Location sans agence : quelles sont les 9 étapes pour louer entre particuliers ?

S'assurer que le bien rempli les critères de décence

Avant toute chose, la loi oblige les propriétaires à mettre en location des logements décents. D'un point de vue légale, un bien est décent lorsque : 

• Le logement compte au moins une pièce principale de 9 m² ;
• Sa consommation énergétique est inférieur au seuil prévu par la loi (jusqu'à 420 kWh/m² par an jusqu'en 2028) ;
• Il est exempt de toute infestation de parasites ou de nuisibles ;
• Il est pourvu des équipements de première nécessité (chauffage, toilettes, sanitaires, réseau électrique..) ;
• Il ne met pas en danger la santé ou la sécurité des occupants. 

Avant de mettre un bien en location, les propriétaires doivent vérifier que le logement est en bon état afin d’assurer la sécurité des locataires.

Réaliser les diagnostics obligatoires

Dans le cadre d’une location, un propriétaire bailleur doit obligatoirement fournir au futur locataire plusieurs diagnostics obligatoires. Il se présente sous la forme d’un diagnostic technique (DDT).

Ces diagnostics immobiliers visent à informer le locataire de l'état du logement. Il est donc indispensable de réaliser les diagnostics suivants :

• La performance énergétique (DPE) ;
• Le risque d’exposition au plomb ;
• La présence ou l’absence d’amiante ;
• L'état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ;
• L’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans ;
• L’état des risques naturels et technologiques.

Pour les réaliser, il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié.

Étape 1 : choisir le type de bail en fonction de vos objectifs

Avant de se lancer dans une location, il est impératif de faire le point sur ses objectifs et de connaître le type de bail pour définir comment louer son appartement. En France, il existe trois types de location :

• Location vide : elle concerne les logements sans meubles. Le locataire doit aménager lui-même l’appartement.
• Location meublée : le logement est meublé et les règles de locations diffèrent.
• Location de vacances ou courte durée : elle concerne des locations temporaires ou saisonnières.

Étape 2 : fixer le montant du loyer et le dépôt de garantie

Le montant du loyer ne peut pas être fixé librement si le bien est situé en zone tendue. En effet, selon la zone d’habitation du bien immobilier, les loyers sont encadrés. En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les propriétaires risquent des sanctions financières.

En revanche, si le bien n’est pas en zone tendue, il est possible de choisir le montant du loyer. Il est conseillé d’étudier le prix marché locatif de la région et de comparer avec les annonces similaires en ligne pour fixer un prix juste et rentable.

Les propriétaires peuvent vérifier si leur commune est située en zone tendue à l'aide du simulateur mise en place par le gouvernement.

Concernant le dépôt de garantie, le montant est limité à 1 mois de loyer hors charge, et il est restituable à la fin du bail.

Étape 3 : rédiger et l'annonce immobilière

Pour espérer louer un bien immobilier, il est vivement conseillé de rédiger une annonce claire et attractive. Depuis le 1er juillet 2022, plusieurs mentions sont obligatoires dans une annonce immobilière :

• Le montant du loyer mensuel ;
• Le montant des charges récupérables ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le type de bail vide ou meublé ;
• La localisation du logement ;
• La surface habitable en mètres carrés ;
• Les classes énergétiques symbolisée par une lettre, de A à G.

Étape 4 : diffuser l'annonce sur une plateforme de location en ligne de particulier à particulier (appartement, maison, ...)

Les propriétaires peuvent utiliser des plateformes de location en ligne dédiées à la location entre particuliers pour publier leurs annonces. Ceci dit, ils peuvent aussi recourir aux réseaux sociaux, à la presse écrite et à d'autres canaux de communication.

Il existe de nombreux sites de location entre particuliers. Parmi les plus populaires : Le Bon Coin, Se Loger, PAP (Particulier À Particulier), Logic-Immo, ...

Étape 5 : gérer les visites des locataires

La location sans agence, nécessite de prendre en charge toutes les actions réalisées par les professionnels de l’immobilier. Cela passe par l'organisation des visites avec les locataires potentiels. Il faut être prêt à répondre à toutes les interrogations des locataires.

Étape 6 : vérifier la solvabilités des candidats

Avant de choisir le locataire, le propriétaire doit impérativement analyser méticuleusement chaque dossier de location. Vérifier la solvabilité d'un candidat passe par une lecture minutieuse de l'avis d'imposition.

Le futur bailleur doit s'assurer que les revenus reportés sur ce document coïncide avec les sommes indiquées dans les bulletins de salaire. Il faut également vérifier l'authenticité de l'avis sur le site des services des impôts. Notons que le propriétaire ne peut pas réclamer la présentation d'un relevé bancaire. 

Étape 7 : s'assurer contre les loyers impayés

S’assurer contre les loyers impayés permet aux propriétaires d’éviter les mauvaises surprises. Il existe deux types de garantie pour se protéger contre les loyers impayés :

• L’assurance loyer impayé (GLI) : Ce type d'assurance rembourse les loyers impayés et accompagne financièrement les bailleurs en cas de litige avec le locataire.
• Demander un garant : Ce dernier se portera caution pour le locataire en cas d'impayé de loyer.

Ceci étant dit, la garantie Visale reste l'un des dispositifs les plus avantageux pour se prémunir contre les impayés. En plus des loyers, elle prend en charge les facture d'eau, d'électricité et de gaz ainsi que les dégradation locatives. Cette garantie gratuite, octroyée par Action Logement, est accessible aux locataires remplissant les conditions d'éligibilité. 

Étape 8 : faire un état des lieux d’entrée

Lors de l’état des lieux d’entrée, chaque pièce du logement doit être inspectée attentivement afin de relever l’état des murs, sols, plafonds, fenêtres, équipements et installations. Tous les défauts ou dégradations doivent être consignés dans un document officiel, accompagné éventuellement de photos, signé par les deux parties.

L'état des lieux d'entrée protège à la fois les intérêts du locataire et ceux du propriétaire en servant d'état initial. En cas de litige sur des dégradations futures, ce document sert de référence pour déterminer les responsabilités et éviter la retenue injustifiée du dépôt de garantie.

Étape 9 : rédiger et signer le contrat de location

Le contrat de location doit être complet et clair. Il faut vérifier qu’il contient toutes les conditions (modalités de paiement, durée du bail et les responsabilités de chaque partie).

Lors de la signature du bail, le propriétaire doit présenter : 

• Le Dossier de diagnostics Technique (DDT) ;
• L'état des lieux signé par les deux parties ;
• Le règlement de copropriété si nécessaire ;
• L'inventaire des meubles s'il s'agit d'une location meublée.

Le locataire doit remettre :

• Une attestation d'assurance habitation ;
• L'acte de cautionnement ;
• L'Attestation de garantie Visale, s'il en bénéficie.

Tous ces documents seront joints au bail de location en annexe.

Les avantages pour un propriétaire de louer de particulier à particulier

Faire des économies sur les frais d'agence

Louer sans agence permet d'économiser sur les frais de gestion locative souvent associés aux agences immobilières. C'est le principal avantage de la location sans administrateurs de biens.

Gérer son bien

Le propriétaire a un contrôle total sur le processus de location, la fixation du loyer jusqu'à la sélection des locataires.

Communiquer directement avec les locataires

La communication directe avec les locataires facilite la résolution rapide des problèmes et la compréhension mutuelle des attentes.

Quels sont les risques de la location sans agence ?

En gérant lui-même son bien, le bailleur s'expose à :

• La mauvaise sélection des locataires : sans des outils et des méthodes éprouvés , le propriétaire peinera à identifier le locataire ayant le meilleur profil. Cela accroit le risque d'impayés de loyer et de litiges.
• Un manque de conformité juridique : la rédaction du bail et le respect des obligations légales, comme les diagnostics techniques, nécessitent une connaissance approfondie des réglementations. Une erreur peut causer la nullité du contrat de location ou des sanctions. 
• Une mauvaise gestion des réparations et maintenance : en autogestion, le propriétaire doit gérer les problèmes techniques rapidement. Sans réseau d’experts, cela peut être chronophage et coûteux, en particulier en cas d’urgence​.

Un logiciel de gestion locative en ligne offre aux propriétaires la possibilité de gérer seul et efficacement leurs locations sans forcément recourir à une agence immobilière.

Cette pratique étant la gestion semi-déléguée, elle se situe entre la gestion déléguée à un professionnel et la gestion autonome pour les propriétaires bailleurs. Cela signifie que le propriétaire peut déléguer la partie administrative de la location tout en conservant le contrôle quotidien.

Après inscription sur une plateforme en ligne, le propriétaire choisit la formule qui lui convient. Le site guide ensuite le bailleur tout au long du processus de location, fournissant des documents légaux actualisés, permettant la signature électronique, et offrant un suivi complet des procédures.

Les avantages de cette approche incluent :

• Économies de temps et d'argent : Les logiciels de gestion locative automatisent de nombreuses tâches fastidieuses telles que la collecte des loyers, le suivi des paiements, la gestion des contrats de location et la création de rapports financiers. Cela permet aux propriétaires de gagner du temps et de réduire les coûts associés à la gestion de leurs biens immobiliers ;
• Fiabilité et précision : Les logiciels de gestion locative assurent un suivi précis des transactions financières et des documents contractuels, minimisant ainsi les risques d'erreurs humaines et de différends avec les locataires ;
• Accès à tout moment : Les propriétaires peuvent accéder à leurs données et informations de location à partir de n'importe quel appareil connecté à Internet, ce qui facilite la gestion à distance, que ce soit depuis leur domicile ou en déplacement ;
• Évolutivité : Au fur et à mesure que le portefeuille immobilier du propriétaire se développe, un logiciel de gestion locative peut être adapté pour gérer efficacement un plus grand nombre de propriétés, simplifiant ainsi la gestion globale de l'ensemble du parc immobilier ;
• Téléchargement rapide de documents légaux actualisés : Les propriétaires ont accès à une bibliothèque de documents actualisés en ligne, tels que des états des lieux, des contrats de location et des quittances de loyer, ce qui facilite leur téléchargement et garantit leur conformité aux réglementations en vigueur ;
• Suivi des obligations légales et conseils : Les plateformes en ligne intègrent des fonctionnalités permettant de suivre les obligations légales, y compris les dates d'échéance des contrats de location et les mises aux normes, offrant ainsi au propriétaire des conseils pour se conformer à la réglementation en vigueur.