Quelles sont les règles à respecter en cas d'achat d'un bien en indivision ?

Définition

Il y a acquisition en indivision lorsqu'un bien immobilier est acheté conjointement par plusieurs personnes appelées « indivisaires ». 

Chaque indivisaire détient alors une part du bien, généralement proportionnelle à son apport financier. Ensemble, les co-indivisaires partagent les droits de propriété et de jouissance sur l'ensemble du bien.

Origine de l'indivision

L'indivision peut résulter de diverses situations, telles que :

• Une acquisition délibérée entre les parties ;
• Une succession où plusieurs héritiers se partagent un bien ;
• Un divorce nécessitant le partage des biens du couple ;
• Une donation au terme de laquelle un bien familial est transmis à plusieurs bénéficiaires.

Droits et obligations des co-indivisaires

Les co-indivisaires bénéficient du droit d'utiliser le bien indivis, à 2 conditions :

• respecter sa destination ;
• respecter les droits des autres membres de l'indivision. 

Un indivisaire peut demander aux autres co-indivisaires, le remboursement des frais liés à la gestion du bien (charges, travaux) qu'il a engagé seul.

Il est également important de noter que chaque indivisaire est responsable des dettes et charges liées à l'indivision proportionnellement à sa part dans le bien. 

Financement de l'acquisition

L'achat d'un bien en indivision nécessite un accord mutuel sur le choix du bien, mais aussi sur les modalités de financement. Pour prévenir les litiges potentiels, notamment en cas de divorce ou de séparation, il est important de respecter les conditions suivantes :

• Indiquer avec précision dans l'acte d'acquisition la part de propriété de chaque indivisaire. Celle-ci est généralement proportionnelle à leur contribution financière.
• Conserver les preuves des paiements effectués, en particulier si l'un des indivisaires rembourse une partie du prêt bancaire qui incombe initialement à un autre ou s'il finance seul des travaux importants dans le logement. 

Gestion de l'indivision

La gestion de l'indivision nécessite des accords clairement définis entre les parties. Les règles de décisions varient selon l'importance des actes :

• Actes d'administration : les décisions liées à la gestion courante du bien sont prises à la majorité des 2/3 des droits indivis.
• Actes importants : les décisions liées à la vente du bien par exemple, requièrent l'unanimité. Des exceptions sont prévues si un indivisaire est incapable d'exprimer sa volonté ou si son comportement compromet l'intérêt commun.
• Actes conservatoires : chaque indivisaire a le droit de prendre seul des décisions relatives à des travaux nécessaires pour la conservation du bien, telles que la souscription d'une assurance ou l'envoi d'une mise en demeure de payer.

L'acquisition en indivision des couples mariés

Les modalités d'achat pour les couples mariés dépendent de leur régime matrimonial. En cas de séparation de biens, chaque immeuble acquis individuellement reste la propriété exclusive de l'époux acquéreur. 

Cependant, le couple peut opter pour une acquisition en indivision afin de partager la propriété du bien. Chacun détient alors une quote-part spécifiée dans l'acte d'achat. 

Ledit acte, rédigé par le notaire, définit également les règles de gestion et de partage du bien. 

En cas de divorce, chaque partenaire conserve sa part dans l'indivision selon les termes initiaux, sauf accord contraire entre les deux parties.

L'achat indivis des couples non mariés

Les couples non mariés, y compris ceux engagés dans un pacte civil de solidarité (PACS), ne jouissent pas des mêmes protections légales que les couples mariés en ce qui concerne la propriété immobilière.

Dès lors, la rédaction d'une convention d'indivision est fortement conseillée pour :

• Protéger les droits de chaque partenaire, en précisant leurs parts et responsabilités respectives.
• Définir les modalités de gestion du bien commun, ce qui inclut les décisions concernant la maintenance et les conditions de vente éventuelle.
• Inclure des clauses de protection, comme une clause de rachat en cas de décès de l'un des partenaires afin que le survivant puisse acquérir la part du défunt en priorité.

La rédaction d'une convention permet de déroger au régime légal de l'indivision. S'agissant de la propriété partagée d'un bien immobilier, cette convention doit être rédigée par un notaire et signée de tous les indivisaires.

Ce document organise les règles de fonctionnement de l'indivision et la gestion du bien immobilier. Il définit précisément les droits et obligations de chaque partie. Voici les éléments essentiels à inclure dans une telle convention :

Durée de la convention

La durée de la convention peut être à durée indéterminée. Elle peut aussi être conclue pour une période allant jusqu'à 5 ans, renouvelable.

Modalités de jouissance du bien

La convention doit spécifier les règles d'utilisation du bien par les indivisaires, en s'assurant que l'accès et l'usage sont équitables et respectent les parts de chacun.

Droit de priorité en cas de cession

Lorsqu'un indivisaire souhaite vendre sa part, un droit de préemption doit être accordé aux autres co-indivisaires. Ils peuvent alors acquérir la part mise en vente en priorité.

Faculté d'acquisition en cas de décès

La convention peut inclure une clause permettant à un ou plusieurs co-indivisaires survivants de racheter la part du défunt, afin de préserver l'indivision.

Nomination d'un gérant

Il est utile de désigner un gérant (indivisaire ou tiers) responsable de la prise de décisions courantes concernant le bien. La convention doit préciser dans quelles mesures ce gérant peut agir seul.

La cession de parts

Un indivisaire peut choisir de céder sa part à un autre membre de l'indivision ou à un tiers. Cette cession doit être communiquée à tous les co-indivisaires par un acte de commissaire de justice. Les co-indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. La transaction doit ensuite être formalisée par acte notarié.

La vente amiable du bien indivis

Lorsque tous les indivisaires sont d'accord pour vendre le bien indivis, ils interviennent tous à l'acte de vente en qualité de vendeurs.

Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs parts respectives dans l'indivision.

La vente forcée du bien indivis

Aussi, en cas de désaccord entre les membres de l'indivision, un indivisaire peut demander au tribunal de statuer sur la vente du bien. Le juge peut alors ordonner une vente judiciaire pour mettre fin à l'indivision.