, il rédiger un avenant au bail pour changer le montant des charges locatives. 

Il convient alors de détailler la nature des charges ainsi que le nouveau montant des provisions sur charges mensuelles. 

Conformément à la loi Alur, l’avenant au contrat de bail n’est pas obligatoire dans les cas suivants :

• Changement de propriétaire du logement en cours de bail : En effet, le bail de location en cours est transmis automatiquement au nouveau propriétaire. Toutefois, il faut informer le locataire de ce changement, ne serait-ce que pour lui donner les nouvelles coordonnées bancaires et postale de son nouveau bailleur.
• Mariage du locataire en place : Dans ce cas, la loi précise que les époux sont automatiquement cotitulaires du bail dès leur mariage. 

Bien que l’avenant au bail ne soit pas encadré par un formalisme précis, il doit mentionner certaines informations afin d’être valable juridiquement, à savoir !

• Identité des parties c’est-à-dire le bailleur et les locataires ;
• La date de signature et la nature du bail de location initial (vide, meublé, mobilité) ;
• L’adresse du logement concerné par l’avenant ;
• La date d’entrée en vigueur de l’avenant ; 
• Les raisons de la modification du bail de location initial ;
• La signature de l’ensemble des parties.

Une fois rédigé et signé, l’avenant devra être annexé au bail de location.