Qui est responsable des dégradations des parties communes dans une colocation (caution) ?

Les impératifs dictés par la loi Alur

Conformément à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la colocation constitue « … la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur… »

Ainsi, pour qu'il y ait colocation, 3 conditions doivent être remplies :

• La présence d'au moins deux colocataires ;
• La location d'une résidence principale en bail vide ou bail meublé ;
• La signature d'un bail unique ou de plusieurs baux conformes au contrat type réglementaire.

Le 27 mars 2014, la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) a précisé les règles juridiques applicables aux contrats de colocation afin de définir les obligations des colocataires et de protéger leurs droits. Par exemple, la loi exige que chaque colocataire soit clairement identifié dans le contrat et que leurs responsabilités respectives soient bien définies.

Bail unique ou baux individuels

1- Le bail unique

Dans une colocation avec bail individuel, tous les colocataires signent un contrat de location unique avec le propriétaire. Ce bail commun précise la location d'une chambre spécifique pour chaque colocataire et un accès aux parties communes du logement (cuisine, salle de bains, W.C., séjour).

Le propriétaire peut demander le paiement du loyer en une seule fois.

En cas de départ d'un colocataire, le loyer reste inchangé.
Les occupants restants sont tenus solidairement responsables en présence d'une clause de solidarité.

Par ailleurs, le dépôt de garantie versé n'est restitué qu'à la libération du logement par tous les colocataires.

2- Les baux multiples

Chaque colocataire signe un contrat distinct avec le propriétaire pour la location de sa chambre, avec jouissance exclusive. Les parties communes sont partagées par tous.

Contrairement au bail unique, les colocataires ne sont pas solidairement responsables. Dès lors, toute clause du bail engageant une responsabilité collective des colocataires pour des dégradations dans les parties communes serait réputée nulle et non écrite. En cas de dommage, le propriétaire doit prouver la responsabilité individuelle du colocataire concerné.

Chaque colocataire est donc uniquement responsable des dégradations dans les parties privatives qu'il loue.

La clause de solidarité

En présence d'une clause de solidarité dans le bail solidaire (ou collectif), chaque colocataire ainsi que sa caution, sont responsables des sommes dues au propriétaire (loyers et charges) et des dégradations éventuelles causées dans les parties communes.

Cette solidarité prend fin avec l'arrivée d'un nouveau colocataire, à la fin du préavis de congé. Si le locataire sortant n'est pas remplacé, la solidarité reste valable pendant 6 mois après la fin de son préavis.

Le propriétaire peut réclamer un loyer ou des charges impayés pendant 3 ans.

Cas 1 : Les dégradations ont été causées par un colocataire

Chaque colocataire est responsable des dégradations causées dans sa partie privative.

Par ailleurs, lorsqu'un colocataire est clairement identifié comme responsable des dégradations dans les parties communes, il est tenu de réparer les dommages à ses frais.

Toutefois, en présence d'une clause de solidarité, la responsabilité des autres colocataires peut être engagée. Les dégâts incluent tout incident ou sinistre entraînant des dommages ou une dégradation du logement.

Cas 2 : La responsabilité individuelle d'un colocataire ne peut être engagée

Si la responsabilité individuelle ne peut pas être établie, la gestion des réparations dépend du type de bail signé.

Pour un bail unique avec clause de solidarité

En présence d'une clause de solidarité ou toute autre mention explicite dans le bail de colocation, les colocataires peuvent être tenus solidairement responsables des dégâts. Ainsi, même sans faute personnelle, un colocataire peut être obligé de participer aux réparations des dommages dans les parties communes.

À noter que le propriétaire peut demander à n'importe quel colocataire de couvrir la totalité des frais de réparation.

Si un colocataire n'est pas assuré, les autres colocataires devront assumer le paiement des réparations si nécessaire. Ils pourront ensuite entamer un recours pour obtenir le remboursement.

Pour les baux individuels

Les frais de réparation des parties communes sont répartis proportionnellement entre tous les colocataires. En effet, chaque colocataire est responsable uniquement de la part des dégradations correspondant à sa contribution au loyer.

Cas 3 : les dommages ont été constatés après le départ d'un colocataire

Dans le cas d'un bail unique avec clause de solidarité, un colocataire qui quitte le logement reste solidairement responsable pendant une période de 6 mois après la fin de son préavis.

Cette responsabilité inclut généralement le paiement des loyers et les réparations des dommages constatés après son départ.

Dès lors, la signature d'un état des lieux à la sortie d'un colocataire est indispensable pour que ce dernier ne soit plus tenu responsable par le propriétaire des dégradations futures.

Réclamer une garantie

Selon la nature du bail, le bailleur peut demander des garanties pour se prémunir contre les dégradations locatives à savoir :

Le dépôt de garantie

Il est versé par les colocataires au moment de la signature du bail. Il est destiné à couvrir les éventuelles réparations nécessaires à la suite de dégradations survenant pendant la période de location.

En cas de dégradations des parties communes, le propriétaire peut retenir tout ou partie de la caution pour financer les réparations​​.

La caution ou garant

La caution s'engage à rembourser les sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci, et à couvrir d'éventuels dommages causés durant la durée du bail.

Dans le cadre de baux individuels, chaque caution est responsable uniquement du colocataire mentionné dans le contrat.

En revanche, dans un bail collectif avec clause de solidarité, la caution s'engage pour tous les colocataires. Ainsi, en cas de défaut de paiement du loyer par l'un d'eux ou de dommages causés, la caution peut être tenue de couvrir la totalité des montants réclamés.

La garantie Visale

La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit géré par Action Logement. Elle prend en charge les impayés de loyers et de charges ainsi que les dégradations locatives.

Pour y accéder, les locataires doivent vérifier leur éligibilité sur Visale.fr avant d'en faire la demande sur le même site. 

Dans le cadre d'une colocation,

• Une garantie Visale suffit pour couvrir un bail commun signé par 2 colocataires ;
• Chaque colocataire doit obtenir sa propre garantie Visale, si le contrat prévoit plus de 3 colocataires.

Établir un état des lieux

En colocation, les responsabilités liées à l'entretien et la préservation de l'état du logement sont partagées.

Aussi, lors de l'entrée dans le logement, il est nécessaire que tous les colocataires soient présents pour l'état des lieux avec le propriétaire ou son représentant.

Cet état des lieux est signé par chaque partie dont une copie leur est remise.

Après la signature du document, les colocataires disposent de 10 jours pour signaler par courrier recommandé avec avis de réception toute anomalie non relevée initialement (par exemple des carrelages ébréchés ou des taches sur les murs).

Le type de bail influence également la gestion de l'état des lieux :

• Bail individuel : chaque nouvel arrivant entraîne la signature d'un nouvel état des lieux.
• Bail collectif : l'arrivée d'un nouveau colocataire ne nécessite pas forcément un nouvel état des lieux. Un avenant à l'état des lieux existant peut être rédigé et signé par tous les occupants ainsi que par le bailleur. Ainsi, le nouveau colocataire ne sera pas tenu responsable des dommages antérieurs à son entrée.

Faire signer une charte des bonnes pratiques

Que la colocation soit régie par un bail individuel ou collectif, la charte de colocation permet de définir les règles de vie commune, de garantir une cohabitation harmonieuse et de limiter les conflits.

La charte doit être lue et signée par chaque colocataire pour garantir son engagement. En cas de litige, elle sert de référence pour une résolution amiable.

L'assurance habitation des colocataires

Les locataires en colocation doivent souscrire au moins une assurance habitation contre les risques locatifs. Cette assurance couvre les frais de réparation en cas de dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

La loi n'impose pas une assurance pour chaque colocataire. Toutefois, en cas de sinistre, la responsabilité de chacun sera engagée proportionnellement à sa quote-part de loyer.

Par conséquent, il est recommandé à chaque colocataire de souscrire au minimum une assurance couvrant sa responsabilité civile soit par une assurance individuelle, soit par une assurance collective au nom de tous les colocataires.

Les dommages au sein d'une colocation doivent faire l'objet d'une déclaration dans un délai de deux jours en cas de cambriolage et de cinq jours pour les autres types de dégâts.

Voici les démarches en 5 étapes :

1. Informer le propriétaire :
   Il doit être mis au courant immédiatement des dégâts survenus.
2. Notifier les assureurs :
   Les assurances doivent être prévenues par téléphone, puis par l'envoi d'une déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. Conserver les preuves :
   Il est important de conserver toutes les preuves, notamment les photos, et de ne pas entamer de réparations avant d'avoir obtenu une réponse des assureurs.
4. Préparer les documents nécessaires :
   L'état des lieux ainsi qu’un inventaire des objets personnels endommagés doivent être fournis ainsi que les preuves ou justificatifs attestant de la valeur des biens endommagés.
5. Demander une expertise :
   La visite d'un expert pour évaluer les dommages peut être sollicitée.

Les dégradations causées par la vétusté ou l'usure normale du bien

Les propriétaires sont responsables des travaux essentiels à l'entretien des lieux. Les dégradations liées à l'usure normale du bien ne peuvent être imputées aux colocataires.

Le propriétaire doit donc effectuer les réparations nécessaires pour garantir un logement décent. Cela inclut le rafraîchissement des murs, le remplacement d’un revêtement de sol trop usé ou le changement d’un équipement fixe hors d’usage. Ces interventions ne peuvent pas être répercutées sur les colocataires.

Les problèmes structurels 

Les problèmes liés à la structure du bâtiment sont de la responsabilité du propriétaire, car ils relèvent de la solidité de la bâtisse. Par exemple, une toiture défectueuse entraînant des infiltrations ou des fissures importantes dans les murs doivent être prises en charge par le bailleur.

Ces travaux sont souvent coûteux et nécessitent l’intervention de professionnels. Ils visent à maintenir la solidité du logement et la sécurité des occupants. Les colocataires ne peuvent pas être tenus responsables de ces défauts, sauf s’ils résultent d’un usage inapproprié ou de dégradations volontaires.

Les dysfonctionnements des équipements fournis 

Les équipements fournis par le propriétaire, comme le chauffage, le chauffe-eau ou l’électroménager inclus dans la location, doivent fonctionner correctement. Si un dysfonctionnement survient sans faute des colocataires, le propriétaire est tenu d’effectuer les réparations ou de les remplacer.

Les colocataires doivent cependant signaler rapidement toute panne pour éviter une aggravation du problème. Si le dysfonctionnement résulte d’un défaut d’entretien de leur part (par exemple, un filtre de hotte non nettoyé), la réparation peut leur être facturée.