Comment mettre un appartement en location en 13 étapes ?

La première question à se poser est : le propriétaire souhaite-t-il gérer seul son bien ou opter pour un mandat de gestion locative auprès d'une agence ?

Les professionnels proposent un suivi complet avec divers services, mais cela engendre un coût. Les tarifs des agences étant libres, ils peuvent varier d'une agence à l'autre.

Pour les propriétaires qui hésitent à gérer seuls, des alternatives existent, comme l’utilisation d'un logiciel de gestion locative, tel que BailFacile. Ces outils en ligne permettent de gérer la location en toute autonomie, tout en offrant des documents conformes aux normes et un contrôle total sur la gestion du bien.

Entre logement vide ou meublé, il n’existe donc pas une location meilleure qu’une autre. Chacune emporte des avantages comme des inconvénients. Il faut toutefois prendre en compte la typologie du bien et son emplacement, qui doivent être adaptés à la demande locative de la zone.

Pour un studio situé près des universités, par exemple, la location meublée est souvent plus appropriée. Les étudiants, qui restent généralement pour la durée de l'année universitaire, recherchent souvent un logement clé en main, sans l’obligation d’acheter des meubles. Cependant, louer en meublé implique de respecter une liste précise de meubles et d’équipements à fournir.

En revanche, pour un appartement de type T4 ou T5 dans une zone peu dense, une location vide peut être plus adaptée. Ce type de bien attire généralement des couples et des familles, qui possèdent souvent déjà leurs meubles et équipements.

Que l’appartement soit loué meublé ou vide, il existe un impératif de taille : celui de louer un logement salubre et décent. 

En effet, le futur locataire doit pouvoir vivre convenablement dans le logement sans que cela ne porte atteinte à sa santé ou à sa sécurité. Un logement décent doit répondre à 5 critères, à savoir : 

1. Une surface minimale (9 m2 au sol et 2,20 m de hauteur sous plafond) ; 
2. L’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire (conformité des installations électriques, de gaz…) ; 
3. L’absence d’animaux nuisibles dans le logement ;
4. Un seuil de performance énergétique minimale ; 
5. La mise à disposition de plusieurs équipements (évier, douche, w.c,…). 

Dans le cas contraire, le propriétaire devra effectuer des travaux pour répondre à ces différentes normes. 

Pour espérer réussir à louer sa maison ou son appartement, il est essentiel de mettre le logement en valeur. Il faut donner envie au futur locataire d’habiter les lieux, qu’il se projette au moment de la visite. 

Pour toutes ces raisons, il faut donc réaliser l’ensemble des travaux nécessaires en amont de la mise en location et non à postériori. Lorsqu’il s’agit d’un logement vide, c’est plutôt simple. Un coup de peinture fraîche suffit parfois à offrir un nouvel éclat ! En revanche, un logement meublé requiert un peu plus d’efforts : installer tout l’équipement de l’appartement, le décorer, l’égayer… Le rendre à la fois utile, pratique, beau et agréable à vivre. Rien que ça ! 

Cette remise en état peut apporter 3 avantages non négligeable, à savoir :

• se démarquer des autres locations du secteur (de la concurrence donc) ; 
• se placer dans la fourchette haute des loyers du marché immobilier ; 
• réduire les risques de vacance locative. 

Un appartement bien aménagé et décoré, qui suscite l'intérêt, peut augmenter la rentabilité d'un investissement immobilier. Dans les zones où l'offre locative explose, valoriser le logement est essentiel pour se démarquer. Cette approche permet d’attirer des locataires sans nécessité de réduire le loyer, et peut même justifier un tarif plus élevé.

La première chose à savoir sur la fixation du prix c’est de déterminer si l’appartement se situe dans une zone soumise à l’encadrement des loyers. Un propriétaire est libre de fixer le montant du loyer sauf s’il se situe dans une commune soumise à ce dispositif. 

En pratique, dans une commune soumise à ces restrictions, il va falloir appliquer un loyer que l’on appelle loyer de référence. Ce dernier peut alors être minoré ou majoré de maximum 20 %, mais pas plus. Le loyer de référence peut être consulté directement sur l’observatoire des loyers. 

Il est également utile de consulter les loyers pratiqués sur des sites d’annonces en ligne, pour avoir un aperçu des tarifs en vigueur dans le secteur. Plus les informations disponibles sont complètes, plus il est facile de se positionner efficacement sur le marché locatif.

Les diagnostics techniques constituent des informations et documents renseignant le locataire sur l’état du logement, de ses installations, sa consommation énergétique ou encore son exposition au bruit ou au plomb (et parfois à l’amiante). 

Certains diagnostics sont obligatoires et d’autres optionnelles. Tout dépend de l’année de construction de votre logement. Dans tous les cas, ces documents doivent impérativement être annexés au bail. C’est pourquoi il est impératif de les avoir fait réaliser avant que le locataire entre dans les lieux. Voici l’essentiel à retenir. 

Le diagnostic de performance énergétique  

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique sert à quantifier la consommation énergétique de votre logement. Il doit obligatoirement apparaître sur votre annonce immobilière. 

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb également appelé CREP consiste à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements d’un logement. Il faut savoir que le plomb était dans la majorité des cas présent dans les anciennes peintures.

L’État des Risques et Pollutions (ERP)

L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un diagnostic gratuit permettant aux acheteurs ou locataires de savoir si la zone sur laquelle est situé le bien est à risque ou non (tremblement de terre, risque industriel…). 

Pour savoir si réaliser un diagnostic ERP est obligatoire, il suffit de se rendre à la mairie ou bien en préfecture. Chaque département détient une liste de communes exposées. 

Dans ce dossier de diagnostics techniques reviennent également le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ainsi que le diagnostic termites.

Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) est une étape clé pour se prémunir contre divers risques qui peuvent survenir dans un bien immobilier loué ou vacant. 

Cette assurance couvre les dommages qui ne sont pas pris en charge par l’assurance du locataire, notamment en cas de sinistre lorsque le logement est inoccupé, ou si le locataire n’a pas d’assurance à jour. La PNO protège contre les incidents tels que les dégâts des eaux, les incendies, les explosions, et même certains risques de responsabilité civile. 

Elle est particulièrement recommandée pour les propriétaires de biens meublés, de logements vacants ou de résidences secondaires. En souscrivant cette assurance, le propriétaire sécurise donc son investissement tout en se protégeant contre des imprévus qui pourraient occasionner des frais importants.

Une annonce immobilière doit être soignée et travaillée. C’est la première impression que va se faire le locataire du logement. Sa lecture lui donnera ou non envie de passer à la suite : la visite. 

Pour parvenir à capter votre lecteur, le propriétaire doit retenir 3 éléments : 

• Être clair et synthétique ; 
• Rédiger une annonce complète ; 
• Soigner les photos.

Si la publication en ligne est couronnée de succès, cette réussite se traduit généralement par les demandes de visite  ! À ce stade, il est important d’être attentif aux candidats et en capacité de répondre à l’ensemble de leurs demandes. C’est également durant cette étape que les locataires intéressés devront remettre un dossier de location.  

Afin de faire le bon choix du futur locataire, il faut vérifier la solvabilité de chacun des candidats. Le dossier de location doit en principe contenir : 

• les trois derniers bulletins de salaire du locataire ;
• son avis d’imposition ;
• son contrat de travail.

De quoi vous donner un bon aperçu des capacités financières du candidat !  

Pour se prémunir de l’impayé, le propriétaire bailleur a également la possibilité de demander des garanties supplémentaires à savoir : 

• Demander au locataire de fournir un garant ;

Souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Une fois le locataire sélectionné, le dossier validé et les garanties souscrites, viendra l’heure de rédiger le contrat de location puis de le signer. 

Pour être valable, ce document doit reprendre un bon nombre d’informations (noms des parties, date de début de bail, description du logement, montant du loyer, adresse, etc.) et être remis en plusieurs exemplaires (un pour le locataire et un pour le propriétaire). De même, le dossier des diagnostics immobiliers (DDT) doit également être annexé au bail. 

Tout est en règle ? C’est parfait ! Avant que le locataire n’occupe pleinement les lieux, la dernière étape consiste à la réalisation de l’état des lieux d’entrée et la remise des clés.

Il s’agit de constater l’état du logement au moment de l’installation du locataire. Ce document sera ensuite comparé au moment de sa sortie afin de contrôler que l’occupant des lieux n’a pas dégradé le bien.