Procédure et conseils pour la location d'un appartement de particulier à particulier (sans agence)

Les obligations du propriétaire bailleur

Avant d'envisager de gérer sa location, le propriétaire doit s'assurer qu'il répond aux normes en vigueur, notamment :

1- Un logement décent

Pour être décent, le logement doit répondre au moins à 5 critères :

• Présenter une superficie d'au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m3.
• Être exempt de toute infestation de nuisibles et de parasites.
• Assurer la sécurité et la santé du locataire (installations de gaz, d'électricité et de chauffage aux normes).
• Afficher une consommation énergétique inférieure à 450 kWh par m2 sur le DPE (les niveaux seront plus exigeants dès 2025).
• Proposer certains équipements nécessaires à la vie courante (installation de chauffage, alimentation en eau potable, installations d'évacuation des eaux usées, coin cuisine, installation sanitaire intérieure, réseau électrique).

2- Une location autorisée

Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, le propriétaire doit s'assurer que le règlement de copropriété n'interdit pas le type de location qu'il prévoit. À titre d'exemple, la location saisonnière est généralement interdite dans les immeubles à destination bourgeoise.

3- Un mobilier suffisant s'il s'agit d'une location meublée

Chaque pièce du logement doit être équipée selon sa destination. La liste du mobilier et des équipements obligatoires pour louer son appartement meublé est fixée par l'article 2 du décret 2015-981 du 31 juillet 2015, et comprend :

• Vaisselle et ustensiles de cuisine ;
• Accessoires et matériel pour l’entretien ;
• Étagères ;
• Table ;
• Sièges ;
• Luminaires ;
• Lit ;
• Couvertures ou couettes ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres des chambres ;
• Plaque de cuisson, four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur/congélateur.

Les devoirs du locataire

Le locataire doit aussi respecter certaines obligations :

1- Le paiement du loyer et des charges 

Le preneur du logement doit régler le loyer et les charges conformément aux conditions indiquées sur le contrat de location (montant, date d'échéance).

2- Une occupation paisible du bien immobilier

Le locataire a l'obligation de jouir paisiblement du logement qu'il loue. Il doit respecter le règlement de copropriété et le règlement intérieur de l'immeuble. Il ne doit pas causer de troubles au voisinage.

Mettre un appartement en location de particulier à particulier, sans l’intervention d’une agence, implique une procédure spécifique que bailleur et locataire doivent respecter pour garantir la légalité de la transaction.

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

Conformément à la réglementation, le propriétaire doit délivrer au locataire un dossier de diagnostic technique comprenant :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• L’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques) si le logement se situe dans une zone concernée ;
• Le CREP (constat de risque d’exposition au Plomb) uniquement si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 ;
• Le diagnostic termites si le bien est situé dans une zone classée à risque ;
• Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si celles-ci ont plus de 15 ans.

De plus, avant toute mise en location, le propriétaire bailleur doit s'assurer que la consommation énergétique inscrite sur le DPE n'excède pas 450 kWh/m2 et par an.
À noter qu'un durcissement est prévu d'ici 2025.

Calculer la surface habitable du logement

Seule la surface habitable en m2, dite loi Boutin, doit être indiquée sur le bail. 

Son mode de calcul est le suivant :
Total des planchers - surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres…

Le locataire peut exiger une réduction du montant du loyer si la surface indiquée est inférieure d'au moins 5 % de la surface réelle.

Fixer le montant du loyer de la maison ou de l'appartement

Pour fixer le montant du loyer, le propriétaire tient compte de 3 critères : 

• Soit, le bien est situé en zone tendue : il fixe le montant du loyer librement lors de la première mise en location. Lors de la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exception.
• Soit, le bien est situé en zone tendue, dans une commune qui pratique l'encadrement des loyers. Dans ce cas, le montant du loyer doit être compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
• Soit, le bien est situé hors zone tendue : le bailleur peut alors fixer le prix du loyer sans contrainte.

Certains outils en ligne permettent d'évaluer le bien immobilier en fonction des informations renseignées. Il est aussi important de comparer les autres annonces de location pour bien connaître les prix du marché. 

Diffuser une annonce immobilière

Pour trouver un locataire, le bailleur peut publier une annonce sur une plateforme de location en ligne de particulier à particulier, sur les réseaux sociaux, dans la presse, dans les journaux locaux gratuits.

L'annonce doit mentionner les principales caractéristiques du bien (localisation, composition, surface habitable, état et travaux à prévoir…). La désignation doit être juste et précise afin d'éviter toute accusation d'annonce trompeuse pour le consommateur.

L'annonce doit aussi mentionner l'étiquette du logement attribuée par le DPE. Si le bien est classé F ou G, il doit indiquer « Logement à consommation énergétique excessive ».

L'annonce doit, si tel est le cas, comporter la mention « Zone soumise à encadrement des loyers » avant l'indication du loyer de base, loyer de référence majoré et complément de loyer le cas échéant.

Si le bien se situe dans une zone à risque naturel et technologique, l'annonce doit comporter la mention suivante « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Enfin, voici quelques conseils pour la rédaction d'une annonce de location immobilière :

• Renseigner les informations essentielles (appartement ou maison, logement vide ou meublé, nombre de pièces, date de disponibilité, emplacement, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie, surface habitable, étiquette énergétique, dépenses estimées de chauffage…).
• Mentionner clairement au début du texte les atouts essentiels du bien immobilier (une vue panoramique, une grande terrasse, un jardin, etc.).
• Rédiger une annonce courte et synthétique.
• Illustrer l'annonce avec des photos de bonne qualité, lumineuses et bien cadrées.

Sélectionner le bon locataire

Les dossiers des candidats doivent être examinés avec attention, notamment leur situation professionnelle et familiale, le montant de leurs revenus, leurs garants, etc.

Il est important de questionner les locataires lors des visites du logement, et d'observer leur réactivité pour déposer le dossier.

Bien entendu, le propriétaire n'a pas le droit de choisir son locataire selon des critères discriminatoires basés sur la nationalité, la religion, le sexe, l'âge, l'orientation sexuelle, etc.
La sanction peut aller jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende.

Rédiger un contrat de location conforme à la loi

Les parties doivent établir un bail écrit, sous seing privé ou par acte authentique. Le document doit contenir toutes les informations obligatoires, en ce compris :

• L'identification du bailleur et du locataire ;
• La date d'effet et la durée du bail ;
• La consistance, la destination (habitation ou mixte) et la désignation du logement ;
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la dernière location le cas échéant ;
• La surface habitable du bien ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Le bail doit être conforme au modèle réglementaire conformément aux dispositions du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Un modèle type est disponible sur le site du service public ou directement sur notre site BailFacile.

De plus, dans le cadre de la loi « antisquat » promulguée le 27 juillet 2023, tous les contrats de location doivent obligatoirement comporter une clause résolutoire. Celle-ci permet la résiliation du bail de plein droit en cas de troubles graves du voisinage ou de défaut de paiement du loyer et des charges, de versement du dépôt de garantie, de souscription d'une assurance habitation.

Réclamer des garanties contre les loyers impayés et les dégradations

Pour se protéger contre d'éventuels loyers impayés, le propriétaire peut souscrire différentes garanties :

• La garantie loyers impayés (GLI) : elle indemnise le propriétaire en cas de loyers impayés ou de dégradation dans le logement.
• La caution d'un tiers : elle assume d'éventuels loyers impayés en lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Il s'agit généralement d'un membre de la famille ou d'un ami.
• La garantie Visale : elle est gratuite et proposée par Action Logement. Elle garantit les loyers et charges impayés sous certaines conditions.

Par ailleurs, le propriétaire peut réclamer à son locataire, lors de son entrée dans les lieux, un dépôt de garantie pour garantir d'éventuelles dégradations locatives. Au moment de son départ, le montant est restitué au locataire en tout ou partie en fonction de l'état du logement.

Le montant du dépôt de garantie n'est pas fixé librement. En location vide, il correspond au maximum à un mois de loyer hors charges, il est de deux mois pour une location meublée.

Établir un état des lieux d'entrée et de sortie

L'état des lieux doit être établi au moment de l'entrée du locataire dans le logement, soit entre le propriétaire et le preneur, soit avec l'intervention d'un commissaire de justice. Un exemplaire signé est remis au locataire en main propre ou par voie dématérialisée.

Attention, en l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu le logement en bon état de réparation. Par conséquent, au moment de sa sortie, il devra le restituer dans le même état.

Pièces à remettre au locataire

Le propriétaire doit remettre à son locataire tous les documents lui assurant une parfaite connaissance du bien loué, notamment le bail signé, les diagnostics techniques, la notice d'information.

De plus, dans le cadre d'une copropriété, il doit lui fournir un extrait du règlement de copropriété sur lequel figurent la quote-part de charges applicable au lot privatif et la destination de l’immeuble. 

Documents à réclamer au locataire

Le propriétaire réclame certains documents à son locataire pour vérifier son identité et sa solvabilité notamment. La loi fixe les documents que le bailleur peut exiger (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) :

• L'original ou la copie d'un seul document d'identité en cours de validité (CNI, passeport, permis de conduire) ;
• Un seul justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer, dernier avis de taxe foncière, titre de propriété) ;
• Un ou plusieurs justificatifs d'activité professionnelle (contrat de travail, attestation de l'employeur, extrait Kbis du RCS de moins de 3 mois, carte étudiant…) ;
• Un ou plusieurs documents justifiant ses ressources financières (3 derniers bulletins de salaire, justificatif de versement d'indemnité, pensions, prestations sociales et familiales…).

Le bailleur n'a cependant pas le droit de lui réclamer des documents jugés « privés », par exemple un relevé de compte.

Enfin, le locataire doit fournir au bailleur une attestation d'assurance couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux).

L'intérêt pour le bailleur de louer sans agence

1- Des économies financières

La recherche et la sélection du locataire, sans l'intermédiaire d'une agence, permettent au propriétaire d'économiser des honoraires d'agence non plafonnés. 

De plus, une fois le locataire en place, confier la gestion locative à une agence représente généralement entre 5 et 10 % du montant du loyer. En gérant lui-même son bien, le propriétaire réalise donc une économie substantielle sur le long terme.

2- Un choix de locataire plus souple

Les agences sélectionnent les candidats à la location de manière drastique. Sans agence, le propriétaire peut choisir son locataire librement, selon ses propres critères.

Les avantages pour le locataire de louer en direct avec le propriétaire

Une agence immobilière est en droit de facturer des honoraires pour ses services tant au propriétaire qu'au locataire. Depuis la loi Alur, ceux imputables au locataire sont soumis à un plafonnement. En choisissant la location sans agence, le locataire peut économiser :

• Les honoraires de visite du bien ;
• Les frais de constitution du dossier ;
• Les frais de rédaction du bail,
• Le montant de l’état des lieux d'entrée.

Par ailleurs, choisir une location sans intermédiaire offre d'autres bénéfices au locataire :

• Un accès à plus de biens, incluant ceux qui ne répondent pas aux critères sélectifs des agences ;
• Une location plus rapide ;
• Un dialogue avec le propriétaire favorisant ainsi une meilleure transparence et compréhension mutuelle.