SCI Avantages et Inconvénients pour faire le bon choix

Qu'est-ce qu'une SCI ? Le terme SCI désigne une Société Civile Immobilière, c'est-à-dire, une organisation composée d'au moins deux associés qui s'occupe de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Créer une SCI présente plusieurs avantages notables tant du point de vue juridique que fiscal :

• Fonctionnement souple ;
• Simplification de la gestion d'un patrimoine immobilier ;
• Pas de capital social minimum requis ;
• Protection relative du patrimoine personnel des associés ;
• La SCI de location peut être une SCI location meublée ou une SCI location non meublée ;
• Protection du patrimoine de la SCI contre les créanciers personnels des associés.

Un fonctionnement souple

Le fonctionnement d’une SCI peut être adapté par les associés à travers les statuts. Les dispositions peuvent ainsi répondre assez librement à leurs objectifs, sous réserve du respect de certaines dispositions obligatoires (par exemple : unanimité requise pour l'adoption de décisions ayant pour effet d'augmenter les engagements des associés).

Les statuts peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié. Les associés fixent les modalités de prise de décision (quorum, vote, etc.).

En ce qui concerne les cessions de parts sociales au profit d’un tiers, elles sont encadrées puisque la législation impose l’obtention d’un agrément à une double majorité (majorité en nombre d’associés, mais aussi en nombre de parts sociales). Cependant, il est possible de prévoir une cession libre entre associés ou au profit de membres de la famille.

Cette liberté d'organisation se retrouve au niveau de la personne du gérant. Représentant légal de la SCI, ses pouvoirs peuvent être modulés par les statuts ou par le procès-verbal de la décision de l'assemblée générale le nommant. Si les statuts ou le procès-verbal de nomination ne prévoient rien, le gérant a plein pouvoir pour engager la SCI.

Simplification de la constitution et de la gestion du patrimoine immobilier

Créer une SCI simplifie la gestion d'un patrimoine immobilier, tant concernant l'investissement locatif en SCI qu'au niveau de son suivi.

La SCI permet de réunir plus facilement les capitaux indispensables à une acquisition immobilière. En effet, par sa nature, cette structure facilite l'investissement à plusieurs en l'encadrant de façon souple. Elle permet par ailleurs de répartir entre associés les charges et les coûts liés à la détention d´immeubles.

De plus, l'accès au financement est rendu plus aisé. Les organismes bancaires sont rassurés par la garantie financière que leur donne la responsabilité illimitée des associés. En cas de défaut de paiement de la SCI, les créanciers pourront s'adresser, le cas échéant, aux associés pour recouvrer les sommes qui leur sont dues.

Cette responsabilité des associés est cependant à tempérer car les créanciers doivent en premier lieu tenter de recouvrer les sommes auprès de leur débitrice, la société. De plus, la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à sa participation dans le capital social.

Faut-il choisir l’indivision ou la SCI ? La gestion des immeubles via une SCI est également simplifiée si l’on compare avec l'indivision imposant l’unanimité pour certaines décisions (actes de disposition) et la vente de l’immeuble en cas de décision d’un seul co-indivisaire.

La SCI est plus souple au niveau des opérations de gestion et protège le patrimoine immobilier. En effet, si l’un des associés veut quitter la SCI, les autres membres peuvent lui racheter ses parts. Ainsi, la SCI peut conserver son ou ses biens.

La SCI peut par ailleurs nommer un ou plusieurs gérant(s). Ce dernier peut voir ses pouvoirs encadrés par les statuts selon la volonté des associés. Il peut avoir le pouvoir de signer des actes de gestion courante seul jusqu’à un certain montant (petits travaux, etc.) sans avoir à réunir une assemblée générale, ni à solliciter l'accord de tous les associés par exemple.

À défaut de précisions dans les statuts, les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises à l’unanimité : vente d'un immeuble, nomination ou révocation du gérant, cession de parts sociales à un tiers, etc. L’unanimité est par ailleurs nécessaire pour les décisions ayant pour effet d’augmenter les engagements des associés (achat d’un nouveau bien par la SCI, signature d’un bail commercial, etc.).

Absence de capital social minimum pour constituer une SCI

Contrairement à d´autres formes de sociétés, les associés ne sont pas tenus de souscrire un capital social minimum pour créer une SCI. Il est possible de créer une SCI avec un capital d’1 € symbolique.

Dans la pratique, les associés s'accordent généralement sur un apport en numéraire avec un versement de fonds minimum afin de permettre à la SCI de faire face à ses premiers frais de gestion : frais bancaires, notariés, administratifs, etc. Ce capital ne doit pas nécessairement être libéré au moment de la constitution de la SCI. En effet, les associés peuvent décider d’effectuer un virement depuis leurs comptes personnels ultérieurement. Il peut aussi s'agir d'un apport en nature (bien immobilier).

Il est également possible de créer une SCI à capital variable. Cette formule permet d'éviter les procédures d'augmentation ou de réduction de capital en cours d'exercice social, qui sont souvent lourdes et coûteuses. Le capital social et sa répartition peuvent donc varier sans modification des statuts, sous réserve de respecter un plancher et un plafond définis dans les statuts. Il suffit d'un procès-verbal du gérant de la SCI constatant l'augmentation ou la réduction de capital, sans qu'il ne soit nécessaire de déclarer l'opération au greffe.

Protection du patrimoine personnel des associés

La SCI est une personne morale. À ce titre, elle dispose d'un patrimoine propre, distinct du patrimoine personnel des associés.

Cela signifie que, en cas de dette de la société, les créanciers devront d'abord agir contre le patrimoine de la société. Ce n´est que si cela ne suffit pas à couvrir la dette que les créanciers pourront s´adresser aux associés.

Chaque associé est indéfiniment responsable mais cette responsabilité est limitée par la loi à proportion de sa participation dans le capital social. Il est important de souligner que la responsabilité des associés n'est pas solidaire. Cela veut dire qu´un créancier de la SCI insatisfait ne peut réclamer la totalité de la dette à un seul associé. Il doit demander paiement à chaque associé proportionnellement à la quote-part de chacun dans le capital social de la SCI.

Exemple :

Une SCI dispose d’un patrimoine insuffisant pour rembourser une dette de 500 000 €. La SCI comprend deux associés détenant respectivement 40 % et 60 % des parts sociales. Le créancier peut réclamer au premier associé 40 % de la dette, soit 200 000 €, et au deuxième un maximum de 60 %, soit 300 000 €.

Si un associé doit faire face à des créanciers personnels, ces derniers ne peuvent saisir les immeubles de la SCI. Ils peuvent tout au plus saisir les parts sociales détenues par l'associé endetté dans la SCI.

La difficulté pour les créanciers tient cependant au fait que les parts sociales doivent être valorisées, puis cédées. Si la SCI est endettée, les parts ne vaudront pas grand-chose. De plus, la cession des parts nécessite l’accord des autres associés et l’agrément du nouvel associé. La procédure peut donc être longue et coûteuse (frais d’avocats, etc.).

Stabilité d'une SCI en location

Dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Cela signifie que si la SCI loue un bien à une société, elle doit s'engager à un bail d'une durée de 6 ans, garantissant une certaine stabilité locative. En revanche, si le locataire est un particulier, le bail peut être conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable tacitement aux mêmes conditions.

Protection du patrimoine de la SCI

Quand un associé désire se retirer de l’investissement immobilier, la forme juridique de la SCI permet d'éviter la vente forcée des biens immobiliers typique des indivisions.

L´associé peut céder ses parts aux autres associés ou à un tiers accepté par ceux-ci. La procédure peut être simple si l’opération se déroule en bonne intelligence et que les associés sont conciliants :

• Évaluation des parts cédées ;
• Notification du projet de cession avec mention du prix et identification de l’acquéreur pressenti ;
• Accord des autres associés conformément aux statuts ;
• Rédaction et notification de l'acte de cession avec identification de l’acquéreur pressenti ;
• Dépôt de l´acte de cession et des statuts adaptés au Greffe du Tribunal de Commerce ;
• Notification de la cession au service des impôts avec paiement par l’acquéreur des parts sociales des droits d’enregistrement et, pour le cédant, imposition de la plus-value éventuelle.

Régimes d’imposition : SCI à l'IR ou à l'IS

La souplesse de la SCI se au niveau des avantages fiscaux de la SCI qui peut choisir son régime d’imposition. La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Par défaut, les revenus de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, donc à l’IR si les associés sont des personnes physiques. On parle de société fiscalement translucide ou, en pratique, de transparence fiscale.

L’associé est imposable à hauteur de sa quote-part de résultat dans la société. Par exemple, un associé détenant 52% des parts d’une SCI devra déclarer 52% du bénéfice net déclaré par la société au titre de ses revenus fonciers.

Les associés peuvent choisir de soumettre la SCI à l’IS, par exemple s'ils ne veulent pas que le résultat de la société impacte leur niveau d'impôt personnel. Si la société réalise des locations meublées, elle devra obligatoirement opter pour l’IS.

Sous le régime de l’IS, le résultat de la SCI est imposable au niveau de la société. Il est également imposable au niveau des associés en cas de distribution de dividendes.

Le régime de l´impôt sur les revenus est avantageux en cas de déficit. Les associés peuvent en effet déduire de leurs revenus fonciers les pertes de la SCI à concurrence de 10 700 € par an. Si la perte est plus élevée, la quote-part de déficit foncier généré peut être déduite pendant 10 ans des revenus fonciers ou pendant 6 ans de l’ensemble des revenus.

En cas de vente du bien immobilier, la plus-value immobilière bénéficie d’un abattement variable en fonction du nombre d’années de détention du bien. Actuellement, la plus-value est imposable à l'IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

L'abattement applicable en matière d'IR s’élève actuellement à :

• 6 % par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème année de détention ;
• 4 % au titre de la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’application de l’abattement conduit à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans révolus de détention du bien immobilier.

Quand la SCI choisit d´être soumise à l´IS, elle déduit des amortissements, sous certaines conditions. Cela signifie que la société déduit chaque année de ses recettes une fraction du prix d’acquisition du bien immobilier ainsi que du coût des travaux y afférents (rénovation…).

Taux d’imposition

Pour les SCI soumises à l’IR, le résultat est taxé entre les mains des associés personnes physiques. Le revenu foncier est soumis soit au régime micro-foncier (de plein droit ou sur option), soit au régime réel d’imposition suivant le barème progressif de l’IR.

Le régime micro-foncier permet de déclarer les loyers bruts de la SCI et d’être imposé à hauteur de 70 % de après application par l’administration d’un abattement de 30 %.

Il faut savoir que le taux marginal de l’IR (taux applicable à la tranche la plus élevée du revenu) s’élève actuellement à 45 %. Les revenus fonciers sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Le taux de l'IS dépend quant à lui du résultat. Il s’élève à 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfice (taux réduit) puis à 26,5 % au-delà (exercices 2021). Le taux passe à 25 % (exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022).

L’IS est ainsi avantageux pour les associés dont les revenus se situent dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. Cependant, dans le cas d’une société soumise à l’IS, les bénéfices restent conservés par la société sauf distribution de dividendes aux associés.

Les dividendes issus de bénéfices déjà taxés à l’IS sont soumis, au niveau de chaque associé, au prélèvement forfaitaire unique (PFU) dit « flat tax » au taux de 30 % (incluant l’impôt et les prélèvements sociaux).

Fiscalité de la transmission

Au-delà des avantages fiscaux liés au choix d´un régime d´imposition, la SCI permet de réduire les coûts de transmission des biens immobiliers.

En cas de transmission à titre onéreux ou gratuit (succession), ce n'est pas l'immeuble qui est transmis, mais les parts sociales. La valeur des parts de la SCI est déterminée en déduisant notamment les crédits bancaires de la valeur de l'actif immobilier. Si la SCI a souscrit des emprunts et qu’elle a un passif élevé, la valeur des parts sera réduite, voire nulle.

Par ailleurs, le jeu de la donation de la nue-propriété des parts sociales permet de commencer à transmettre à ses descendants de son vivant tout en réduisant le montant des droits de mutation de façon significative. Les droits de mutation sont assis sur une valeur partielle du bien. Or, à la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit par décès, les héritiers ne payent pas de nouveaux droits (=> lien vers l’article SCI et succession).

La SCI permet également d'optimiser les abattements de 100 000 € par donation à ses enfants. Il suffit de procéder en plusieurs fois à une donation à ses enfants de parts sociales puisque l’abattement se renouvelle au bout de 15 ans.

Le recours à cette forme sociale présente certains inconvénients :

• Responsabilité illimitée des associés ;
• Procédure complexe de création (attention sur le choix du Code NAF SCI) ;
• Tenue des assemblées générales annuelles ;
• Obligations comptables et fiscales.

Responsabilité illimitée des associés

La responsabilité des associés d'une SCI est qualifiée d´illimitée. Cela signifie que dans l'hypothèse d’un défaut de paiement par la société de ses dettes, les associés sont tenus de régler ces dernières.

La loi tempère cependant la responsabilité de chaque associé :

• D'une part, en la limitant à proportion de sa participation dans le capital de la SCI ;
• D'autre part, avant d’agir contre les associés, les créanciers de la SCI doivent démontrer que la société ne dispose pas de l'actif suffisant pour acquitter sa dette.

Procédure complexe de création d’une SCI

La constitution d'une SCI nécessite la réalisation de démarches administratives et juridiques complexes.

La rédaction des statuts est une étape cruciale. En effet, les statuts définissent le fonctionnement de la SCI et les règles entre associés et doivent donc être préparés avec soin, en prenant en compte différents aspects (juridiques, patrimoniaux, fiscaux, financiers, etc.).

Comme les associés sont en grande partie libres de les adapter, ils doivent être prudents. C´est notamment le cas quand ils envisagent de conditionner la cession des parts sociales à des clauses d’agrément.

Après cette première étape, différentes démarches administratives et formalités sont nécessaires pour pouvoir immatriculer la société :

• Déclaration d'immatriculation d'une société civile (formulaire “M0”) ;
• Ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI ;
• Publication d’un avis de constitution dans un journal d'annonces légales ;
• Dépôt du dossier au Greffe du Tribunal de Commerce ;
• Récupération de l’extrait d’immatriculation (ou "Kbis") ;
• Déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• Achat d’un registre à faire coter et parapher par le greffe.

Si elles ne sont pas spécialement difficiles à effectuer, ces démarches sont contraignantes dans le fond et dans la forme. Leur bonne réalisation est essentielle et prend du temps.

Assemblées générales annuelles

Tous les ans au minimum, une assemblée générale ordinaire doit avoir lieu, notamment pour approuver les comptes de la SCI. La convocation de tous les associés se fait par l'intermédiaire du gérant. Un procès-verbal d'assemblée générale est ensuite rédigé et enregistré dans le registre coté et paraphé du greffe.

Un certain formalisme entoure ces assemblées générales. C'est ainsi que l'assemblée générale d'approbation des comptes doit se tenir dans les 6 mois de la clôture de l’exercice sur convocation des associés et de la remise du bilan SCI.

La convocation doit obligatoirement contenir l’ordre du jour avec les points suivants : audition du rapport du gérant, approbation des comptes, quitus à la gestion, affectation du résultat, etc.

La lourdeur de ces formes obligatoires est un inconvénient qui doit être pris en compte au moment de choisir la forme de société civile immobilière.

Obligations comptables et fiscales

Tenue d’une comptabilité

Toute SCI est soumise à des obligations comptables.

Au minimum, les SCI soumises à l'IR doivent tenir une comptabilité simplifiée. Elle doit identifier ses recettes et dépenses afin de déterminer son résultat. Les pièces justificatives correspondantes sont à conserver.

La SCI soumise à l'IS est tenue à des obligations comptables plus strictes et plus complètes. La société doit établir et approuver ses comptes annuels : bilan, compte de résultat, annexes. L'obligation de tenir des journaux comptables s'impose à elle : livre journal, grand livre, livre d´inventaire. Il s'agit d´une comptabilité en partie double respectant le plan comptable général.

Dans tous les cas de figure, la tenue d'une comptabilité permet de piloter la SCI, d'informer les associés et de répondre aux contrôles de l´administration fiscale.

Obligations fiscales

Les obligations fiscales spécifiques aux SCI constituent un autre inconvénient.

SCI soumises à l'IR

C´est ainsi que pour les SCI soumises au régime de l'IR, il y a une obligation fiscale annuelle spécifique : le dépôt de la déclaration n°2072 (formulaire Cerfa pour les sociétés non soumises à l’IS).

Il s’agit d’une déclaration reprenant l’identité des associés, du gérant, le nombre de parts de chacun, les informations sur les immeubles de la SCI, les revenus et charges ainsi que les recettes nettes par bien immobilier, etc.

Chaque associé doit ensuite reporter sa quote-part de résultat sur sa déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044 Spéciale et sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

SCI soumises à l'IS

Quand la SCI a fait le choix de l’IS, une liasse fiscale n°2065 doit être remplie, reprenant le bilan et les annexes comptables ayant permis de déterminer le résultat net.

Certaines SCI sont en outre soumises au régime de la TVA, ce qui implique le dépôt de déclarations périodiques.

Bravo ! Vous avez parcouru cet article jusqu’à la fin et vous en savez à présent davantage sur les avantages et les inconvénients de la SCI.