SOMMAIRE
- Différence d'investissement entre SCI et nom propre
- Passer de nom propre en SCI
- Passer d'une SCI en nom propre
- Les avantages de chaque type d'investissement
- Les inconvénients de chaque type d'investissement
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Investir en SCI signifie détenir le bien par une société et avoir des avantages fiscaux.
Acheter en nom propre signifie être directement propriétaire du bien, mais présente des risques et contraintes.
On peut transférer un bien d'une propriété individuelle à une SCI et vice versa, chaque option a ses avantages et inconvénients, adaptés à différents projets et situations.
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Vous envisagez peut-être de développer un patrimoine immobilier mais vous hésitez encore à le faire via une SCI ou en votre nom propre ? Contrairement à un achat en direct (en nom propre), investir via une Société Civile Immobilière (SCI) signifie que le bien est détenu par la société et cela peut plus d'avantages.
Quelle est la différence entre investir en SCI ou "en nom propre" ?
Investir en SCI
La société civile immobilière est une personne morale ayant une activité civile immobilière. Elle est composée au minimum de 2 associés.
Il existe plusieurs types de SCI : SCI classique de gestion ou une SCI de location, de construction vente, SCI familiale (entre membres d’une même famille), etc. La création d'une SCI implique notamment de rédiger des statuts, de nommer un gérant et déposer des déclarations fiscales. La loi n'impose pas de capital social minimum, ce qui signifie qu'une SCI peut être constituée avec un capital de 1€.
La SCI possède un patrimoine distinct de celui de ses associés. Ainsi, les associés sont titulaires de parts sociales à hauteur de leur participation dans le capital social. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaires du bien qui est détenu par la SCI.
Une autre particularité d'investir en SCI est la durée des baux : la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).
Investir en nom propre
En investissant en nom propre, vous faites l'acquisition d’un bien immobilier en direct. Vous devenez unique propriétaire du bien si vous achetez seul, vous percevez directement les loyers générés en cas de mise en location du bien.
Si vous souhaitez effectuer un achat en nom propre à plusieurs (avec un conjoint, un enfant, un ami…), vous ferez partie de ce qu’on appelle une indivision. Contrairement à la SCI, l’indivision n’est pas dotée de la personnalité morale, cela signifie que vous détenez une partie du bien immobilier directement.
Comment passer un bien acheté en nom propre dans une SCI ?
Vous pouvez tout à fait décider de créer une SCI après avoir acheté un bien immobilier en nom propre.
Il vous suffit d’apporter le bien immobilier à une SCI nouvellement créée. En contrepartie de cet apport, vous et votre associé recevez des parts sociales à proportion des parts détenues dans le capital.
Cette opération doit se faire chez un notaire et donne lieu à des taxes car elle est considérée comme une cession, le bien changeant de propriétaire.
Comment dissoudre une SCI et passer les biens en nom propre ?
À l’inverse, vous pouvez décider de dissoudre une SCI afin de récupérer le ou les bien(s) en direct.
Si le bien a été apporté en nature par un associé (apport à la création contre attribution de parts sociales), ce dernier le récupère. Les associés peuvent aussi décidé que le bien reviendra à l’un d’entre eux après la dissolution.
Là encore, vous devez vous adresser à un notaire et cette opération constitue une cession de bien immobilier fiscalisée.
Quels sont les avantages de chaque type d'investissement ?
Les atouts d'un investissement en SCI
La SCI présente les avantages principaux suivants :
- La création d’une SCI permet d’acheter à plusieurs et donc de réaliser un dans un projet immobilier plus important. Puisque c’est la SCI qui emprunte, plusieurs associés peuvent se porter garant du remboursement ;
- Le patrimoine est protégé des créanciers qui devront saisir des parts sociales et non un bien immobilier ;
- Les avantages fiscaux en SCI: la SCI est dite fiscalement translucide (ou transparente), ce qui signifie que les résultats ne sont taxés qu’une fois entre les mains des associés. Les loyers générés par le bien sont soumis au régime des revenus fonciers si les associés sont des personnes physiques. Cela signifie que si la société génère des déficits, les associés pourront déduire ces déficits fonciers de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global dans une certaine limite ;
- SCI et succession : la transmission du patrimoine par les parents aux enfants est facilitée et peut se faire en réduction des droits de mutation (transmission de parts sociales de son vivant avec les donations de parts sociales, démembrement de propriété des parts, etc.).
Les atouts d'un investissement en nom propre
L’avantage d’investir en nom propre réside dans le fait que vous pouvez réaliser l’achat seul. Vous gérez ainsi votre patrimoine en toute autonomie en prenant toutes les décisions seul.
Vous évitez par ailleurs aussi les complications d’une gestion en société : assemblée générale, gérant, déclaration de résultat.
Quels sont les inconvénients de chaque type d'investissement ?
La structure complexe d'une SCI peut être rebutante
La création d'une SCI présente certains inconvénients, comme :
- Une technicité liée à la constitution (rédaction des statuts, immatriculation, etc.) ;
- Des frais de constitution ;
- Une gestion quotidienne de la société (gérance, assemblée générale, déclaration fiscale,...) ;
- L'obligation d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) en cas de location meublée (cette activité étant considérée comme une activité commerciale et non civile).
Par ailleurs, vous devez être au moins 2 associés pour constituer une SCI. En effet, créer une SCI seul est impossible, sauf exception temporaire (réunion de toutes les parts en une seule suite au départ d'un associé, etc.). Vous avez cependant la possibilité de créer une SCI avec un enfant mineur que vous représentez légalement.
Une mise en location limitée
Vous pouvez acheter une SCI pour acheter un bien et mettre ce dernier en location.
Toutefois, une SCI classique dite à l'IR (impôt sur le revenu) ne peut pratiquer que de la location nue (Notre article dédié : ).
En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Or, une SCI doit avoir une activité civile par nature. En conséquence, sauf exception, une devra opter pour l'IS (impôt sur les sociétés).
L'achat en nom propre est plus risqué
Si vous vous portez acquéreur en nom propre et seul d'un bien, vous devez, le cas échéant, solliciter un crédit immobilier à la banque. Vous devrez présenter des garanties suffisantes à l'établissement prêteur pour obtenir le prêt. Par ailleurs, en tant qu'unique acquéreur, votre capacité d'endettement sera moindre que si vous achetez à plusieurs en SCI.
Par ailleurs, vous êtes seul à gérer le bien immobilier. Si cette situation peut présenter des avantages en cas de bénéfices, cela signifie aussi que vous devez faire face aux dépenses d'entretien et de réparation éventuelles. De même, vous serez l'unique interlocuteur en cas de poursuite de répondre par des créanciers.
Si vous vous portez acquéreur en nom propre avec une ou plusieurs autres personnes, vous vous retrouvez au sein d'une indivision (détention d’un bien immobilier à plusieurs) en cas de départ d’un membre de l’indivision. Cette situation est susceptible de poser problème en cas de souhait de l'un des membres de quitter l'indivision. En effet, les autres ne pouvant s'y opposer, ils doivent racheter la quote-part du membre sortant ou vendre le bien.
Le choix des investisseurs de réaliser un projet en SCI ou nom propre dépend de la nature de votre projet, des avantages recherchés et de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. N’hésitez pas à effectuer des simulations ou à contacter un professionnel de la gestion immobilière tel que BailFacile.
FAQ
Pourquoi ne pas acheter en nom propre ?
Acheter un bien immobilier en nom propre signifie que vous êtes directement propriétaire de ce bien. En cas de difficultés financières, vos créanciers pourront saisir le bien et en forcer la vente.
Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en nom propre ?
Une SCI vous permet d’acheter à plusieurs en évitant les écueils de l’indivision (unanimité des décisions, etc.). Le bien immobilier est protégé des créanciers éventuels qui devront saisir des parts sociales. Cette forme sociale facilite par ailleurs la transmission d’un patrimoine à vos enfants par le jeu des donations successives de parts sociales ou encore le démembrement de propriété.
Achat immobilier en SCI ou nom propre ?
L'objet d'une SCI étant de gérer, développer ou administrer un bien immobilier, cette forme sociale est parfaitement adaptée à l'achat immobilier. Tout dépend cependant de votre projet. Par exemple, si vous souhaitez développer une activité de location meublée, vous devez créer une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) et non à l'impôt sur le revenu. Il peut alors, dans certains situations, être préférable d'acheter le bien en nom propre.
Pourquoi faire une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Les raisons sont avant tout patrimoniales. Créer une SCI pour acquérir un bien immobilier permet de protéger ce dernier en cas de poursuites par des créanciers (ces derniers devront saisir des parts sociales et non un bien immobilier). La SCI facilité également la transmission du patrimoine à ses enfants dans un cadre fiscal intéressant.
Quand se mettre en SCI ?
Vous pouvez décider de créer une SCI avant d’acheter un bien immobilier comme votre résidence principale ou une résidence secondaire par exemple. Ainsi, les investisseurs empruntent à travers la SCI la somme nécessaire au financement et devient propriétaire du bien directement.
Investissement locatif SCI ou nom propre ?
La SCI classique (de gestion ou location) vous permet d’investir dans un bien afin de le mettre en location. Le bail est signé au nom de la société qui perçoit les loyers et déduit les charges locatives. La SCI est dite à l'IR ou l'impôt sur le revenu, cela signifie qu'elle est fiscalement transparente et que les revenus fonciers seront directement taxés entre les mains des associés physiques.
Avantage SCI ou nom propre ?
La SCI permet de développer et pérenniser un patrimoine immobilier tout en facilitant la transmission de ce dernier par les parents à leurs enfants. A l’inverse, l’acquisition d’un bien en nom propre permet d’être propriétaire “en direct” et de s’affranchir de la création d’une société, de sa gestion et sa comptabilité.
Quelle différence y-a-t ’il entre l'impôt en SCI ou nom propre ?
Si la SCI est détenue par des personnes physiques, ses résultats sont directement imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains de ces derniers. Autrement dit, le régime d’imposition des revenus fonciers est le même pour une SCI à l’IR qu’en nom propre. Les droits de mutation applicables aux donations de parts sociales de SCI peuvent quant à eux être réduits du fait de la valorisation de ces dernières (déduction du passif).
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