À quel dédommagement peut s'attendre un locataire en l'absence de chauffage ?

En location, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent à son locataire. Cette notion est introduite par la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente les rapports locatifs et l'article 1719 du Code civil. Ce dernier précise que le bailleur doit :

• Entretenir le bien pour servir à l'usage prévu au contrat de location ;
• Assurer la jouissance paisible du locataire pendant la durée du bail.

Les critères de décence ont été précisés dans la loi SRU du 13 décembre 2000 et son décret du 30 janvier 2002. Tout logement occupé à titre de résidence principale par le locataire est tenu de respecter ces critères.

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Au niveau du chauffage, cela implique la fourniture d'une installation :

• Permettant un chauffage normal ;
• Conforme aux normes de sécurité ;
• En bon état d'usage et de fonctionnement ;
• Munie de dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.

Dans le cas d'une panne ou d'absence de chauffage dans le local loué, le bien n'est plus considéré décent. Le propriétaire bailleur est tenu responsable de cette non-décence, quelle que soit la cause du dysfonctionnement, sauf cas de force majeure.

Selon la nature de son équipement de chauffage, le locataire est tenu à un entretien annuel obligatoire réalisé par un professionnel qualifié. Cela concerne les logements équipés d'une chaudière à gaz individuelle. Cette obligation est précisée dans le contrat de location du locataire.

À l’issue de l'entretien de chaudière, le chauffagiste remet une attestation au locataire. Celle-ci permet de justifier du respect de cette obligation locative auprès du bailleur. À défaut d'entretien, le locataire peut être tenu responsable d'une panne causant l'absence de chauffage.

En cas de problèmes sur le système de chauffage, le locataire doit informer son propriétaire par tous moyens. Si ce dernier ne réagit pas ou refuse d'intervenir, le locataire doit adresser un courrier de mise en demeure au propriétaire par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce courrier doit mentionner un délai d'intervention maximum, au-delà duquel le locataire pourra saisir :

• La commission départementale de conciliation ;
• Le tribunal judiciaire.

À défaut de solution amiable trouvée en commission départementale de conciliation, le recours est à porter devant le juge. En cas de condamnation du propriétaire à réparer le chauffage, celle-ci est assortie d'une astreinte. Il s'agit d'un délai fixé pendant lequel les travaux nécessaires doivent être effectués. À défaut, le propriétaire devra verser au locataire une somme d'argent fixée par jour de retard.

Le tribunal judiciaire pourra également condamner le bailleur au versement de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.

En cas de panne de chauffage, la Cour de Cassation est unanime. De nombreux arrêts sont rendus en faveur des locataires. C'est notamment le cas de l'arrêt 17-21.286 de la Cour de cassation du 11 octobre 2018.

Les arguments du bailleur plaidaient en faveur d'une absence de chauffage :

• Ponctuelle ;
• D'origine inconnue ;
• Qui ne constituaient pas un manquement à ses obligations d'entretien.

La Cour de cassation a rappelé que ces éléments ne sont pas constitutifs de force majeure, le bailleur restant responsable de ces désordres auprès du locataire.