Comment déclarer une location meublée en indivision en 4 étapes ?

L'indivision : définition

L'indivision se définit par la propriété commune d'un ou de plusieurs biens immobiliers par plusieurs propriétaires (au moins 2). Chaque indivisaire détient une part du bien proportionnelle à son investissement dans le cas d'un achat, ou à ses droits en cas de succession ou de partage.  

Aussi, la location meublée en indivision concerne la mise en location et la gestion collective d'un bien meublé par des co-indivisaires.

Pour faciliter la gestion des biens indivis, les membres de l'indivision peuvent décider à l'unanimité de signer une convention d'indivision devant un notaire. Un indivisaire peut alors être nommé gestionnaire de l'indivision.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle concerne les propriétaires bailleurs de biens meublés, notamment :

• Un appartement ou une maison ;
• Un gîte ou une chambre d'hôtes ;
• Un logement dans une résidence de service (résidence étudiante, EHPAD, résidence de tourisme…) ;
• Une chambre dans une résidence principale ;
• Etc.

Pour être LMNP, le propriétaire doit être une personne physique, domiciliée fiscalement en France. Par ailleurs, il doit louer un bien meublé conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

De plus, le LMNP doit répondre à deux conditions :

• Ses revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser le seuil de 23 000 € ;
• Les recettes issues de la location LMNP ne doivent pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal.

Dans le cas contraire, le loueur meublé devient professionnel (LMP).

Enfin, les coïndivisaires doivent déclarer leur activité de LMNP pour obtenir un numéro de SIRET et profiter des avantages fiscaux de ce statut.

Les loueurs meublés non professionnels doivent faire l'objet d'une immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Chaque indivisaire remplit un formulaire. 

Depuis le 1er janvier 2023, les LMNP s'enregistrent en ligne exclusivement. Il n'est en effet plus possible d'utiliser le formulaire papier FCM (Cerfa n° 11924*01).

Étape 1 - Création d'un espace personnel

Les LMNP créent un compte sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 premiers jours suivant le début de leur activité.

L'accès est le suivant : « Création de l’entreprise » / « Exploitation en commun » / « Exploitation en commun avec indivision entre personnes physiques exclusivement ».

Étape 2 - Identification des indivisaires

Chaque indivisaire complète son identité puis, en cliquant sur « ajouter un représentant », ajoute son ou ses co-indivisaires.

Il complète l'adresse du bien loué.

Étape 3 - Choix du régime fiscal 

Dans le cadre d'une indivision, seule l'imposition au régime réel simplifié ou normal est acceptée. En effet, le régime micro-BIC est exclu de l'exploitation en commun.

Étape 4 - Option de TVA

On distingue plusieurs cas :

• La location ne concerne pas une résidence de service : le bien est soumis au régime de la « franchise en base TVA ».
• La location concerne une résidence de service : le bien est soumis au « régime réel simplifié TVA ».
• La location concerne une résidence neuve : le bien est soumis au régime « mini-réel » qui permet le remboursement de la TVA. 

Après avoir validé sa déclaration, les LMNP reçoivent leur numéro d'immatriculation.

Par ailleurs, ils reçoivent automatiquement :

• Le formulaire 751-SD à compléter et à retourner au SIE dont ils dépendent. Ce document fournit à l'administration fiscale les éléments nécessaires au calcul de leur CFE.
• Le formulaire 1447-C prérempli concernant la déclaration pour cotisation de CFE d'un loueur meublé. Il doit être rempli par les LMNP avant le 31 décembre de l'année de création. 

À noter que le LMNP ne paie pas de CFE la première année et bénéficie d’un abattement de 50 % la deuxième année.

Les avantages de la LMNP 

Le LMNP soumis au régime micro-BIC bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques, 30 % pour les meublés de tourisme non classés et 71 % pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.

Au régime réel, le LMNP peut déduire de ses revenus locatifs les charges courantes liées à l’exploitation et à l’entretien du bien loué, par exemple :

• Les frais d'électricité, d’eau, de gaz ;
• La taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE)… ;
• Les primes d’assurance du bien mis en location ;
• Les frais de notaire si le bien est acheté au cours de l’année à déclarer ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les frais d’agence immobilière pour gestion de la location le cas échéant ; 
• Les charges de copropriété ;
• Les honoraires de l’expert-comptable ;
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
• Etc.

Le LMNP au régime réel peut aussi déduire l'amortissement de certaines dépenses comme l'achat du mobilier pour le bien loué ou les coûts engendrés par des travaux d'entretien, de rénovation, de réparation ou d’aménagement.

Les avantages de la LMNP en indivision

Alors que certaines sociétés permettent l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs, l'indivision présente plusieurs avantages :

1. L'indivision est une forme juridique qui permet à plusieurs propriétaires d'investir ensemble, quels que soient leurs liens de parenté. 
   C'est l'une des différences majeures avec la SARL familiale qui est réservée exclusivement aux membres d'une même famille,
   Par ailleurs, la SCI ne permet pas aux associés de bénéficier du statut de LMNP.
2. L'indivision se met en place sans formalités particulières. Elle est donc gratuite excepté le coût d'une convention d'indivision le cas échéant.
3. L'indivision en LMNP permet à chaque co-investisseur de choisir son régime fiscal. En effet, les revenus du LMNP sont intégrés aux revenus personnels de chaque indivisaire, selon leur part respective, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).