Procédure pour la location d'un appartement de particulier à particulier (sans agence)

Louer son appartement sans agence présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

• Économie sur les frais de gestion : Aucun frais d’agence à payer (entre 5 et 10% du montant du loyer) , ce qui permet d’optimiser la rentabilité locative ;
• Contrôle total sur le choix du locataire : Le propriétaire sélectionne lui-même le dossier qui lui convient ;
• Flexibilité dans la gestion : Plus de liberté pour fixer les conditions de location et échanger directement avec le locataire ;
• Relation directe avec le locataire : Une communication plus fluide et une meilleure réactivité en cas de besoin.

Louer un appartement de particulier à particulier implique de respecter plusieurs étapes pour garantir une mise en location légale et conforme aux attentes des locataires :

1. Assurer la conformité du logement : Le logement doit être décent, répondre à des critères de sécurité (gaz, électricité, chauffage aux normes) et avoir une consommation énergétique conforme. Il doit aussi respecter les règles de copropriété ;
2. Vérification de la location meublée : Si le bien est meublé, il doit respecter la liste d'équipements fixée par la loi (vaisselle, mobilier, électroménager, etc.) ;
3. Documents obligatoires à fournir : Le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostics immobiliers (DPE, état des risques, plomb, électricité, gaz, etc.) ;
4. Fixation du loyer : Le loyer peut être fixé librement si le bien est hors zone tendue. En zone tendue, le loyer doit respecter l'encadrement des loyers ;
5. Surface habitable : Le propriétaire doit mentionner la surface habitable conforme à la loi Boutin, sous peine de réduction du loyer si la surface réelle est inférieure de plus de 5%.

En contrepartie, le locataire doit aussi respecter certaines obligations :

• Le paiement du loyer et des charges : il doit régler le loyer et les charges conformément aux conditions indiquées sur le contrat de location (montant, date d'échéance).
• Une occupation paisible du bien immobilier : il doit respecter le règlement de copropriété et le règlement intérieur de l'immeuble. Il ne doit pas causer de troubles au voisinage.

Rédiger une annonce efficace

L'annonce doit mentionner les principales caractéristiques du bien (localisation, composition, surface habitable, état et travaux à prévoir…). La désignation doit être juste et précise afin d'éviter toute accusation d'annonce trompeuse pour le consommateur.

L'annonce doit aussi mentionner l'étiquette du logement attribuée par le DPE. Si le bien est classé F ou G, il doit indiquer « Logement à consommation énergétique excessive ».

L'annonce doit, si tel est le cas, comporter la mention « Zone soumise à encadrement des loyers » avant l'indication du loyer de base, loyer de référence majoré et complément de loyer le cas échéant.

Si le bien se situe dans une zone à risque naturel et technologique, l'annonce doit comporter la mention suivante « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Enfin, voici quelques conseils pour la rédaction d'une annonce de location immobilière :

• Renseigner les informations essentielles (appartement ou maison, logement vide ou meublé, nombre de pièces, date de disponibilité, emplacement, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie, surface habitable, étiquette énergétique, dépenses estimées de chauffage…).
• Mentionner clairement au début du texte les atouts essentiels du bien immobilier (une vue panoramique, une grande terrasse, un jardin, etc.).
• Rédiger une annonce courte et synthétique.
• Illustrer l'annonce avec des photos de bonne qualité, lumineuses et bien cadrées.

Diffuser une annonce immobilière

Pour trouver un locataire, le bailleur peut publier une annonce sur les meilleurs sites de location pour particulier tels que : 

• Leboncoin ;
• Seloger.com ;
• ParuVendu.fr ;
• PAP (Particulier À Particulier) ;
• LocService.fr ;
• Locat’me ;
• Airbnb.

 Le bailleur peut également diffuser son annonce sur les réseaux sociaux (par exemple Facebook), dans la presse, dans les journaux locaux gratuits.

Sélectionner le bon locataire

Les dossiers des candidats doivent être examinés avec attention, notamment leur situation professionnelle et familiale, le montant de leurs revenus, leurs garants, etc.

Il est important de questionner les locataires lors des visites du logement, et d'observer leur réactivité pour déposer le dossier.

Bien entendu, le propriétaire n'a pas le droit de choisir son locataire selon des critères discriminatoires basés sur la nationalité, la religion, le sexe, l'âge, l'orientation sexuelle, etc.
La sanction peut aller jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende.

Rédiger un contrat de location conforme à la loi

Les parties doivent établir un bail écrit, sous seing privé ou par acte authentique. Le document doit contenir toutes les informations obligatoires, en ce compris :

• L'identification du bailleur et du locataire ;
• La date d'effet et la durée du bail ;
• La consistance, la destination (habitation ou mixte) et la désignation du logement ;
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la dernière location le cas échéant ;
• La surface habitable du bien ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Le bail doit être conforme au modèle réglementaire conformément aux dispositions du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Un modèle type est disponible sur le site du service public ou directement sur notre site BailFacile.

De plus, dans le cadre de la loi « antisquat » promulguée le 27 juillet 2023, tous les contrats de location doivent obligatoirement comporter une clause résolutoire. Celle-ci permet la résiliation du bail de plein droit en cas de troubles graves du voisinage ou de défaut de paiement du loyer et des charges, de versement du dépôt de garantie, de souscription d'une assurance habitation.

Réclamer des garanties contre les loyers impayés et les dégradations

Pour se protéger contre d'éventuels loyers impayés, le propriétaire peut souscrire différentes garanties :

• La garantie loyers impayés (GLI) : elle indemnise le propriétaire en cas de loyers impayés ou de dégradation dans le logement.
• La caution d'un tiers : elle assume d'éventuels loyers impayés en lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Il s'agit généralement d'un membre de la famille ou d'un ami.
• La garantie Visale : elle est gratuite et proposée par Action Logement. Elle garantit les loyers et charges impayés sous certaines conditions.

Par ailleurs, le propriétaire peut réclamer à son locataire, lors de son entrée dans les lieux, un dépôt de garantie pour garantir d'éventuelles dégradations locatives. Au moment de son départ, le montant est restitué au locataire en tout ou partie en fonction de l'état du logement.

Le montant du dépôt de garantie n'est pas fixé librement. En location vide, il correspond au maximum à un mois de loyer hors charges, il est de deux mois pour une location meublée.

Le propriétaire n'est pas tenu de souscrire une assurance habitation, sauf si le logement est situé en copropriété. Il doit alors s'assurer au minimum pour la responsabilité civile.

Établir un état des lieux d'entrée et de sortie

L'état des lieux doit être établi au moment de l'entrée du locataire dans le logement, soit entre le propriétaire et le preneur, soit avec l'intervention d'un commissaire de justice. Un exemplaire signé est remis au locataire en main propre ou par voie dématérialisée.

Attention, en l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu le logement en bon état de réparation. Par conséquent, au moment de sa sortie, il devra le restituer dans le même état.