Comment agir (pour préserver vos intérêts en toute légalité) quand un locataire est parti en laissant ses affaires ?

Un locataire peut décider de quitter le logement loué sans emporter l'ensemble de ses meubles ou effets personnels. Pour autant, le propriétaire ne peut s'en débarrasser librement. Dans ce cas de figure, il doit agir avec prudence et respecter les étapes suivantes. 

Étape 1 : Demander au locataire de venir récupérer ses affaires

Lorsqu'il possède l'adresse de son ancien locataire, le propriétaire lui transmet un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de venir récupérer les biens laissés dans le logement. Sans réponse de sa part, plusieurs démarches sont possibles : 

• Transmettre une mise en demeure de vider le logement de tous ses effets personnels dans un délai défini ; 
• Faire appel à un huissier de justice pour délivrer au locataire une sommation de vider les lieux. Sans réponse dans un délai de 15 jours, un inventaire sera réalisé afin de vendre les affaires du locataire aux enchères.

L'huissier sera autorisé à entrer dans les lieux accompagné du maire de la commune, des autorités de police ou de deux témoins neutres. Après l'inventaire des biens, ils sont placés dans un garde-meuble et les frais d'entreposage seront facturés au locataire. 

Étape 2 : Obtenir une décision de justice pour disposer des biens abandonnés

Si aucune des démarches précédentes n'a porté ses fruits, le propriétaire peut faire un recours au tribunal d'instance pour avoir l'autorisation de disposer des meubles ou effets personnels laissés dans le logement. En respectant cette procédure, le propriétaire évite toute plainte du locataire s'il finit par se manifester. Un délai de 2 mois est laissé au locataire pour venir récupérer ses affaires après l'envoi de la décision du tribunal d'instance. 

Étape 3 : La vente aux enchères des biens abandonnés par le locataire

La vente aux enchères pourra donc avoir lieu. Le bailleur fait appel à un commissaire-priseur pour organiser cette cession des biens du locataire après avoir obtenu l'inventaire de l'huissier de justice et l'état des lieux de sortie. Le produit de la vente est versé au propriétaire, après déduction des frais d'huissier de justice. 

Le propriétaire qui a informé le locataire que des meubles et des effets personnels ont été laissés dans le logement ne peut en disposer qu'après la fin du délai imparti. En effet, l'occupant bénéficie de 2 mois pour venir sur place récupérer les affaires oubliées. Au-delà, le propriétaire aura le choix de : 

• Les vendre aux enchères ; 
• Les donner à des associations ou organismes de bienfaisance ; 
• Les déposer dans une déchetterie ; 
• Les laisser dans le logement et transformer le contrat de location en bail meublé. 

Quelle que soit la situation, le propriétaire n'est pas autorisé à se faire justice lui-même en changeant les serrures de l'appartement et à conserver les biens du locataire en cas de dette locative. Dans le cas contraire, le locataire pourra réclamer des dommages et intérêts correspondant au montant de ses biens. Le juge s'appuiera sur le bien-fondé de sa réclamation et sur les preuves de la valeur de ses biens.

Pour demander au locataire de vider les lieux, le propriétaire doit lui transmettre un courrier. La démarche s'avère plus complexe lorsque l'occupant est parti sans laisser d'adresse. La procédure suivante doit être appliquée avant de disposer des biens abandonnés légalement : 

• La recherche de la nouvelle adresse du locataire via un huissier de justice qui contactera les organismes tels que la CAF ou la Caisse Primaire d'Assurance Maladie ; 
• Le constat d'abandon du logement et l'inventaire des biens laissés dans le logement suite au départ du locataire. 
• La résiliation du bail et l'information de cette décision judiciaire au locataire ; 
• Sans réponse du locataire dans un délai de 2 mois, les meubles pourront être vendus aux enchères avec l'autorisation du juge. 

Le recouvrement de la dette locative en cas de locataire parti sans payer 

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer l'intégralité du loyer et des charges récupérables. Lorsqu'il part à la cloche de bois, le bailleur peut déduire les sommes dues du dépôt de garantie. Toutefois, cette somme versée à l'entrée dans les lieux peut s'avérer insuffisante. 

Si la caution ou la garantie des loyers impayés ne couvre pas l'ensemble de la dette locative, le propriétaire peut transmettre une requête au juge d'instruction pour être autorisé à vendre les meubles abandonnés dans le logement par le biais d'un huissier de justice. Le fruit de cette vente servira à couvrir la dette locative. 

Même si le locataire est parti sans restituer les clés, le propriétaire n'a pas le droit de casser les serrures pour entrer de force dans le logement. Tant que le bail n'est pas officiellement résilié par le juge, l'occupant du logement peut porter plainte pour violation de domicile et atteinte à la vie privée. 

Le propriétaire peut changer les serrures uniquement lorsque le procès-verbal délivré par l'huissier de justice est resté sans réponse. Grâce à la preuve de réception de ce courrier, il fait appel au tribunal d'instance du lieu où se situe le logement afin d'obtenir un titre exécutoire de reprise du logement.