Comment créer une SCI ? Les quatre étapes à suivre

Choisir le type d'activité

Avant de vous lancer dans la création d’une société civile immobilière, il convient de définir vos besoins. Sachez que l'objet de la SCI est en principe par nature civil (gestion patrimoniale). 

L’activité principale de la SCI détermine la forme de société à créer, à savoir :

• SCI de gestion-location pour la création et la gestion d'un patrimoine immobilier ; 
• SCI de construction/vente pour la construction et la vente d’un bien immobilier ;
• SCI professionnelle pour l'acquisition de locaux professionnels comme le siège social d’une société ;
• SCI familiale pour la gestion et la transmission de biens immobiliers entre membres d’une même famille ; 
• SCI d'attribution pour acquérir un bien immobilier et en répartir entre associés la jouissance ou la propriété. 

Choisir ses associés

Pour créer une SCI, vous devez être au minimum 2 associés (découvrez ici comment créer une SCI seul). Il peut s'agir de personnes physiques ou morales en SCI. Le choix des associés est important car ces derniers sont liés par le contrat de société que représentent les statuts de la SCI. 

Les associés d'une SCI peuvent être des amis, des membres de la même famille (parents/enfants, frères/soeurs), en couple, etc. Il n’est pas nécessaire d’avoir des liens particuliers entre associés, sauf dans le cas de la SCI familiale où les associés sont liés par le sang ou par alliance.  

Dans tous les cas, bien connaître son ou ses associés est primordial. Les associés sont responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels, ce qui les engage et nécessite un certain degré de confiance entre eux. Il faut toutefois noter qu'il s'agit d'une responsabilité non solidaire, c'est-à-dire que les associés sont tenus individuellement proportionnellement à leur quote-part dans le capital social. La responsabilité est également subsidiaire, c'est-à-dire qu'elle n'est recherchée que si tous les moyens de recours contre la société ont été préalablement épuisés par les créanciers.  

Se séparer d'un associé peut être compliqué en cas de différend, suivant les clauses statutaires. De plus, chaque associé figure sur l'extrait K-bis de la SCI qui est la carte d'identité de la société. Chaque changement d'associé nécessite une modification des statuts déposés au greffe, ce qui engendre des formalités et des coûts. 

Choisir son régime fiscal

Quels sont les avantages fiscaux en SCI ? Lorsque vous décidez de créer une SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (régime par défaut) ou l’impôt sur les sociétés (régime sur option).

La SCI est à ce titre dite fiscalement transparente et soumise à l'impôt sur le revenu par défaut. Ce statut est parfaitement compatible avec la location nue mais non avec la location meublée considérée comme une activité commerciale.

En revanche, une SCI en location meublée doit opter pour l'impôt pour les sociétés, sauf si la location meublée est exercée à titre exceptionnel et accessoire (recettes représentant au maximum 10% des recettes totales). 

La société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu est dite fiscalement transparente, c'est-à-dire que son résultat est imposé entre les mains des associés (Le Bilan SCI). Le régime d'imposition dépend en conséquence du régime fiscal dont dépend chaque associé. 

Le choix du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés est définitif. En effet, il ne sera pas possible de changer de régime. La seule solution qui existe pour passer de l’impôt sur les sociétés à l’impôt sur le revenu est de dissoudre et liquider la SCI et d’en créer une nouvelle. 

L’impôt sur les sociétés nécessite la tenue d’une comptabilité et d’une assemblée générale annuelle afin d’approuver les comptes de la SCI. 

Peut-on créer une SCI gratuitement ? 

Chaque étape de la création d’une SCI représente un certain coût. Cependant, vous pouvez réduire au maximum ces coûts si vous constituez vous-même la SCI.

Certaines démarches peuvent être réalisées seules, d’autres peuvent nécessiter l’accompagnement d’un professionnel. La rédaction des statuts étant libre, à l'exception de quelques clauses, il est préférable de posséder quelques notions juridiques et fiscales pour les rédiger afin d’éviter toutes mauvaises interprétations des clauses statutaires. 

La rédaction des statuts par une plateforme juridique facture ces prestations aux alentours de 200 € HT. Il est possible de se faire accompagner par des professionnels (avocats, expert-comptable, notaire). Dans ce dernier cas, et en fonction de la prestation choisit, le forfait intégral pour la rédaction des statuts de votre société civile immobilière est compris entre 1 500 et 2 500 € HT.

En 2022, le tarif est de l'ordre de 200 € HT pour les frais d’annonces légales, variable suivant la longueur de l'avis de constitution.  

Les sociétés civiles immobilières, comme toutes sociétés immatriculées au registre du commerce et des sociétés, sont soumises à la déclaration des bénéficiaires effectifs. Cette formalité coûte 21,41 € TTC. 

Les frais d’immatriculation de la SCI au greffe sont de 66,88 € TTC.

Les frais engagés pour créer une SCI peuvent être remboursés aux associés sous conditions :

• Frais engagés dans les six mois précédant l’immatriculation de la société. 
• Frais en lien avec le début de l’activité de la société.

En conséquence, le coût de création d'une SCI varie entre 300 € et 3000 € suivant le mode de réalisation (seul ou accompagné par un professionnel). 

Rédiger un acte sous seing privé ou un acte notarié ? 

Pour créer une SCI, les statuts peuvent être rédigés par acte sous seing privé (fait de façon non professionnelle) ou par acte notarié. En cas d'apport d'un bien immobilier par un associé, un acte authentique est obligatoire pour constater le transfert d'actif. 

Les associés peuvent décider de modifier les statuts de la même façon en fonction des événements survenant au cours de la vie de la société. Dans ce cas, une décision votée en Assemblée générale extraordinaire à l'unanimité des associés sera nécessaire, sauf dispositions contraires des statuts. 

Créer une SCI sans apport, est-ce possible ?   

La loi n'impose pas de capital social minimum aux créateurs de SCI, donc oui, il est possible de créer une SCI sans apport ou avec un 1 euro symbolique. 

Les fondateurs peuvent réaliser des apports en numéraire (argent), en nature (bien immobilier ou mobilier) ou en industrie (travail). Les statuts doivent indiquer le montant et la répartition du capital social entre les différents associés. 

Le capital n'a pas à être nécessairement libéré au moment de la constitution de la SCI. En d'autres termes, les membres fondateurs ne sont pas obligés d'effectuer le paiement de leurs apports tout de suite.  

Dans la plupart des cas, les futurs associés s'entendent pour effectuer un versement de fonds minimum destiné à permettre à la SCI de faire face à ses frais de départ (notaires, frais bancaires, frais administratifs, etc.)

Enfin, les statuts de la SCI peuvent prévoir un capital variable, ce qui permet de modifier le montant du capital social sans avoir à modifier les statuts, procédure un peu longue et engendrant des frais. 

Définir l'objet social 

L'objet social d'une société correspond à l'activité à laquelle cette dernière se destine. Concernant la SCI, cet objet doit être civil par nature, licite et possible. Il conditionne l'obtention du bon Code NAF SCI !

L'objet social de la SCI doit bien entendu porter sur une activité de nature immobilière. Il pourra préciser notamment si la société est destinée à de la location, à la construction-vente, s'il s'agit d'une SCI familiale, etc. 

Si la SCI décide de faire de la location, il faut savoir que la durée minimale du bail diffère de la location classique. Elle est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Il est déconseillé de trop limiter l'objet social par exemple en prévoyant l'acquisition d'un bien ou en limitant l'activité de la société à une activité locative. En effet, mieux vaut prévoir une possibilité d'évolution, cela évitera d'avoir à modifier les statuts dès le moindre ajout d'activité. 

Voici un exemple de clause d'objet social pour une SCI classique : 

Les conditions et mentions obligatoires

Les règles de fonctionnement de la SCI sont régies par les statuts. Les mentions obligatoires qui doivent figurer dans les statuts de la SCI sont les suivantes : 

• Forme de la société ;
• Objet social ;
• Appellation ;
• Siège social ;
• Apports de chaque associé ;
• Montant du capital social et répartition des parts entre associés ;
• Durée de la société ; 
• Modalités de fonctionnement : règles de vote, pouvoirs du gérant, cession des parts sociales libre ou sur agrément, etc.

Ces éléments sont prévus par l’article 1835 du Code civil. 

Le choix des clauses

Pour créer une SCI, vous disposez d'une grande liberté dans la rédaction des statuts. Il est donc primordial de vous mettre d'accord entre associés sur le contenu des clauses statutaires. 

Les clauses vont définir toutes les procédures de fonctionnement de la société civile immobilière. Chaque mention obligatoire est détaillée de façon à conditionner les prises de décisions des associés. 

Par exemple, ce sont les clauses qui dictent les règles à suivre en cas de cession de parts sociales, ou en cas de conflit entre associés. Ce sont également elles qui précisent les modalités de prise de décision : à la majorité, à l’unanimité, en assemblée générale, etc. 

Au lancement d’une SCI, la publication d’une annonce dans un journal d'annonces légale (JAL) est obligatoire avant l'immatriculation. Une attestation de parution devra figurer dans le dossier d'immatriculer transmis au greffe.  

Rédaction de l’avis de constitution : informations à mentionner

À l’instar des statuts de la SCI, l’avis de constitution d’une annonce légale doit contenir les mentions suivantes : 

• Le nom de la société ;
• La forme juridique ;
• Le nom du gérant ;
• L’adresse du siège social ;
• La date de prise d’activité.

La parution de l'avis de constitution dans un journal officiel permet à la SCI de lancer officiellement son activité.

Parution dans un journal d’annonces légales : types de journal

Le journal d’annonces légales existe depuis 1631 ("La Gazette de France"). Il a été créé pour rendre publiques les informations quotidiennes. Aujourd’hui, il est réservé à la vie des sociétés. Ainsi, toutes modifications importantes dans la vie de la SCI feront l’objet d’une publication au journal d’annonces légales.

Il vous faut maintenant immatriculer votre SCI. L’immatriculation correspond à l'inscription de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) .

Depuis le 1er janvier 2023, il faut passer par le Guichet Unique des Entreprises pour créer une SCI. Le guichet unique permet aux sociétés de réaliser toutes les formalités en ligne sur un unique guichet dont la création.

Une fois la formalité de création de la SCI terminée, (par les fondateurs ou par un mandataire), la SCI reçoit son extrait K-bis (certificat d'immatriculation).

Vous en savez à présent comment créer une SCI ! En suivant ces 4 étapes vous assurez la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.