Qu'est-ce que la gestion locative ? Définition des 3 modèles de gestion

La gestion locative peut être définie de la façon suivante : elle englobe la gestion courante d'un ou de plusieurs biens immobiliers en location. Ces différentes tâches peuvent être menées par le propriétaire bailleur lui-même ou un mandataire, appelé gestionnaire locatif. qui le représente. 

Avant l’arrivée du locataire 

Avant l’arrivée du locataire, la gestion du bien commence par la préparation du logement en vue de sa location. Cela passe notamment par : 

• Rédiger et mettre l’annonce de location en ligne ; 
• Réceptionner les dossiers de location ;
• Organiser les visites ; 
• Rechercher et sélectionner des locataires solvables ;
• Rédiger le contrat de bail et ses annexes ;
• Effectuer l'état des lieux d’entrée en respectant les normes établies ;
• Gérer les garanties et assurances contre les loyers impayés. 

Pendant la location 

Durant le bail, le propriétaire bailleur doit assurer le suivi des loyers et charges, cela inclut : 

• S'occuper du suivi des loyers et des charges ;
• Editer les quittances de loyer ; 
• Relancer les locataires en cas d’impayés. 

À cela s'ajoute la gestion technique du bien. On pense ici à la rénovation ainsi qu'à la maintenance du logement. Ce dernier doit satisfaire aux normes de décence établies par la loi et permettre une jouissance paisible par le locataire des lieux loués. 

Après la location 

Enfin, lorsque le locataire décide de quitter les lieux, le propriétaire bailleur est ici encore chargé de deux actions importantes, à savoir : 

• Etablir l'état des lieux de sortie ;
• Assurer la restitution du dépôt de garantie. 

En ce qui concerne la responsabilité de la gestion courante du bien, il existait jusqu'à présent deux options : déléguer entièrement la gestion du bien (gestion déléguée) ou tout gérer de manière indépendante. Cependant, un troisième modèle de gestion locative a émergé. Il s'agit d'une alternative plus nuancée : la gestion semi-déléguée. 

Modèle 1 : la gestion locative déléguée à une agence immobilière (mandataire)

Les tarifs d'un gestionnaire de biens locatifs 

Cette approche consiste pour le propriétaire bailleur à confier intégralement la gestion de son bien immobilier à un professionnel (moyennant une commission). Pour se donner un ordre d’idées, cette commission correspond à environ un mois de loyer. 

Le mandat de gestion locative

Dans le but de confirmer l'accord établi avec le gestionnaire, un mandat de gestion locative est signé. Le document énumère toutes les missions exercées par le mandataire sur toute la durée de l’accord. Cela peut aller de la recherche d'un locataire solvable à la résolution des problèmes techniques, en passant par la rédaction du contrat de bail et la réalisation des états des lieux.

De cette manière les propriétaires peuvent continuer à louer leurs biens sans se préoccuper des démarches administratives, des visites, etc.. Le professionnel qui prend en charge l'ensemble de ces aspects à travers le mandat de gestion locative.

Les avantages et inconvénients d'un service de gestion

Bénéfices de la gestion déléguée :

• Une supervision de professionnels de l'immobilier ; 
• Une implication moindre (sous réserve qu'il n'y ait pas de problèmes avec les locataires)
• Un package de services standards (étude des dossiers des locataires …).

Inconvénients :

• Pas ou très peu de contrôle sur la gestion du bien ; 
• Un coût élevé, avec une commission (6 et 8 % des loyers), auquel s'ajoutent des frais supplémentaires pour les diverses missions (établissement d'un état de lieux d'entrée et de sortie…). 

Modèle 2 : la gestion autonome du bien 

L'étendue des missions du particulier 

La seconde option du propriétaire bailleur est de prendre en charge lui-même toutes les tâches liées à la gestion de son bien. Ce dernier doit alors assurer le suivi quotidien du bien lui-même, et ce à toutes les étapes de location (recherche de locataires, édition des quittances, réalisations des états des lieux …). 

Les avantages et inconvénients de gérer seul

Bénéfices de la gestion autonome :

• Contrôle total : Le propriétaire a une influence directe sur la gestion de sa propriété ;
• Économies financières : Évite les frais d'agence immobilière ;
• Flexibilité : Possibilité d'adapter les décisions rapidement.

Inconvénients et risques de la gestion autonome :

• Charge de travail élevée : Gestion de toutes les tâches administratives et techniques ;
• Responsabilité juridique : Risque de méconnaître la législation et de faire des erreurs ;
• Conflits avec les locataires : Les litiges peuvent nécessiter des procédures légales ;
• Temps investi : Peut être chronophage, surtout avec plusieurs biens ;
• Inexpérience : Le propriétaire doit posséder des compétences en gestion immobilière.

Ainsi, la gestion locative autonome ne convient pas à tous les propriétaires bailleurs. En effet, gérer seul ses locations demande de se rendre sur place à de nombreuses étapes (visites, état des lieux …) et d'avoir des connaissances poussées en immobilier, sous peine de faire des erreurs qui peuvent coûter cher.

Modèle 3 : la gestion semi-déléguée

Le fonctionnement des plateformes de gestion locative en ligne 

Entre la gestion déléguée et l'autonomie totale du propriétaire bailleur, il existe un compromis : la gestion semi-déléguée ou gestion en ligne. Il s’agit là d’une alternative permettant au propriétaire de se décharger de la partie administrative de la location tout en conservant une autonomie dans sa gestion courante.

Utiliser un logiciel de gestion locative permet aux propriétaires de gérer seul et efficacement leurs locations. Il s'agit d'un système centralisé qui regroupe diverses fonctionnalités permettant de gérer tous les aspects liés à la location de biens immobiliers.

Concrètement le propriétaire s'inscrit sur une plateforme en ligne et souscrit à la formule de son choix. Le site vient ensuite guider le bailleur tout au long du processus de location. Il fournit notamment les documents légaux nécessaires (et actualisés). L'interface offre la possibilité de signer de façon électronique les documents et propose un suivi sur l'ensemble des procédures (bail, état des lieux, suivi comptable...) . Le propriétaire dispose de son espace personnel et le locataire également. Les deux peuvent ainsi retrouver l'ensemble des documents associés.

Passer à une gestion autonome de leurs locations en utilisant un logiciel de gestion locative peut offrir de nombreux avantages aux bailleurs. Voici quelques arguments en faveur de cette approche :

• Économie de temps et d'argent : Un logiciel de gestion locative automatisera de nombreuses tâches fastidieuses telles que la collecte des loyers, le suivi des paiements, la gestion des contrats de location, et la génération de rapports financiers. Cela permettra aux bailleurs de gagner du temps et de réduire les coûts liés à la gestion de leurs propriétés.
• Précision et fiabilité : Les logiciels de gestion locative garantissent un suivi précis des transactions financières et des documents contractuels. Cela réduit les risques d'erreurs humaines et de litiges avec les locataires.
• Accessibilité à tout moment : Les bailleurs peuvent accéder à leurs données et informations depuis n'importe quel appareil avec une connexion Internet. Cela facilite la gestion à distance, que ce soit depuis chez eux ou en déplacement.
• Croissance facile : À mesure que le portefeuille immobilier d'un bailleur se développe, un logiciel de gestion locative peut évoluer pour gérer efficacement un plus grand nombre de propriétés, simplifiant ainsi la gestion de l'ensemble du parc immobilier.
• Téléchargement rapide des documents légaux (à jour) : état des lieux, contrat de bail, quittance de loyer … le bailleur accède à une base de documents actualisés au regard des législations et téléchargeable en ligne ; 
• Suivi des obligations légales et conseils : Les plateformes en ligne intègrent des fonctionnalités de suivi des obligations légales, telles que les échéances des contrats de location et les mises aux normes, aidant ainsi le propriétaire à rester conforme à la réglementation.