Comment gérer seul une location sans passer par une agence immobilière ?

On peut définir la gestion locative comme l’ensemble des opérations qui permettent d’administrer un bien immobilier avant, pendant et après sa location. Nous vous présentons les principales étapes à suivre ci-dessous.

Quel est le coût d'une gestion locative ?

Le coût d'une gestion locative varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment le type de bien à gérer et l'agence immobilière choisie. En moyenne, les frais de gestion locative représentent entre 6 et 10% des loyers encaissés à l'année. Pour estimer ces frais, il faut donc faire le calcul suivant : (loyer mensuel x 12) x le pourcentage de rémunération de l’agence = les honoraires de gestion. 

Pourquoi faire gérer son bien et qui peut m’aider ?

Différentes solutions existent en termes de gestion locative :

• Gérer seul l’ensemble des tâches, il s'agit de louer sans passer par une agence ni aucune aide extérieure (ça ne coûte rien, mais c’est très chronophage et implique de se tenir à jour des évolutions réglementaires) ;
• Déléguer l’intégralité de la gestion du logement à une agence sous un mandat de gestion locative (c’est le plus simple, notamment lorsqu’on vit loin du bien, mais cela représente un coût important) ;
• Utiliser un logiciel de gestion locative en ligne où des professionnels mettent à disposition leur expérience et de nombreux documents pour vous aider à gérer votre bien en autonomie : une solution intermédiaire pour éviter les erreurs, tout en gardant la main sur votre bien et votre budget.

Le logement à louer est-il décent ?

C’est la première question à se poser avant de penser à comment louer sa maison ou tout bien immobilier à usage d’habitation. Un logement doit ainsi remplir 5 critères de décence avant d’être proposé à la location :

• Ne pas porter atteinte à la santé et à la sécurité des locataires. Les matériaux utilisés pour la construction, les revêtements, les canalisations d’eau, etc., ne doivent pas présenter de danger physique ou sanitaire, les réseaux d’électricité, de gaz et de chauffage doivent être conformes à la loi, etc. ;
• Respecter une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés pour la pièce principale avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube (hors surfaces occupées (cloisons, escaliers, etc.) et superficies exclues comme les combles non aménagés, les balcons, les vérandas ou les locaux communs par exemple) ;
• Fournir les équipements de confort obligatoires prévus à l'article 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022 afin que le locataire puisse occuper le logement de façon pérenne : dispositif de chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, sanitaires, réseau électrique pour l’éclairage et le fonctionnement des équipements ;
• S’assurer de l’absence de parasites (punaises de lit, fourmis, cafard, etc.) et d’animaux nuisibles comme les rats : le logement doit être sain avant de mettre l'appartement en location mais comment au juste louer un appartement ? ;
• Contrôler la performance énergétique du logement. Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2023, la consommation énergétique du logement doit être inférieure ou égale à 450 kWh/m² de surface habitable par an.

Permis de louer et déclaration d’activité de bailleur : suis-je concerné ?

On ne le sait pas toujours, mais plusieurs communes de France ont mis en place un « permis de louer » afin de lutter contre le mal-logement. Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit procéder à une « demande d'autorisation préalable de mise en location » et/ou à une « déclaration de mise en location » dans les 15 jours après la signature d’un contrat de bail et renouveler l’opération à chaque nouveau locataire. 

Autre démarche administrative pour les propriétaires bailleurs en meublé qui souhaitent bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : déclarer cette activité (considérée comme commerciale) sur le site Guichet unique dans les 15 jours suivant le début de l’activité de LMNP.

Comment définir le montant du loyer et des charges locatives ?

De manière générale, un propriétaire bailleur qui gère seul sa location peut fixer librement le montant du loyer. Pour cela, il doit tenir compte de plusieurs facteurs comme le type de logement et sa superficie, le caractère meublé ou vide, l’emplacement géographique, la performance énergétique, les services proposés, le niveau des loyers des biens similaires sur le marché local, etc. L’objectif est de ne pas être trop éloigné de la moyenne pour ne pas repousser les futurs candidats à la location.

Ensuite, pour fixer le prix global proposé au locataire, le propriétaire bailleur doit calculer le montant des charges locatives récupérables qui correspondent aux frais payés initialement par le propriétaire, puis imputables au locataire. On y trouve notamment les dépenses liées à la fourniture d’énergie : eau froide et production d’eau chaude, chauffage, coûts d’entretien des parties communes de la copropriété, entretien des ascenseurs, taxes et impôts locaux sur les ordures ménagères ou l’assainissement par exemple, etc. 

Généralement, les charges locatives se présentent sous la forme d’une « provision sur charges », calculée selon le montant des charges de l’année précédente, payée tous les mois par le locataire et régularisée une fois par an. Cependant, dans certains cas, le bailleur peut appliquer un « forfait de charges » dont le montant est fixe et ne peut être régularisé. Il faut donc que le montant soit calculé au plus juste, ni trop haut (illégal), ni trop bas pour couvrir toutes les dépenses réelles payées par le propriétaire.

Rédiger une annonce qui donne envie

La recherche de locataires est un passage obligé pour les propriétaires bailleurs. L’annonce de location doit donc être attractive et bien présentée pour attirer vos futurs locataires. Certaines mentions sont incontournables :

• La nature du logement, sa surface, le nombre de pièces, la présence d’un extérieur, d’une place de parking, etc. ;
• Le type de location : meublée ou vide ;
• Des informations sur l’état du bien (chauffage, cuisine, travaux récents…) et sur son étiquette énergie (DPE) ;
• La localisation géographique et son environnement : proximité arrêt de bus, faculté, centre ville, école… ;
• Le loyer hors charges, le montant des charges et le coût total (c’est une obligation légale) ;
• La disponibilité du bien immobilier (au moins le mois, sinon la date précise) ;
• Le moyen de contact (mail, numéro de téléphone, SMS…) et les heures de disponibilité. 

L’annonce doit être complète mais concise, susciter la curiosité sans enjoliver la réalité. Bien entendu, les photos sont indispensables pour attirer l’œil, mais aussi pour que le locataire puisse estimer si le logement lui correspond avant de se déplacer. Les photos doivent être de qualité, prises à un moment où le logement est ensoleillé, propre et rangé. Astuce : une prise de vue en grand-angle donne un effet de grandeur. 

À noter : toute discrimination est interdite dans une annonce de location immobilière comme dans la sélection des futurs locataires. Ainsi, aucune mention ne doit aborder les origines, le sexe, l’état de santé, l’âge, la religion ou encore la situation familiale.

Diffuser soi-même une annonce pour son logement à louer

Les agences utilisent aujourd’hui les mêmes canaux de communication que les particuliers qui louent en direct, à savoir les sites d'annonces immobilières comme Leboncoin, ParuVendu, SeLoger ou Particulier à Particulier. Ce sont sur ces portails immobiliers que se rendent les locataires et par là que vous devez commencer. 

N'oubliez pas d'indiquer vos coordonnées, restez joignable assez facilement pour ne pas louper d’appel et essayez de répondre aux questions rapidement.

Visite du bien et sélection des locataires

Une fois l’annonce publiée, les candidats intéressés souhaiteront visiter le logement. Soyez disponible en soirée, à la pause-déjeuner ou le week-end pour faciliter les rendez-vous. Si le logement est déjà loué, les visites doivent être autorisées par le locataire en place et sont possibles uniquement les jours ouvrables selon l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. 

Vient ensuite la sélection des locataires, basée sur votre ressenti bien sûr (à ne pas négliger, le « feeling » est important dans cette relation à long terme), mais surtout à l’aide du dossier de location qui doit permettre de contrôler en priorité la solvabilité du candidat pour limiter les risques de loyers impayés. 

Selon le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, un propriétaire bailleur peut demander certaines pièces justificatives au candidat à la location :

• Pièce d’identité (passeport, carte d’identité…) ;
• Justificatif d’activité : contrat de travail (ou promesse d’embauche ou attestation employeur si le candidat est en période d’essai), ou attestation retraite, chômage, extrait Kbis ou Insee ou registre des métiers de moins de trois mois, certificat de scolarité pour l'année en cours, etc. ;
• Justificatif de ressources : 3 derniers bulletins de salaire ou, le cas échéant, justificatif d’indemnités chômage, retraite…, déclaration de chiffre d’affaires Urssaf pour un travailleur indépendant, deux derniers bilans pour un chef d’entreprise, sans oublier les attestations des éventuelles prestations sociales et familiales perçues par le locataire ;
• Dernier avis d’imposition ;
• 3 dernières quittances de loyer ;
• Et si un garant est nécessaire : pièce d’identité, avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire et contrat de travail.

Voilà des tâches qui paraissent souvent complexes aux propriétaires bailleurs. Pourtant, il n’est pas obligatoire de passer par une agence pour éditer un bail ou procéder à l’état des lieux d’entrée (ou de sortie). En tant que spécialiste de la gestion locative en ligne pour les bailleurs indépendants, BailFacile vous accompagne dans ces étapes, grâce à des documents à jour des obligations légales et fiscales, personnalisables en 5 minutes et facile à partager et à signer.

Créer un bail de location avec BailFacile

Qu’il s’agisse d’un contrat de location meublée, vide, étudiant, mobilité ou de colocation, vous pouvez éditer gratuitement un bail de location pré-rempli, adapté en fonction de votre situation de bailleur et du type de bien sur notre solution de gestion locative dématérialisée. 

Pour rappel, un contrat de location doit impérativement mentionner les informations suivantes :

• Identités du bailleur et du locataire (nom complet + adresse) ;
• Adresse exacte du bien loué et annexes éventuelles (cave, parking, etc.) ;
• Descriptif du logement : type, nombre de pièces, surface habitable, équipements, etc. ;
• Durée du bail de location et modalités de résiliation ;
• Nature et montant des travaux éventuels réalisés depuis le dernier locataire ;
• Montant du loyer appliqué au dernier locataire ;
• Montant du loyer hors charge et de la provision sur charges locatives ;
• Montant du dépôt de garantie. 

De plus, le bail doit être obligatoirement accompagné d’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, de l’état des lieux d’entrée, d’un extrait du règlement de copropriété, du dossier de diagnostic technique, de l’information sur la réception des services de télévision et de l’inventaire des meubles et équipements fournis au locataire s’il s’agit d’un bail meublé.

Réaliser un état des lieux complet avec BailFacile

L’état des lieux d’entrée contradictoire et à l’amiable est une étape importante, il permet de constater l’état du logement à l’arrivée du locataire dans les lieux et de le comparer à la fin du bail. Il est, en principe, réalisé le jour de la signature du bail. 

Pour le locataire, c’est la meilleure solution pour prouver qu’il n’est pas à l’origine des dégradations ou dysfonctionnements antérieurs à son entrée dans le logement ou causés par la vétusté ou le manque de réparations qui incombent au propriétaire. Pour le bailleur, c’est aussi un document clé en cas de détériorations imputables au locataire, pour retenir des frais sur le dépôt de garantie. 

Pour vous aider à ne rien oublier et à réaliser un état des lieux pas à pas, BailFacile vous propose de réaliser vos états des lieux d’entrée et de sortie en ligne sur des supports personnalisés à votre logement et éditables en ligne directement sur place.

Maintenant que vous avez mis en place votre location, vous allez devoir effectuer la gestion courante de votre bien. En pratique, il s’agit d’opérations répétitives comme l’édition des quittances de loyer, auxquelles peuvent s’ajouter des actions ponctuelles liées à un événement : régularisation annuelle des charges, gestion des impayés, réparation locative qui incombe au propriétaire, gestion d’un sinistre (dégât des eaux le plus souvent), etc. 

De prime abord, tout cela peut sembler complexe, c’est pour cela que BailFacile a créé une solution de gestion locative simple et efficace pour gérer tous types de logements de A à Z :

• Plus de 50 modèles personnalisables (contrats de location, états des lieux, gestion courante, lettres de relance, suivi des incidents, attestations, etc.) ;
• Près de 1000 articles et guides informatifs autour de la gestion immobilière, constituant l’une des bases de connaissances les plus complètes ;
• La possibilité d’utiliser la signature électronique de manière illimitée avec vos locataires ;
• L’automatisation de tâches récurrentes telles que l’envoi des quittances de loyer chaque mois ;
• Des outils pour la gestion financière de vos biens, le suivi de vos échéances importantes avec des alertes automatiques, l’envoi de vos courriers et lettres recommandées en ligne ;
• Un espace de gestion dédié et une assistance 7 jours sur 7.

Grâce à ces nombreuses fonctionnalités (et bien d’autres), vous pouvez gérer votre bien et vos locataires de manière directe, avec des données juridiques ou comptables à jour, des documents personnalisés, un support en cas de besoin et tout ça, sans y passer beaucoup de temps.

Un service de gestion au tarif accessible pour augmenter la rentabilité de votre location

BailFacile propose un prix attractif à partir de 9,99 € par mois par bien (soit 120 € par an). En comparaison, le coût d’une agence immobilière pour un appartement loué 600 € s’élève à environ 48 € par mois (576 € par an), hors événements particuliers facturés en plus. 

Un outil de gestion en ligne comme BailFacile vous permet donc de réaliser de belles économies par rapport à une gestion locative traditionnelle et d’augmenter le rendement de votre investissement locatif. 

Sinon, l’argent économisé peut aussi vous permettre d’investir dans le logement : réaliser des travaux d’amélioration pour faciliter sa relocation et limiter la vacance locative, des travaux d’entretien et de réparations pour éviter de futures pannes ou des incidents, etc. Des améliorations qui peuvent éventuellement justifier une augmentation de loyer pour parfaire le cercle vertueux…

En tant que bailleur d’un logement, il est impératif de déclarer ses recettes (et parfois ses charges) pour que l’administration fiscale puisse calculer si vous êtes redevable de l’impôt.

Location d’un bien vide

Les revenus issus d’une location nue sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers :

• Micro-foncier jusqu’à 15 000 € de recettes : la taxation se fait sur l’ensemble des revenus après un abattement forfaitaire de 30 % ;
• Régime réel foncier au-delà de 15 000 € ou sur option volontaire : le contribuable peut déduire certaines charges pour réduire l’assiette imposable de ses revenus locatifs. 

Il n’y a pas besoin de tenir une comptabilité formelle, mais il est conseillé de noter les revenus et dépenses liées à la location dans une logique de comptabilité de trésorerie : on recense les recettes et les charges au moment de leur paiement. Par exemple, des travaux engagés en année N, mais payés l’année d’après ne pourront être déduits (au réel) qu’en N+1.

Logements loués meublés

Les particuliers qui louent un bien meublé et ne dépassent pas 23 000 € de recettes peuvent se déclarer comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Leurs gains sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposés à l’IR. 

La déclaration fiscale des revenus LMNP peut s’effectuer de deux façons :

• Au régime micro-BIC, par défaut : la taxation concerne toutes les recettes après application d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % pour une location meublée classique ;
• Au régime réel simplifié si les revenus LMNP dépassent 72 600 € pour une location meublée classique (ou sur option volontaire) : le propriétaire peut alors déduire toutes les charges, et même réaliser un amortissement comptable de son bien. C’est un énorme avantage qui permet de réduire, voire d’annuler le bénéfice imposable et donc l’imposition liée. Dans ce cas, une comptabilité d’engagement doit être tenue. 

Enfin, la location LMNP nécessite d’établir une liasse fiscale chaque année pour transmission aux services fiscaux, c’est pourquoi l’accompagnement d’un expert-comptable est préférable pour éviter les erreurs, mais aussi pour optimiser les déductions fiscales. D’autant plus que les frais de comptabilité représentent des frais déductibles !