Quelles sont les conditions et les étapes à suivre pour louer son appartement en meublé ?

Contrairement aux idées reçues, il existe plusieurs façons de louer un appartement en meublé. Effectivement, les propriétaires ont le choix entre plusieurs types de bail de location. Chacun d'entre eux répond à des besoins spécifiques. 

Le bail meublé classique

Le bail meublé classique s’adresse à des locataires cherchant une résidence principale. D’une durée standard de 1 an renouvelable , il offre une certaine stabilité au propriétaire et au locataire. Ce bail impose que le logement soit équipé du mobilier minimum requis pour un usage immédiat, tel que défini par la loi.

Le bail étudiant

Le bail étudiant est une variante du bail meublé classique. D’une durée de neuf mois non renouvelable, il a été pensé pour s’adapter à la durée d’une année universitaire. Ce type de contrat est idéal pour les propriétaires possédant un bien proche des campus universitaires.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est conçu pour des locations temporaires, allant de 1 à 10 mois, sans renouvellement possible. Il est destiné aux personnes en mission professionnelle, en stage, en formation ou en alternance. Ce type de contrat interdit la remise d'un dépôt de garantie. Toutefois, les locataires sont, pour la plupart, éligibles à la garantie Visale, ce qui rassurera les bailleurs.

Le meublé de tourisme

Le meublé de tourisme est dédié aux locations de courte durée, généralement à destination des vacanciers ou des voyageurs. Il est soumis à une réglementation stricte : déclaration obligatoire en mairie, respect des éventuelles restrictions locales, et paiement d’une taxe de séjour. Ce type de bail offre une grande flexibilité au propriétaire, mais il peut nécessiter une gestion plus intensive, notamment en matière de nettoyage et de remise des clés.

Respecter les critères de décence

Avant de mettre en location un appartement, que ce soit en meublé ou non, le propriétaire doit s'assurer que son logement remplit les critères de décence. Le logement doit ainsi : 

• Présenter une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m²;
• Être pourvu des équipements assurant le confort des occupants (eau, électricité, gaz, chauffage, sanitaire...)
• Être dépourvu de parasites ou de nuisibles ;
• Afficher une consommation énergétique convenable ;
• Être parfaitement sûr pour les futurs occupants. 

Meubler le logement

Le bailleur doit respecter la loi ALUR du 24 mars 2014 et proposer un appartement suffisamment équipé pour qu'un locataire puisse s'y installer aisément. Le logement doit présenter les équipements essentiels à la vie courante, définis dans l’article 2 du décret du 5 août 2015.

Un appartement loué meublé doit ainsi comporter :

• Une literie dans les chambres à coucher (couette, couverture…) ;
• Des plaques de cuisson ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Un four (ou un four à micro-ondes) ;
• Un frigo ;
• Un réfrigérateur doté d'un freezer pouvant atteindre au moins -6 °C ;
• De la vaisselle ;
• Une table et des sièges ;
• Des volets et/ou des rideaux dans les pièces à coucher ;
• Des meubles et des étagères de rangement ;
• Des produits et un matériel d'entretien ménager.

Si le logement ne respecte pas les dispositions légales relatives à cette liste d'équipement de location meublée, le bail devient un contrat de location non meublée ou semi meublée.

Assurer l'entretien courant des meubles

Le bailleur en location meublée doit également veiller à l'entretien courant des meubles fournis. Cela inclut la réparation ou le remplacement des meubles en cas de défaillance. En location vide, cette obligation ne concerne que les éléments structurels du logement.

Préparer le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Louer un appartement oblige également les propriétaires à réaliser les diagnostics obligatoires réunis dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Celui-ci comprend notamment :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui informe le locataire sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre ;
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
• L’état des risques et pollutions (ERP) indique si le logement se situe dans une zone exposée à des risques naturels, miniers, technologiques, ou à des pollutions ;
• Le diagnostic électrique : obligatoire si l’installation électrique a plus de 15 ans ;
• Le diagnostic gaz : requis si l’installation de gaz a plus de 15 ans ;
• Le diagnostic bruit : obligatoire pour les logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
• Le diagnostic loi Carrez rendant compte de la surface habitable.

Pour mettre en location son appartement meublé, le propriétaire bailleur doit passer par 4 étapes :

1. Choisir le type de bail 

Contrairement aux idées reçues, les propriétaires ne doivent pas choisir le type de bail à leur convenance. Tout dépend de la demande locative et du profil des locataires. A titre d'exemple, si le lieu en question est une cité estudiantine, mieux vaut privilégier le bail étudiant. En revanche, un meublé de tourisme est recommandé dans une ville hautement touristique. 

2. Fixer le loyer d'un appartement meublé

Après avoir choisi le type de bail, le propriétaire doit fixer le loyer de son appartement. Pour connaître le montant idéal, le futur bailleur doit tenir compte des loyers pratiqués dans la zone concernée. Dans cette optique, il peut consulter le site de l'Observatoire des Loyers. 

Le propriétaire doit considérer les atouts de son bien pour éventuellement demander un loyer plus élevé que la moyenne. Toutefois, il faut se renseigner sur les dispositifs d'encadrement des loyers si le bien se situe en zone tendue.

3. Rédiger une annonce et la diffuser

Une fois le loyer fixé, il est temps de rédiger une annonce. Pour ce faire, la loi oblige les propriétaires à indiquer :

• La surface habitable ;
• Le nombre de pièces principales : 
• Le type de location (ici, meublée) ;
• Le montant du loyer et celui des charges ainsi que les conditions de révision ;
• L'étiquette énergétique à l'issue du DPE ;
• La localisation du bien ;
• Les frais d'agence s'ils sont applicables. 

Pour susciter l'intérêt des locataires, l'annonce doit être accompagnée de clichés mettant en valeur l'appartement. 

Aujourd'hui, les propriétaires d'un appartement meublé à louer ont le choix entre de nombreux sites de location de particuliers à particuliers pour diffuser leurs annonces.

4. Organiser les visites 

Les candidats locataires se manifesteront bien vite après la diffusion de l'annonce. Le propriétaire doit ainsi s'atteler à l'organisation des visites. Pour ce faire, il doit veiller à la propreté des lieux, au bon fonctionnement des équipements et à sa ponctualité. Lors des visites, le futur bailleur aura à répondre à de nombreuses questions posées par les visiteurs. Il vaut mieux emmener tous les documents concernant le bien.

5. Choisir son locataire et réaliser l'état des lieux d'entrée

Au fil des visites, le propriétaire recevra des dossiers de location. Il faut désormais examiner ces documents pour identifier le candidat ayant le meilleur profil. L'objectif est alors de dénicher le locataire présentant le moins de risques d'impayés. Pour ce faire, le bailleur doit se pencher sur l'avis d'imposition et les bulletins de paie remis par les locataires candidats. 

Une fois le locataire choisi, les deux parties doivent réaliser l'état des lieux d'entrée. Une seconde visite aura lieu pendant laquelle le bailleur et le locataire consignent par écrit l'état des pièces et des équipements. Au terme de celle-ci, les deux parties signent un document qui servira à identifier les dégradations locatives au terme du bail.

6. Signer le bail de location meublé

Dans les jours qui suivent l'état des lieux ou même le jour même, les deux parties peuvent procéder à la signature du bail. Néanmoins, avant de signer le contrat de location, il vaut mieux s'assurer que celui-ci présente toutes les mentions obligatoires. Pour ne rien laisser au hasard, le bailleur peut utiliser un modèle de bail meublé prêt à l'emploi. 

Pour être conforme à la loi, le contrat de location doit présenter tous les annexes obligatoires à savoir :

• Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) ;
• L'inventaire des meubles et des équipements ;
• La notice d'information relative aux droits et aux obligations des parties ;
• Le règlement de la copropriété.

Gérer sa location soi-même est toujours fastidieux. Un mandat de gestion locative permet de se décharger des tâches les plus chronophages. Cependant, il engage un coût à ne pas négliger. En faisant appel à un gestionnaire professionnel, le propriétaire cède en moyenne 1 mois de loyer sur l'année,

Pour éviter cette perte de rendement locatif, le bailleur peut recourir aux logiciels de gestion locative en ligne à l'exemple de BailFacile. Ces outils sont bien plus abordables que les services d'une agence immobilière. Pourtant, ils intègrent des fonctionnalités facilitant la gestion locative pour ne citer que l'envoi automatique des quittances de loyer.

Le bail meublé classique et ses variantes sont moins contraignantes qu'un bail vide en ce qui concerne la résiliation. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment et il doit simplement avertir le propriétaire 1 mois avant son départ. En cas de résiliation à l'initiative du bailleur, le délai de préavis est toujours de 3 mois. Notons que la résiliation du bail se formalise en envoyant une simple lettre recommandée pour annoncer à l'autre partie sa décision.