Comment préparer le premier bilan comptable de ma SCI ?

Le premier bilan d'une société civile immobilière (SCI) correspond à l’ensemble des documents comptables établis par cette dernière à la fin du premier exercice clos. 

Un exercice comptable est d’une durée de 12 mois, alignés ou non sur l’année civile. En cas de création d’une SCI en cours d’année, l’exercice de la SCI pourra être d’une durée inférieure à 12 mois. 

Le premier exercice d’une SCI peut également être, à titre exceptionnel, d’une durée supérieure à 12 mois, sans pouvoir excéder 24 mois. Les associés fondateurs (personne morale ou physique en SCI) devront le préciser dans les statuts.

Exemple : 

Les associés fondateurs d’une SCI créée le 1er août 2023 et dont l’exercice est calqué sur l’année civile peuvent décider que le premier exercice sera clos : 

• Le 31 décembre 2023 (premier exercice de 4 mois) ;
• Ou le 31 décembre 2024 (premier exercice de 16 mois). 

Le premier bilan de la SCI comprend, comme ceux qui suivront, l’actif et le passif de la société : immobilisations (constructions, etc.), actif circulant (créances clients, stock…), capital social, capitaux propres, provisions, emprunts, etc. Le résultat net comptable positif ou négatif est constitué par l’écart entre l’actif et le passif de la société.

Le bilan comprend également un ensemble de documents comptables : compte de résultat (recettes et dépenses) et l’annexe comptable (commentaires sur le bilan et le compte de résultat). 

Outre la durée de l’exercice comptable, la particularité d’un premier bilan de SCI tient aux dépenses déductibles. En effet, les fondateurs de la SCI peuvent déduire les frais de constitution (immatriculation, annonces légales, frais d’avocats…). 

Dans tous les cas, une SCI doit tenir une comptabilité minimum. En effet, chaque année, le gérant d’une SCI doit établir des documents afférents à l’activité de la société lors du dernier exercice écoulé en vue de la tenue de l’assemblée générale. Ces documents doivent être communiqués aux associés avant la séance. La comptabilité est cependant simplifiée ou à l’inverse plus contraignante selon le type de société.

Bilan SCI à l’IR 

Une SCI est, par défaut, fiscalement transparente (translucide) et soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le résultat de la SCI est imposé directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (associés personnes physiques).

Dans ce cas, la comptabilité est ultra simplifiée et se limite à l’enregistrement des recettes (loyers) et des dépenses (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.). 

Le calcul du résultat se fait à l’aide de la déclaration cerfa n°2072 (déclaration des sociétés non soumises à l’IS (lien article déclaration 2072). La quote-part de résultat de chaque associé est ensuite à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus. 

Chaque année, le gérant doit tenir une assemblée générale afin de présenter et de faire approuver les comptes de la SCI par l’ensemble des associés. 

Bilan SCI à l’IS 

Les associés fondateurs de la SCI ont la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) au moment de la création ou ultérieurement. Cette option devient irrévocable au-delà de 5 ans. 

Ce choix dépend notamment de l’activité de la SCI. En cas de SCI de Location et plus précisément de location meublée prépondérante par exemple, l’IS s’impose. En effet, dans ce cas, les recettes étant considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Il en est de même en cas d’investissements importants, les biens immobiliers pouvant être amortis comptablement, ce qui est impossible en SCI à l’IR.

La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale d'engagement : bilan, compte résultat, annexe. Le résultat de la société est déclaré à l’aide de la liasse fiscale n°2065 et imposé au nom de la société.  

Bilan de la SCI familiale 

Une SCI familiale est une société civile immobilière classique composée entre personnes ayant des liens de parenté ou par alliance.   

La SCI familiale est soumise à l’IR par défaut et donc soumise à une comptabilité simplifiée. Il lui suffira d’enregistrer ses recettes et ses dépenses et d’établir une déclaration de résultat annuelle 2072. Chaque associé reportera sa quote-part de résultat sur sa déclaration d’ensemble. Une assemblée générale devra être tenue chaque année pour présenter et approuver les comptes de la SCI.  

La société peut cependant opter pour l’IS. Dans ce cas, la SCI familiale sera dans ce cas tenue de tenir une comptabilité commerciale et d’établir un bilan à la fin de son premier exercice clos et au cours des exercices suivants. Les comptes annuels de la SCI comprendront un bilan (actif/passif), un compte de résultat et une annexe comptable. Ils devront être approuvés en assemblée générale. 

Le degré de complexité de la comptabilité d’une SCI familiale dépend donc du choix du régime fiscal de cette dernière, de la nature de son activité et de l’étendue de ses investissements. 

Si vous constituez une SCI avec des membres de votre famille, restez vigilant ! La simplicité et le côté confidentiel de la structure familiale ne doivent pas vous faire perdre de vue vos obligations comptables et fiscales. 

Bilan d’une SCI et expert-comptable  

Une SCI à l’IR est soumise à une obligation comptabilité simplifiée. Il n’est donc ni obligatoire, ni nécessaire de passer par un expert-comptable. Faire appel à un professionnel de la comptabilité ou du droit fiscal est cependant recommandé si vous n’avez aucune notion dans ces domaines et que vous avez peur de faire une erreur. 

Pour une SCI à l’IS soumise à une comptabilité commerciale, un expert-comptable ou un comptable recruté en interne s’impose sauf à ce que vous soyez à l’aise avec la comptabilité et la fiscalité.  

Bilan SCI 2072 

Une SCI à l'IR doit calculer son résultat à l'aide de la déclaration cerfa n°2072, déclaration des sociétés non soumises à l'IS. 

Bilan type SCI IR 

Une SCI à l'IR est tenue à une comptabilité simplifiée de trésorerie. Elle doit simplement identifier l'ensemble des recettes (loyers, etc.) et des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt, assurance, etc.). La SCI doit lister ces éléments dans la déclaration n°2072 permettant de calculer le résultat de cette dernière. Le solde permet de définir le résultat positif (bénéfice) ou négatif (déficit). 

Bilan SCI à l’IR 

Les obligations comptables de la SCI à l’IR sont allégées. La société doit tenir ce qu’on appelle une comptabilité de trésorerie. 

La SCI à l’IR doit cependant veiller à conserver l’ensemble des documents justificatifs lui ayant permis de calculer son résultat : 

• Factures de la société ;
• Des relevés bancaires ;
• Justificatifs d’opérations ou travaux ;
• Contrats de prêt et tableaux d’amortissement ;
• Avis de taxes foncières ;
• etc. 

Bilan SCI à l’IS 

La comptabilité de la SCI à l’IS est une comptabilité commerciale plus contraignante. 

La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité en partie double ou comptabilité d’engagement.

Cette obligation implique d’établir et de suivre, entre autres : 

• Le bilan comptable, le compte de résultat et l'annexe (bilan simplifié en dessous d'un certain chiffre d'affaires) ;
• Le grand livre (ensemble des opérations de débit et de crédit) ; 
• Le livre-journal chronologiquement (opérations d’achat/vente) ; 
• Le livre d’inventaire concernant les éléments d’actif et de passif ; 
• Le bilan dès la clôture du premier exercice (factures, charges, etc.). 

Une SCI à l’IS doit conserver un ensemble de justificatifs : factures (fournisseurs et clients), relevés bancaires et autres justificatifs d’opérations, contrats de prêts, tableaux d’amortissement, bulletins de paie, bordereaux de charges sociales, déclarations fiscales, etc.

Vous pouvez trouver un modèle de bilan sur les sites impots.gouv.fr ou service-public.fr.