Quelles sont les obligations du bailleur concernant l'eau potable en location ?

Avant d'aborder les obligations spécifiques du propriétaire bailleur en matière d'eau potable, il est important de comprendre ce que signifie "logement décent" selon la loi. Selon les dispositions légales, un logement décent est un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants. Cela signifie qu'il doit être en bon état, offrir des équipements de base et permettre une utilisation quotidienne dans des conditions normales.

Selon la loi du 6 juillet 1989, un logement est considéré comme décent s'il répond à certaines conditions minimales. Voici les critères principaux :

1. Le logement doit avoir une superficie habitable d'au moins 9 mètres carrés pour une personne seule et 16 mètres carrés pour deux personnes ;
2. Le bien doit notamment disposer d'un système de chauffage approprié, d'une installation électrique conforme aux normes, et d'une étanchéité suffisante pour le protéger des infiltrations d'eau ;
3. Il doit être pourvu d'une cuisine ou d'un coin cuisine comprenant un évier, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un espace de rangement. Il doit également avoir une salle d'eau avec une douche ou une baignoire, un lavabo et des toilettes, le tout fonctionnel et en bon état ;
4. Le logement doit disposer d'un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales, ainsi que d'un système de ventilation permettant un renouvellement de l'air ;
5. Une isolation phonique et thermique satisfaisante est primordial pour garantir le confort des occupants ;
6. Le logement doit respecter les normes de construction et les réglementations en vigueur, notamment en ce qui concerne l'isolation, l'accessibilité aux personnes handicapées, et les dispositifs de sécurité (tels que les détecteurs de fumée DAAF).

Peut-on louer un logement sans eau potable ?

Non, selon la loi française, il n'est pas autorisé de louer un logement sans eau potable. L'accès à une eau de qualité et potable est considéré comme un critère essentiel pour assurer des conditions de vie décentes dans un logement.

Si un logement loué ne dispose pas d'eau potable ou si la qualité de l'eau fournie est compromise, le locataire peut exercer ses droits, notamment en informant le propriétaire ou le gestionnaire du logement et en demandant la résolution du problème.

Quelles installations doivent être mises en place ? 

En effet, selon la législation, le propriétaire bailleur doit fournir à son locataire une installation d'alimentation en eau potable qui assure une distribution avec un débit et une pression nécessaires à une utilisation quotidienne normale. Cela signifie que l'eau doit être disponible en quantité suffisante et à une pression adaptée pour répondre aux besoins quotidiens des occupants (douche, vaisselle, électroménager type lave-linge, etc.).

De plus, le propriétaire bailleur est tenu de s'assurer que l'eau fournie est potable et respecte toutes les normes de qualité et de sécurité. Cela peut être vérifié en effectuant des analyses régulières de l'eau ou en se référant aux rapports des autorités compétentes sur la qualité de l'eau. Ces informations doivent être communiquées au locataire au moins une fois par an, par exemple en même temps que la communication du décompte des charges.

Si vous êtes locataire et que vous vivez dans un immeuble dans lequel le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, il faut savoir que le copropriétaire doit désormais vous transmettre une facture d’eau ainsi que des informations sur la qualité de l’eau. Cette obligation est prévue par une ordonnance du 22 décembre 2022. De leur côté, les copropriétaires obtiennent ces éléments auprès du syndic.

Le propriétaire doit veiller à ce que les installations de distribution d'eau, telles que les canalisations, les robinets, les compteurs d'eau, soient en bon état de fonctionnement et ne présentent pas de fuites ou de problèmes qui pourraient compromettre la qualité de l'eau.

En France, les critères de qualité de l'eau potable sont fixés par le Code de la santé publique et sont basés sur des directives de l'Organisation mondiale de la santé (OMS) et de l'Union européenne.

Voici les principaux critères de qualité de l'eau potable :

1. Pureté microbiologique : L'eau potable ne doit pas contenir de micro-organismes pathogènes tels que les bactéries, les virus, les parasites et les protozoaires ;
2. Absence de substances chimiques dangereuses : L'eau potable doit être exempte de substances chimiques nocives, telles que les métaux lourds, les pesticides, les nitrates, les résidus de médicaments, les produits chimiques industriels, etc. Les concentrations maximales admises pour chaque substance sont spécifiées dans la réglementation ;
3. Qualité organoleptique : L'eau potable doit être inodore, sans goût anormal et ne pas présenter de coloration suspecte. Elle doit être agréable à boire ;
4. Pureté physico-chimique : L'eau potable doit respecter des limites pour les paramètres physico-chimiques tels que le pH, la turbidité, la dureté, la conductivité, l'oxydabilité, etc. ;
5. Contrôle régulier : L'eau potable doit faire l'objet d'un suivi régulier et d'analyses effectuées par des laboratoires agréés afin de s'assurer de sa conformité aux critères de qualité.

En général, la mise en service de l'eau est une charge qui incombe au locataire. Lorsqu'un locataire emménage dans un nouveau logement, il est souvent responsable de contacter le fournisseur d'eau local pour demander la mise en service de l'eau à son nom et assumer les frais associés.

Cela signifie que le locataire doit payer les éventuels frais de mise en service, tels que les frais de raccordement initial, les frais de mise en place du compteur ou les frais administratifs liés à l'ouverture du contrat d'eau. Évidemment, la grande majorité des logements loués disposent déjà d'un compteur.

Dans certains cas, le propriétaire peut accepter de prendre en charge les frais de mise en service de l'eau, mais cela doit être convenu et spécifié dans le contrat de location ou dans un accord distinct entre les parties.

La responsabilité du paiement de la facture d'eau dépend de la situation et des accords convenus entre le locataire et le propriétaire, qui sont généralement précisés dans le contrat de location. Les scénarios possibles sont les suivants :

1. Le locataire paie directement la facture d'eau : Dans la plupart des cas, le locataire est responsable du paiement de la consommation d'eau et reçoit directement la facture du fournisseur d'eau à son nom. C'est le cas le plus courant, et le montant de la consommation d'eau est ajouté aux charges locatives ;
2. Charges au réel : Dans certains cas, le propriétaire peut inclure les frais d'eau dans les charges locatives, qui sont payées mensuellement ou périodiquement par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire reçoit la facture d'eau et répartit les coûts entre les différents locataires en fonction des modalités définies dans le contrat de location ;
3. Charges forfaitaires : Dans certaines locations, un forfait de charges est convenu entre le propriétaire et le locataire, qui peut inclure l'eau ainsi que d'autres services (électricité, chauffage, entretien, etc.). Dans ce cas, le locataire paie un montant fixe de charges chaque mois, sans tenir compte de la consommation réelle d'eau.

La prise en charge des réparations d'une fuite d'eau dépend de la nature de la fuite et de l'origine du problème.

Si la fuite est causée par l'usure normale des installations ou par un vice de construction, la responsabilité des réparations incombe généralement au propriétaire. Cela inclut les canalisations, les tuyaux, les raccordements et autres composants du système de plomberie qui sont considérés comme des éléments structurels du logement.

En revanche, si la fuite est causée par un défaut d'entretien ou une mauvaise utilisation de la part du locataire, celui-ci peut être tenu responsable des réparations. Par exemple, si le locataire perce accidentellement un tuyau en effectuant des travaux de bricolage non autorisés, il peut être responsable des coûts de réparation.

Dans le cas où la fuite résulte d'un vice caché, c'est-à-dire un défaut préexistant non visible au moment de la location, la responsabilité des réparations peut incomber au propriétaire. Les vices cachés sont des défauts non apparents au moment de la signature du contrat de location, qui rendent le logement impropre à l'usage prévu.

La question de la location d'un logement alimenté en eau par un puits suscite des débats et des controverses. Bien que le décret de 2002 sur le logement décent soit tolérant quant à l'origine de l'eau potable qui alimente le logement, louer un logement alimenté en eau par un puits n'est pas autorisé par la loi.

L'installation d'alimentation en eau du logement doit permettre aux occupants de bénéficier d'une eau sous pression distribuée soit par un réseau public, soit depuis le réservoir d'un château d'eau.