SOMMAIRE
- Construire votre projet
- Obtenir un crédit
- Prêt immobilier : les particularités
- Emprunt personnel ou par la SCI ?
- FAQ
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Vous avez peut-être l'intention de réaliser un investissement immobilier locatif et vous vous posez des questions à propos du mode de financement de votre projet. Pourquoi ne pas passer par une Société Civile Immobilière (SCI) familiale ? Comme son nom l'indique, la SCI familiale permet à des personnes ayant des liens de parenté d'acheter en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Cela permet de faciliter la gestion du patrimoine, son développement et sa transmission.
En effet, comment emprunter dans le cadre de la mise en place de cette structure juridique ? Faut-il que les associés souscrivent des emprunts personnels ou que la SCI contracte elle-même le crédit ?
Pour répondre à ces questions, vous devez prendre en compte bien des aspects : impôts, transmission de patrimoine, amortissement du crédit…
SCI familiale et emprunt : comment financer votre projet ?
Construire votre projet de SCI familiale
Vous devez d’abord avoir créé votre SCI familiale. Ce statut a pour but de faciliter la cogestion de biens immobiliers. Il vous permet notamment de vous affranchir du régime de l’indivision, qui impose que les décisions soient prises à l’unanimité. Avec ce cadre juridique, vous vous évitez donc cette contrainte. Le pouvoir de chaque associé se limite à sa quote-part.
La particularité de la Société Civile Immobilière familiale est que les personnes qui la constituent sont obligatoirement de la même famille. Elle peut tout aussi bien réunir des membres par filiation (frères, sœurs, parents, cousins…), que par alliance.
Comment créer une SCI, la procédure est classique :
- Rédaction des statuts ;
- Dépôt du capital social ;
- Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales ;
- Immatriculation de votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) qui vous permettra d’obtenir l’extrait Kbis.
À quoi sert l'extrait Kbis ?
Ce document délivré par le greffe du Tribunal de commerce atteste de l'existence juridique de la société. Il doit être mis à jour à chaque fois qu'intervient une modification de la situation :
- De la société : augmentation ou diminution du capital social, transfert de siège social,...
- Des associés : changement d'adresse,...
Obtenir un crédit pour une SCI familiale
Les prérequis concernant la SCI sont les mêmes que pour n’importe quelle société sollicitant un prêt.
Dès lors, votre société a une existence officielle. Cela vous permet, entre autres, d’effectuer votre demande de crédit pour financer votre projet immobilier. Pour ce faire, vous avez deux possibilités :
1. Demande d’emprunt dans le cadre de la SCI familiale elle-même
Vous pouvez vous rendre dans des établissements bancaires afin de solliciter un prêt au nom de votre société. Pour ce faire, vous devrez donner des informations au sujet du bien que vous voulez acquérir. Il vous faudra aussi informer votre banquier de la situation financière des différents membres de votre SCI.
Présenter des garanties financières concernant les associés est très important.
Présentez le projet de gestion de votre bien (gestion locative, remise en état pour une plus value, etc.), ainsi que des garanties concernant la capacité de remboursement des associés. Cela vous donnera plus de chances que votre demande de prêt soit acceptée.
Il reviendra ensuite au gérant de la SCI de signer le contrat de prêt après validation de celui-ci. L’argent est alors versé sur le compte bancaire ouvert au nom de la structure.
2. Emprunts contractés par les différents associés en nom propre
Dans ce cas, chaque associé sollicite un prêt personnel pour le compte de la SCI familiale. Le reversement de ce crédit à la SCI peut se faire en apport en numéraire ou en avance en compte courant.
Apport en numéraire
L’associé verse son prêt sur le compte de la SCI. La somme est alors ajoutée au capital social de la structure.
Avance en compte courant
Avec cette option, on considère que l’associé effectue un prêt à la Société Civile Immobilière. Il peut alors toucher des intérêts dont le taux est défini par les statuts de celle-ci ou par une convention d’avance en compte courant. Il a également le droit d’être remboursé partiellement ou intégralement de cette somme quand il le veut.
Pour ce faire, il faut toutefois que les finances de la SCI ne soient pas mises à mal. La convention peut aussi prévoir que les sommes avancées seront bloquées pendant plusieurs années.
Chacune de ces possibilités a ses avantages et ses inconvénients. Aussi, nous nous devons de vous apporter quelques précisions afin de vous orienter dans votre choix.
Connaître les particularités du prêt immobilier dans le cadre d’une SCI familiale
Comment s’effectue la demande de prêt ?
L’interlocuteur privilégié auprès de la banque sera le gérant de votre SCI familiale. C’est lui qui devra effectuer les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.
Concernant l’achat du bien à proprement parler, sachez qu’il est possible d’obtenir une promesse de vente avant que le prêt ne vous soit accordé. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, vous devez obligatoirement avoir sollicité un emprunt auprès d’un établissement bancaire pour cette transaction. Dans le cas contraire, vous serez tenu d’honorer la promesse de vente, même si le prêt vous est refusé.
Solliciter un emprunt pour votre SCI familiale ne vous donnera hélas pas accès à ces dispositifs (prêt à taux zéro…). Ceux-ci ne concernent que les prêts pour les résidences principales. Vous ne pouvez pas non plus en bénéficier à titre personnel pour le compte de votre SCI.
Comment se déroule le remboursement du prêt ?
Cela dépend de la nature de votre . S’il s’agit de biens que vous louez par la suite, les loyers peuvent alors servir au règlement des créances. Vous pouvez aussi acquérir un bien pour en profiter avec votre famille (jouissance privative).
Dans tous les cas, votre SCI familiale sera tenue de disposer des fonds suffisants pour rembourser le crédit.
L’échéancier de remboursement de l’emprunt vous sera communiqué une fois le crédit accordé via le tableau d’amortissement.
Le paiement du prêt peut, quant à lui, s’effectuer in fine (en une fois), ou avec des échéances. Celles-ci peuvent être réglées à taux fixe ou variable.
Ces informations vous donnent un aperçu des spécificités du prêt immobilier pour une Société Civile Immobilière familiale. Comme nous l’avons dit plus haut, ce n’est pas la seule possibilité dont vous disposez pour emprunter avec ce statut juridique. Mais quelle est la meilleure option ?
Choisir la meilleure option entre l’emprunt de la SCI familiale ou emprunt personnel
Utiliser la SCI familiale pour emprunter ou réaliser un emprunt personnel ?
Pour répondre à cette question, vous devrez prendre en compte plusieurs paramètres :
- Montant du crédit que vous souhaitez solliciter ;
- Nombre d’associés au sein de votre SCI ;
- Spécificités de votre projet immobilier ;
- Situation financière des associés.
Aussi, afin de prendre la meilleure décision, nous ne saurions trop vous conseiller l’avis d’un professionnel (notaire, avocat ou expert-comptable).
Pour autant, le prêt immobilier via une SCI familiale présente plusieurs avantages à ne pas négliger :
Une gestion du crédit immobilier facilitée
Dans ce cas, votre prêt est cadré par la SCI familiale. La gestion du crédit est centralisée. Le gérant de la société est le seul interlocuteur auprès de la banque prêteuse. Cela facilitera considérablement la tâche des associés.
Autre élément à prendre en compte : dans la mesure où vous ne souscrivez qu’à un seul prêt pour votre projet, vous aurez moins de frais de dossier à régler.
Déduction des intérêts de l’assiette du calcul de l’impôt
La SCI peut déduire les intérêts d’emprunts de ses résultats (loyers, etc.) sur sa déclaration de résultat n°2072.
La SCI est une société dite fiscalement "transparente". Cela signifie que le résultat de la SCI est directement imposé entre les mains des associés à proportion de leur participation dans le capital de la société.
En cas de résultat négatif, les associés peuvent donc déduire la quote-part de ce déficit leur revenant de leur déclaration de revenus fonciers (cerfa n°2044 ou 2044 Spéciale). Ils devront ensuite reporter leurs déficits fonciers sur leur déclaration de revenus personnelle (cerfa n°2042).
Si vous sollicitez un crédit en votre nom propre pour le compte de votre société familiale et que vous apportez cette somme au capital social de la SCI, cette dernière pourra également déduire les intérêts d’emprunt de ses résultats et chaque associé déduira un déficit foncier éventuel.
Protection du patrimoine familial
Ce type d’emprunt a un avantage majeur : il couvre les associés en cas de difficultés de paiement. En effet, dans pareil cas, la banque doit d’abord utiliser toutes les possibilités de recouvrement de la SCI familiale elle-même.
Sachez que pour accorder le prêt à votre structure, l’établissement financeur exige les trois garanties suivantes :
- Hypothèque sur le ou les biens concernés par votre emprunt ;
- Privilège de prêteur qui rend la banque prioritaire pour le remboursement de vos créances ;
- Cautionnement solidaire des associés.
La participation personnelle des membres de la SCI familiale ne se fera qu’en dernier lieu, en cas de difficultés de paiement des créances. Si une telle situation se produit, chaque associé sera tenu de payer au prorata de ses parts dans la société. En effet, il n’existe pas de solidarité entre les associés pour le paiement des dettes de la SCI (la banque ne pourra pas réclamer la totalité du paiement à un seul associé).
Baisse de l’actif de la société
En conséquence, un crédit contracté par l’intermédiaire de votre SCI peut être un moyen de réduire la valeur des parts sociales et donc des droits de mutation applicables en cas de donation ou mutation par décés. Il vous sera donc possible de céder vos parts à moindres frais.
Ce paramètre est à prendre en compte, si vous avez créé votre structure afin de transmettre un ou plusieurs biens à des héritiers.
Ces trois aspects sont importants car ils peuvent en effet vous épargner des frais, tout en facilitant la gestion de votre SCI familiale.
Bravo, vous avez parcouru cet article jusqu'à la fin ! Vous être à présent mieux armé pour savoir comment financer votre projet immobilier via une SCI familiale. La SCI familiale est un outil très intéressant pour développer et gérer un patrimoine personnel. Elle vous permet de préserver le patrimoine immobilier familial tout en optimisant la fiscalité.
Télécharger le Cerfa 2072 S-SD
FAQ
Comment une SCI peut-elle emprunter ?
Comme pour un particulier, la SCI demande, en la personne de son gérant, un prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire.
Combien peut emprunter une SCI ?
Il n’existe théoriquement pas de plafond pour emprunter en SCI familiale. Sachez toutefois que votre banque prendra en compte l’apport personnel des associés et un certain nombre de critères (garanties, etc.) pour accepter ou non votre demande de crédit. La SCI devra disposer de ressources suffisantes pour faire face au remboursement de l'emprunt (loyers, etc.).
Qui rembourse l'emprunt d'une SCI ?
Si c'est la SCI qui a emprunté, c'est à elle de procéder au remboursement des mensualités, prise en la personne de son représentant légal, son gérant. En pratique, le remboursement se fera par les ressources de la SCI comme les loyers générés par la mise en location d'un bien détenu par la société.
Quelle banque prête aux SCI ?
La plupart des banques classiques prêtent aux SCI comme aux particuliers dès lors qu'il s'agit de financer l'acquisition d'un bien immobilier.
Quel apport pour une SCI ?
La loi n'impose pas de capital social minimum pour une SCI. Il est possible de fixer le capital social d'une SCI à 1 euro. En conséquence, les associés sont libres de s'entendre sur les apports que chacun d'eux réalisera. Cet apport déterminera ensuite le montant de sa participation.
Y a-t-il une durée particulière pour le remboursement d’un prêt sollicité par une SCI familiale ?
Non. En général, la durée de remboursement d’un prêt pour une SCI familiale sera équivalente à celui d’un particulier. Et de la même manière, plus la durée est longue, plus le taux est élevé.
Doit-on souscrire à une assurance pour faire une demande de prêt avec une SCI familiale ?
Légalement, vous n’y êtes pas obligé. Néanmoins, dans la plupart des cas, les établissements bancaires exigeront des associés un contrat d’assurance décès et d’invalidité.
Peut-on emprunter pour acheter des parts de SCI ?
C'est tout à fait possible. Cet emprunt devra cependant être sollicité par la personne physique ou morale souhaitant devenir associé de la SCI et non par la société elle-même. Comme n'importe quel personne sollicitant un prêt, certaines conditions doivent être réunies pour obtenir le prêt. Le prêt devra par ailleurs être remboursé par l'associé emprunteur et non par la SCI.
Est-il plus délicat d’obtenir un prêt avec une SCI familiale qu’un prêt personnel pour un projet immobilier ?
Bien au contraire ! La SCI présentant en général plus de garanties qu’un particulier, la banque leur fait davantage confiance.
Comment créer une SCI familiale sans apport ?
Comme pour une SCI classique, vous pouvez constituer une SCI familiale avec un capital d'1 euro. Il vous suffit de rédiger des statuts et de procéder aux formalités de constitution de la SCI.
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