Quels sont les travaux et les réparations locatives à la charge du propriétaire ?

Le bailleur est tenu d’entretenir et de réparer le logement qu’il met en location, pendant toute la durée du bail. Il aura particulièrement en charge les réparations “importantes”, nécessitant son intervention. Cela concerne :

• Les travaux permettant de qualifier le bien de décent aux yeux de la loi ;
• Les travaux nécessaires au maintien en l’état du logement (plomberie vétuste, rampes d’escalier en bois anciennes, volets ne fonctionnant plus, clé qui ne tourne plus dans la serrure, …) ;
• Les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes de l’immeuble (façade, ascenseur, cage d’escalier…) ;
• L’entretien de la façade de l’immeuble et des toitures ;
• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (chauffage, isolation) ;
• Certains travaux liés à la vétusté du logement ou la force majeure (même s’il s’agit de réparations locatives normalement attribuées au locataire).

La loi du 6 juillet 1989 et le décret 87-712 du 26 août 1987 permettent de savoir si les travaux sont à la charge du propriétaire ou du locataire. Ces règlementations servent de référence pour éviter tout conflit. 

Les frais de remise en état : source principale de litiges

Les frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici assez floue. Il s’agit souvent d’engager un dialogue et d’étudier des devis d’artisans, dès lors que des dégradations sont constatées dans l'état des lieux de sortie.

Si un manque d'entretien ou des dégradations particulières sont constatés, les frais de remise en état sont à la charge du locataire. Ces frais pourraient être prélevés sur son dépôt de garantie.

Le cas de la vétusté selon le décret 87-712 du 26 août 1987

La vétusté, et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs ne peuvent pas être imputables au locataire. Un propriétaire ne peut pas reprocher au locataire de ne pas avoir effectué les réparations locatives à sa charge, dès lors que l'immeuble loué est trop vétuste. 

Réaliser des travaux les samedis, dimanches ou jours fériés

Afin de pouvoir réaliser des travaux les samedis, les dimanches et jours fériés, le bailleur va devoir en faire la demande conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est en droit de refuser cette demande. Nous vous conseillons de lui adresser une lettre d’autorisation de réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés.

Sachant que le locataire a bien souvent tout intérêt à ce que les travaux soient réalisés au plus vite, il est donc rare de se voir refuser cette demande.

La nécessité d’informer le locataire avant de réaliser les travaux 

Avant de réaliser les travaux, le bailleur va devoir prévenir son locataire au travers d’une notification de travaux, qui reprend :

• Les références du contrat de location ;
• La nature des travaux prévus ;
• Les modalités d’exécution des travaux.

Le logement mis en location doit respecter les critères de décence fixés par la loi. Dans le cas contraire, le locataire peut exiger la réalisation de travaux de mise en conformité par le propriétaire. 

La mise en demeure du bailleur s'il ne respecte pas ses obligations

Si le propriétaire ne réalise pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure. Il peut donc lui transmettre un courrier recommandé avec accusé de réception pour exiger le respect des obligations inscrites dans le bail de location. 

La saisie de la commission de conciliation ou du tribunal d'instance

Si le bailleur ne répond pas à la mise en demeure et que les travaux ne sont pas réalisés dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux. Un accord devra être trouvé à l'amiable. Dans le cas contraire, le juge pourra obliger le propriétaire à exécuter les travaux nécessaires. 

Le dédommagement de loyer pour travaux

En location vide comme en location meublée, il est possible d’accorder au locataire une réduction de loyer temporaire si celui-ci s’engage à faire des travaux d’amélioration. Ces travaux concernent :

• Des travaux d’embellissement : peintures, revêtements au sol.
• Des réparations légères : changement d’une porte.

La contrepartie pour le locataire est soit une réduction partielle de loyer, soit une franchise totale temporaire dont les modalités sont stipulées dans la clause. Il est également possible de faire un avenant au contrat de location si ces travaux surviennent en cours de bail.

Si vous êtes tenu de vous occuper des travaux en tant que propriétaire, les travaux légers et menues réparations locatives à la charge du locataire pendant toute la durée du bail. Le décret du 26 août 1987 dresse une liste précise de ces obligations : 

• Entretenir les revêtements des sols et des murs ; 
• Veiller à l'entretien des placards et des plinthes ; 
• Entretenir les portes et les fenêtres et remplacer les vitres brisées ; 
• Procéder à l'entretien des équipements de plomberie pour éviter toute fuite ou dysfonctionnement ; 
• S'assurer du bon fonctionnement des équipements électriques et l'électroménager mis à disposition dans un logement meublé ; 
• Entretenir les espaces extérieurs : espaces verts, piscine, terrasse et balcon. 

Qui se charge de l'entretien de la clôture : le locataire ou le propriétaire ?

Faisant partie des éléments extérieurs, les petits travaux sont à la charge du locataire, tout comme l'entretien courant. Si au contraire la clôture devient trop vétuste, le propriétaire pourra être amené à la remplacer pour garantir son bon état d'usage. 

L'entretien de la terrasse est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ? 

Le nettoyage ou le remplacement d'une lame de parquet sur la terrasse sont confiés au locataire. Les travaux plus conséquents sont par contre à la charge du bailleur. Pour éviter un conflit, référez vous aux obligations du bailleur inscrites dans votre contrat de location.