Comment mettre un appartement en location en 11 étapes ?

Avant toute location, il convient de s’assurer que le logement respecte les critères de décence et de sécurité définis par la loi. Il doit être en bon état, disposer des équipements essentiels (chauffage, électricité, eau potable) et répondre aux normes en vigueur, à savoir :

• Une surface minimale (9 m2 au sol et 2,20 m de hauteur sous plafond) ;
• L’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire (conformité des installations électriques, de gaz…) ;
• L’absence d’animaux nuisibles dans le logement ;
• Un seuil de performance énergétique minimale ;
• La mise à disposition de plusieurs équipements (évier, douche, w.c,…).

Dans le cas contraire, le propriétaire devra effectuer des travaux pour répondre à ces différentes normes.

Avant de mettre son appartement en location, plusieurs diagnostics techniques doivent être remis au locataire :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Constat des risques d'exposition au plomb (CREP) ; 
• État des risques et pollutions (ERP) ;
• Diagnostics gaz et électricité (pour les installations de plus de 15 ans).

Ces documents informent le locataire sur l’état du bien et permettent de prévenir d’éventuels litiges.

Pour mettre un appartement en location, il faut prendre en compte la typologie du bien et son emplacement, qui doivent être adaptés à la demande locative de la zone.

Deux options de location sont possibles :

• Location nue : le bail vide est de trois ans renouvelable, assorti de certains avantages fiscaux.
• Location meublée : le bail meublé est d’un an (ou neuf mois pour un étudiant), loyer généralement plus élevé, mais nécessitant la mise à disposition d’un mobilier minimum réglementaire.

Par exemple, un studio proche des universités sera plus attractif en meublé, car les étudiants recherchent un logement clé en main. À l’inverse, un T4 ou T5 en zone peu dense conviendra mieux en location vide, attirant des locataires déjà équipés.

Un propriétaire est libre de fixer le loyer, sauf en zone tendue, où l'encadrement des loyers s'applique. Il est donc essentiel de vérifier les références officielles, notamment via l’ANIL, pour s’assurer de la conformité du montant demandé.

Dans une commune soumise à ces restrictions, le loyer doit respecter un loyer de référence, qui peut être majoré ou minoré de 20 % au maximum. Ce montant est consultable sur l’observatoire des loyers local.

Une annonce claire et détaillée facilite la recherche d’un locataire. Elle doit mentionner :

• La surface et l’agencement du logement
• Le montant du loyer et des charges
• L’emplacement et les transports à proximité
• La disponibilité du bien

L’ajout de photographies de qualité contribue à valoriser le bien et à attirer davantage de candidats. 

Si la publication en ligne est couronnée de succès, cette réussite se traduit généralement par les demandes de visite ! À ce stade, il est important d’être attentif aux candidats et en capacité de répondre à l’ensemble de leurs demandes. C’est également durant cette étape que les locataires intéressés devront remettre un dossier de location.

Évitez les visites en soirée. Un logement plongé dans l’obscurité ce n’est pas vendeur. Préférez des horaires de journée d’autant plus si l’exposition est le point fort du logement ! Une belle luminosité peut provoquer le coup de cœur !

Il est essentiel d’évaluer la solvabilité du locataire en demandant les documents suivants :

• Pièce d’identité
• Justificatifs de revenus (trois dernières fiches de paie ou avis d’imposition)
• Attestation d’employeur
• Engagement d’un garant, si nécessaire

La liste des pièces à demander dans un dossier de location est encadrée par décret. Cela signifie que vous ne pouvez pas demander n’importe quel document, mais seulement ceux autorisés par la loi.

Pour se prémunir de l’impayé, le propriétaire bailleur a également la possibilité de demander des garanties supplémentaires à savoir :

• Demander au locataire de fournir un garant ;
• Souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Le bail doit être conforme aux modèles réglementaires et préciser toutes les conditions de location :

• Durée du bail ;
• Dépôt de garantie ;
• Modalités de paiement.

Pour être valable, ce document doit également reprendre un bon nombre d’informations (noms des parties, date de début de bail, description du logement, montant du loyer, adresse, etc.) et être remis en plusieurs exemplaires (un pour le locataire et un pour le propriétaire). De même, le dossier des diagnostics immobiliers (DDT) doit également être annexé au bail.

En cas de colocation, il est possible d’inclure une clause de solidarité entre les colocataires.

L’état des lieux d’entrée est une formalité essentielle permettant de prévenir tout litige lors du départ du locataire. Il doit être réalisé avec précision et signé par les deux parties.

Il s’agit de constater l’état du logement au moment de l’installation du locataire. Ce document sera ensuite comparé au moment de sa sortie afin de contrôler que l’occupant des lieux n’a pas dégradé le bien.

Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) est une étape clé pour se prémunir contre divers risques qui peuvent survenir dans un bien immobilier loué ou vacant.

Cette assurance couvre les dommages qui ne sont pas pris en charge par l’assurance du locataire, notamment en cas de sinistre lorsque le logement est inoccupé, ou si le locataire n’a pas d’assurance à jour. La PNO protège contre les incidents tels que les dégâts des eaux, les incendies, les explosions, et même certains risques de responsabilité civile.

Elle est particulièrement recommandée pour les propriétaires de biens meublés, de logements vacants ou de résidences secondaires. En souscrivant cette assurance, le propriétaire sécurise donc son investissement tout en se protégeant contre des imprévus qui pourraient occasionner des frais importants.

Deux options s’offrent au bailleur pour la gestion locative :

• Assurer la gestion en direct, ce qui implique un suivi administratif et technique régulier.
• Opter pour un mandat de gestion locative auprès d'une agence immobilière, moyennant une commission de 6 à 10 % du loyer annuel.

Les professionnels proposent un suivi complet avec divers services, mais cela engendre un coût. Les tarifs des agences étant libres, ils peuvent varier d'une agence à l'autre.

Pour les propriétaires qui hésitent à gérer seuls, des alternatives existent, comme l’utilisation d'un logiciel de gestion locative, tel que BailFacile. Ces outils en ligne permettent de gérer la location en toute autonomie, tout en offrant des documents conformes aux normes et un contrôle total sur la gestion du bien.