Quelles sont les charges déductibles d'une SCI et comment en bénéficier ?

SCI à l'IR ou SCI à l'IS selon le type de location

Que l'on soit investisseur individuel ou associé d'une SCI (personne morale ou physique), la fiscalité est un élément important à prendre en compte lors d’un investissement locatif en SCI. En pratique, en tant qu'associé de SCI de location ou que propriétaire d’un logement proposé à la location nue, les revenus fonciers encaissés sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Le régime fiscal par défaut de la SCI est celui des sociétés de personnes. On parle de SCI à l'IR (impôt sur le revenu) et de transparence fiscale. En effet, les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu (IR) si les associés sont des personnes physiques.  

Les associés peuvent cependant choisir l’impôt sur les sociétés (IS) à la création de la SCI. On parle alors de SCI à l'IS. Les bénéfices obtenus par la SCI sont alors imposables au niveau de la société selon le régime de l´impôt des sociétés. Le résultat est également imposable au niveau des associés en cas de distribution de dividendes. 

En cas de location meublée en SCI, il fait obligatoirement se soumettre au régime de l’IS, les loyers étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

SCI à l'impôt sur le revenu 

Le choix d´un régime ou de l´autre va déterminer les avantages fiscaux en SCI des associés.

Dans une SCI à l'IR, les recettes locatives viennent en effet s’ajouter aux autres revenus (salaires, pensions…). Si l'associé est déjà imposé selon les tranches les plus hautes (45% pour le taux maximum), les revenus fonciers vont venir augmenter son niveau de taxation. En revanche, si la SCI génère beaucoup de charges déductibles et comptabilise un déficit, ce dernier viendra en déduction des autres revenus de l'associé. 

Deux régimes d’imposition sont alors possibles selon le montant des revenus locatifs perçus :

• Le régime réel dans le cas où les revenus locatifs dépassent 15 000 euros par an ;
• Ou le régime micro-foncier si les loyers perçus sont inférieurs à un montant plafonné à 15 000 euros par an.

En optant pour le régime réel, la SCI à l'IR peut non seulement déduire de nombreuses charges, mais aussi réduire sa base d’imposition et parfois même profiter d’un déficit foncier.

La liste des charges déductibles des revenus fonciers n’est pas exhaustive. 

En effet, le Code Général des Impôts prévoit que toutes les dépenses liées à l’acquisition et la conservation d’un bien loué sont concernées. D’autres frais peuvent donc être ajoutés afin de réduire l’imposition sur vos revenus. 

SCI à l'impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés (IS) est intéressant pour les associés dont les revenus sont imposés suivant les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu (45%). 

Les bénéfices nets (après déduction des charges) de la SCI seront soumis au taux réduit de l´impôt sur les sociétés de 15% jusqu'à 42 500€, au-delà, le taux passe à 25%. 

En cas de déficit, la SCI IS peut reporter ses pertes sur les exercices fiscaux futurs mais aussi sur les bénéfices des 3 exercices précédents. C'est ce qu'on appelle le report en arrière des déficits, permettant d'obtenir une créance sur le trésor public (créance de "carry-back").  

Le régime de la SCI à l'IS est celui des sociétés opaques : les associés ne sont pas imposés si aucun dividende n’est distribué, seule la société est imposée. 

Les résultats de la SCI à l'IR sont soumis à l’impôt sur le revenu après déduction des charges engagées durant l’année fiscale. Le régime d’imposition au réel s’applique pour les bailleurs qui proposent un bien à la location nue (non meublée).

Il est alors possible de déduire de vos revenus fonciers les frais suivants :

• Les intérêts d’emprunts ;
• Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
• Ainsi que les charges réelles (charges de copropriété, taxe foncière, frais d’assurances, frais d’agences).

À noter que vous pouvez choisir le régime réel sur option et renoncer au régime micro-foncier. Cette option est irrévocable pendant une durée de 3 ans.

Les charges déductibles en SCI déclaration 2072 

Une SCI à l'IR déclare ses recettes locatives et déduit ses charges à l'aide de l'imprimé Cerfa ou Déclaration n°2072 (déclaration des sociétés non soumises à l'IS).

Les associés reportent ensuite leur quote-part de résultat sur leur déclarations de revenus fonciers 2044 et leur déclaration d'ensemble 2042. 

Les frais d’acquisition 

Les frais qui ont servi à acquérir le bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers bruts.

Cela signifie que vous pouvez déduire de vos loyers encaissés les frais payés au cours de la même année qui sont liés à l’emprunt, parmi lesquels :

• Les intérêts d’emprunts du crédit immobilier contracté pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du logement loué ;
• Les cotisations d’assurance emprunteur ;
• Les frais de garantie ;
• Les frais de constitution de dossier ;
• Les dépenses de courtage pour trouver financement au meilleur taux d’intérêt,
• etc.

Les impôts liés au logement

Une partie des impôts peut également être déduite des revenus fonciers. Il s’agit essentiellement de la taxe foncière et de la taxe spéciale d’équipement.

En revanche, les dépenses et impôts locaux récupérables par le locataire (taxe d’ordures ménagères par exemple) ainsi que les frais de notaire ou les frais d’agence à payer lors de la vente, ne sont pas déductibles.

Les frais de réparation & d’entretien

Il est possible de déduire le coût des travaux occasionnés pour entretenir ou réparer votre logement. Ces travaux doivent viser à conserver ou remettre en état le bien immobilier afin de faciliter sa mise en location. Ils ne doivent donc pas servir à modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux.

Vous pouvez par exemple déduire la remise aux normes de l’installation électrique ou une rénovation de la toiture, etc.

Attention, les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles du revenu foncier.

Les travaux d’amélioration

Certains travaux engagés pour apporter un équipement ou un confort supplémentaire aux locataires peuvent également être pris en compte. Tous les travaux d’amélioration ne sont bien entendu pas inclus. L’administration fiscale veille là encore à ce que ces dépenses ne servent pas à modifier la structure du logement.

Il est possible, par exemple, de considérer les frais d’améliorations suivants :

• Les frais d’installation d’une nouvelle chaudière ;
• Le remplacement des fenêtres ou des volets ;
• L’isolation thermique du bâtiment ;
• Le changement du système d’évacuation des eaux usées ;
• L’installation d’un ascenseur ;
• L’ajout d’élément de sécurité comme un digicode ;
• L’installation d’équipements pour personnes handicapées ;
• etc.

Les primes d’assurance

L’ensemble des cotisations d’assurance liées à vos biens immobiliers sont déductibles des revenus fonciers. Vous pouvez en tant que propriétaire bailleur vous assurer contre les divers risques liés à l’investissement locatif.

Le montant réel de toutes les primes d’assurance sera alors pris en compte dans le calcul de vos impôts fonciers. Cela concerne donc toutes les primes d’assurance, telles que :

• L’assurance loyer impayé ;
• L’assurance contre la vacance locative ;
• L’assurance propriétaire non-occupant ;
• L’assurance habitation ;
• L’assurance de prêt immobilier (comme cité précédemment dans les frais d’acquisition) ;
• etc.

Les frais de gestion locative

Les éventuels frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple.

Certains frais de gestion et d’administration du bien peuvent être déductibles des revenus fonciers. Il peut s’agir ici :

• Des frais de gérance si vous confiez la gestion locative de vos biens locatifs à un tiers (administrateur de biens, agence immobilière, etc.) ;
• Des dépenses de gardiennage ou de conciergerie ;
• Des éventuels frais de procédure pour régler des litiges portant sur le bien locatif ou des différends avec le locataire par exemple (honoraires versés à un huissier, notaire, avocat ou expert).

Pour tous les autres petits frais de gestion, l’administration fiscale autorise une déduction annuelle forfaitaire de 20 € par logement. Il s’agit ici des frais de téléphone, l’achat de modèle de contrat de location, les frais de correspondance, etc.

Les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété

Il s’agit ici des charges de copropriété non récupérables par le locataire. Vous pouvez déduire par exemple le coût des travaux et d’amélioration de l’immeuble qui permettent d’augmenter la valeur locative du bien.

Tout copropriétaire bailleur doit en premier lieu déduire les provisions pour charges de copropriété de l’année précédente (N-1). Par la suite, il faut également prendre en compte la régularisation des charges et réintégrer les charges non déductibles (N-2).

Les déductions spécifiques

Certains dispositifs d’investissements locatifs permettent également de bénéficier d’une déduction ou d’une réduction d’impôt supplémentaire. Cette déduction forfaitaire vient en complément de toutes les autres charges déductibles.

Parmi les différents dispositifs de défiscalisation immobilière, on peut citer :

• Le Pinel éligible pour un bien neuf ou ancien acquis dans certaines zones géographiques et sous réserve d’une mise en location durant 6,9 ou 12 ans ;
• Le Denormandie qui permet de bénéficier d’une réduction sur la valeur totale du bien loué, sous conditions ;
• Le dispositif Malraux visant des biens dans des bâtiments anciens en échange de travaux de réhabilitation pour une mise en location pendant 9 ans au moins (travaux déductibles plafonnés à 400 000 €) ;
• Le Censi-Bouvard qui s’applique aux résidences meublées pour seniors ou étudiants dans le cadre d’un achat sur plan (VEFA), neuf ou ancien avec travaux (plafonné à 300 000 €). Là encore, l’investisseur doit s’engager pour une mise en location de 9 ans au moins.

Pour les investisseurs qui relèvent du régime d’imposition au réel, il est possible de déclarer l’ensemble des charges déductibles. Cela permet de diminuer le montant des revenus fonciers qui sera soumis à l’imposition.

Par ailleurs, dans la situation où le montant des charges à déduire est supérieur aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Ce déficit foncier est déductible des revenus, ce qui permet alors de diminuer son imposition.

Le montant à déduire est toutefois plafonné à 10 700 € de déficit foncier par an. Il est possible les années suivantes de reporter l’excédent de déficit foncier :

• Durant 10 années en les déduisant des seuls revenus fonciers ;
• Durant 6 ans lorsqu’il s’agit de les imputer sur le revenu global du foyer fiscal.

Prenons l’exemple d’un investisseur en locatif qui loue un bien non meublé. Sur l’année 2022, voici la répartition des revenus fonciers encaissés et des charges supportées :

Revenus fonciers encaissés : + 2 200 €

Intérêts d’emprunt : -2 400 €

Autres charges : -3 800 €

Le déficit foncier provenant de la location de son bien est donc de 2 200 - 2 400 - 3 800 = -4 000 €.

Au titre de son déficit foncier, ce propriétaire bailleur pourra déduire 3800 € de son revenu global soumis à l’impôt sur le revenu.

Le reste du déficit, soit 200 €, sera déductible des revenus fonciers durant les 10 années qui suivent.

Le régime micro-foncier

Lorsque le montant des revenus locatifs n’excède pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique. Ici, il n’y a pas lieu de déclarer les dépenses et les charges au réel. En effet, ce régime d’imposition permet de profiter d’un abattement fiscal forfaitaire de 30 %, quel que soit le montant des charges engagées. Ainsi, une partie seulement des revenus locatifs bruts encaissés sont soumis à l’impôt sur le revenu (70 %).

Attention, seuls les investisseurs dont les loyers ne dépassent pas ce plafond peuvent faire le choix du régime micro-foncier. Pour choisir, il est recommandé de calculer le régime le plus avantageux pour déclarer vos revenus fonciers.

La SCI à l'IS peut déduire plus de charges qu'une SCI à l'IR. 

Les charges déductibles en SCI à l'IS sont notamment les dépenses suivantes :

• Dépenses d’entretien et de réparation ;
• Primes d’assurance ;
• Charges récupérables non remboursées qui correspondent aux frais payés par le propriétaire à la place du locataire et dont il n’a pas pu obtenir le remboursement ;
• Provisions pour charges de copropriété qui sont ensuite régularisées l’année suivante ;
• Dépenses d’amélioration ;
• Rémunération du gérant associé de SCI ;
• Intérêts des emprunts contractés par la SCI pour l’acquisition ou l’entretien d’un bien immobilier ;
• Taxe foncière et les autres taxes assimilées (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ;
• Les frais de gestion pour l’administration de l’immeuble ;
• Indemnité de relogement et d’éviction d’un bail commercial ou de tout autre location permettant  de louer le bien à de meilleures conditions ;
• Frais d’amortissement du bien immobilier ;
• Frais de notaire ;
• Frais d’agence immobilière.

Les amortissements 

La particularité de la SCI à l'IS est liée à la pratique des amortissements. En effet, une SCI à l'IS a le droit d'amortir les biens et le coûts des travaux supérieurs à un certain montant.  

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition. Cette pratique est  impossible pour une SCI à l'IR.  

L’amortissement permet de répartir comptablement le coût d’une immobilisation durant sa durée d’utilisation. 

Les déficits de la SCI à l'IS 

Enfin, une SCI à l’IS peut reporter ses déficits pendant dix années.

Pour que les charges des revenus fonciers puissent être déductibles, il est nécessaire de respecter certaines conditions.

Charges déductibles en SCI engagées dans l'intérêt de la société 

Qu'il s'agisse d'une SCI à l'IR ou d'une SCI à l'IS, pour être déductible, une charge doit correspondre à une dépense engagée dans l'intérêt de la société et nécessaire à l'activité de cette dernière. Ainsi, les dépenses liées à l’achat d’un bien, à la gestion et à la conservation du patrimoine de la société sont déductibles.

Tout d’abord, la dépense en question doit nécessairement concerner un bien détenu par la société et entrant dans l'objet social de cette dernière. Par conséquent, il n’est pas possible de déduire une charge se rapportant à un logement vacant. De plus, le bien doit obligatoirement faire l’objet d’un contrat de location. Les dépenses liées à une résidence principale ou secondaire ne sont donc pas éligibles.

Charges déductibles en SCI payées au cours de l'année fiscale  

Les charges déductibles en SCI doivent être payées au cours de l’année fiscale.

Concernant la SCI à l'IR, l'associé doit veiller à les renseigner dans la déclaration des revenus fonciers. Il utilise à ce titre le formulaire n° 2044 qui doit être annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu. Il est indispensable de conserver les pièces permettant de justifier des dépenses acquittées.

L’administration fiscale pourra en effet exiger de lui fournir tous les documents permettant d’analyser la nature des charges supportées, telles que :

• Les factures ;
• Des photographies ;
• Un plan, etc.

Dans le cadre du régime forfaitaire, comme nous l’avons vu précédemment, l’ensemble des frais et charges déductibles représente un abattement de 30 % sur les loyers encaissés.

Pour connaître à l’avance le montant d’imposition, il est possible d’utiliser le simulateur mis à disposition en ligne.

Après déduction des charges et frais liés à une location non meublée, la nouvelle base d’imposition pour chaque régime est donc la suivante :

• Régime réel : 7 000 € (14 000 € - 7 000 €) à indiquer sur le formulaire 2044.
• Régime micro-foncier : 9 740 € (14 000 € - 4 260 €), seuls les revenus bruts sont à déclarer sur le formulaire 2042 (l’abattement est calculé automatiquement).

Ainsi, l’investissement locatif est un bon moyen de réduire ses impôts. En tant qu’investisseur immobilier, il est indispensable d’optimiser la rentabilité locative de son investissement. Prenez le temps de faire votre calcul entre le régime micro-foncier et le régime réel pour réduire votre fiscalité. En fonction du régime fiscal et du type d’investissement choisi, les règles d’imposition varient. Aussi, n’hésitez pas à prendre conseil et à vous faire accompagner par un expert !